6月55城房價環比下降 浙江三市房價跌回4年前

國家統計局網站今日公布了全國70個大中城市住宅價格指數數據，數據顯示，從同比數據上看，仍然與此前十余個月一樣，僅有溫州一個城市為下跌，其他69個城市仍保持了同比上漲的數據，顯示房價仍處在高位，不過同比漲幅最高的城市從上海上個月的11.3%降至本月廈門的9.4%。

但是從環比數據上看，6月下跌的城市達到了55個，較上月的35個大幅增加了20個城市，顯示房價下滑的趨勢正在逐步蔓延。6月份環比數據保持上漲的城市仍有8個，分別為北京、呼和浩特、哈爾濱、廈門、貴陽、西寧、銀川、湛江。

其中北京是京滬廣深四大一線城市中仍保持環比上漲的唯一一個城市。北京6月份的房價環比漲幅為0.1%，而上海6月份的環比降幅達到了0.7%、廣州達到了0.6%、深圳達到了0.4%。而從最近幾個月的數據綜合來看，北京是最近兩個月唯一仍保持連續環比上漲的一線城市。

國家統計局還公布了以2010年房價為基數的定基數據，即本月房價相對於國家統計局此前統計到的2010年的房價數據的相對漲跌幅，顯示4年以來各地城市房價的變動幅度，在這一數據維度上，已經有3個城市的房價指數低於100%，顯示目前的房價已經低於4年前。而這三大城市全部為浙江的城市，分別為溫州、寧波和杭州，其中溫州、寧波上月已跌破100%，而杭州是本月剛剛跌破100%的指數關，為新增城市。

北京二手房上個月以0.9%的跌幅高居全國跌幅榜第一之后，本月跌幅繼續擴大，達到了1.3%，顯示北京的二手房價下滑幅度正在加深，而這一數據也僅次於牡丹江的1.5%。單獨從北上廣深四個一線城市來看，上月北京和上海的二手房價出現了環比下降，廣州和深圳仍保持了上漲。

核心提示：住建系統的一位參會人士稱，推進棚戶區改造和保障房建設，是住建部座談會部署的下階段的工作重點。南方某省參會的住建廳廳長亦告訴記者，陳政高的講話對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計的消化庫存；進一步加強房地產結構調整；以及完善房地產項目周邊配套設施。

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著力棚戶區改造和保障房建設

“這兩天，地方住建廳都在傳達新任住建部部長的講話精神，”7月17日，多位地方住建廳領導在接受記者采訪時表示，陳政高部長首次講話涉及到下一步住建系統的工作，也為地方做好下一步住房城鄉建設工作指明了方向、理清了思路。

被任命為住建部黨組書記后，陳政高連續在安徽、貴州、四川和湖南等多地調研。

公開資料顯示，陳政高四省調研內容均圍繞保障性住房建設、棚戶區改造及房地產市場運行情況。

另據21世紀經濟報導記者采訪獲悉，陳政高也走訪調研了住建部政策研究中心等多個部門詢問政策建議。

“扎實的推進棚戶區改造和保障房建設，是住建部座談會部署的下階段工作重點。”住建部系統的一位人士告訴21世紀經濟報導記者。

住建部要求各地要保質保量地完成國家下達的棚改任務，同時深入抓好保障性住房建設和管理。

2014年，全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區470萬套以上），基本建成480萬套。截至6月底，已開工530萬套，基本建成280萬套，分別達到年度目標任務的76%和58%，完成投資7200億元。

與此同時，住建部也要求各地根據當地的住房需求，摸清底數，明確未來的建設目標和發展方向。

北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥分析，上半年房地產投資下行趨勢明顯，下半年形勢亦不明朗，棚戶區改造和保障房建設可以為商品房投資下行托底，也是政府補位、解決中低收入階層住房問題的必要措施。

去庫存成為下一階段樓市調控重點

參加了上述座談會的南方某省住建廳廳長告訴21世紀經濟報導記者，除了保障房和棚戶區改造，陳政高也針對當前的房地產市場形勢，對下一階段工作進行了部署。

該人士說，陳政高的講話對房地產政策完善提出了三點落實意見，千方百計的消化庫存；進一步加強房地產結構調整；完善房地產項目周邊配套設施。

在具體可落實政策上，上述住建廳廳長介紹，陳在講話中說，各地可以根據當地實際出臺平穩房地產的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施，加快行政審批速度等。

根據國家統計局數據，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%；銷售額同比下降6.7%；截止到6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。

北京中原地產市場研究總監張大偉介紹，這一增一減也凸顯下半年樓市難點，如果這趨勢繼續，也將進一步傳導到土地市場乃至金融系統，帶來經濟風險。

上述廳級官員告訴21世紀經濟報導記者，解決庫存問題被視為促進房地產平穩健康發展的關鍵。

另外，住房絕對短缺的問題已經基本過去，結構性問題成為下一階段的突出矛盾，“這也是未來政府的政策和企業經營規則調整的大背景。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹。

秦虹進一步解釋，單從商品房銷售面積和供給速度這兩個指標來看，2010年之前，商品房供給的速度和銷售速度基本持平，2010年以后，銷售速度只有供給速度的50%，“過去供求總體是偏緊的，現在卻進入階段性的總體偏松且部分區域過剩的狀況。”他說。

“人均住房面積是18平方米，戶均不到60平方米，當時住房條件普遍偏差，現在人均住房面積是33平方米，但並不意味著所有城鎮人住得非常好和寬敞。”秦虹說，這要求政策更加尊重規律，因地制宜。

金永祥說，完善房地產項目配套設施也是解決當前樓市問題，穩增長的重要手段，“此前很多鬼城、空城或者區域去庫存困難，就是產業人口導入不力以及周邊配套設施不完善所致。”

央視微博截圖

7月17日晚20時左右，@央視財經官方微博發文解讀上海黃浦、盧灣和徐匯區最新樓市限購政策，文章結尾稱，上海樓市限購和貸款政策都有所放寬，房地產下半年市場預計回暖。不久，該微博已刪除。

成交持續低迷的上海樓市，出現限購松綁的傳聞。

7月17日晚，上海一家大型中介內部人士對《第一財經日報》記者透露，上海的限購政策在執行層面已經出現松綁的跡象。“一些松動的地方，在執行層面已經可以操作了，但是你到交易中心去問，他們肯定說沒有變化。”一位中介人士稱，“我們已經有成功操作的案例。”

認證名為央視財經的微博稱：“上海限購松綁訊息近期在上海開發商和相關業內開始流傳，央視財經剛剛致電上海房管局副局長龐元核實此訊息為謠傳，上海限購松綁並未官方發文，目前上海市相關調控政策並無變化。”

上海版限購令規定，上海戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要且該子女無產權住房，才可以在本市限購1套住房。

央視財經之前報導稱，上海黃浦，盧灣，徐匯區限購松綁。 第一，夫妻雙方都為上海戶籍的，一方名下只有和父母共有住房且不超過三套的，一方名下無任何產權住房的，現在還可以最多購買一套住房；第二，夫妻雙方都為上海戶籍的，各自名下只有與父母共有住房且分別不超過二套的，現還可以買二套住房；第三，上海戶籍客戶目前婚姻狀況為離異單身的，名下只有與父母共有產權住房的且不超過兩套的，現還可以購買一套住房，不再要求離婚滿三年才可購買。

但早在2011年6月，上海就已撤銷盧灣區建制。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，當前住建部暫不允許一線四市取消限購，上海官方年內暫無取消或大幅放松的意愿與計劃。即便放開限購，也不會使上海樓市逆轉。此外，傳聞中所謂的放松，主要涉及本地戶籍家庭已有房屋套數計算口徑，即便屬實，影響面也很小。

佑威機構執行董事黃志堅對本報記者表示，上海的商品住宅市場目前仍在僵持中，僵持的時間或取決於資金面。由於土地成本居高不下，開發商在現金流充裕的情況下或不愿意大幅降價，后市的優惠幅度基本上取決於開發商的現金流和融資成本。

????盡管大多數房企都在6月份進行了沖刺，但並未對上半年業績起到力挽狂瀾的效用，依然難掩上半年房企銷售下滑的態勢。眼下，進入全國樓市的下半場，無論是企業，還是業內對市場仍然持謹慎疑惑的態度。

????樓市周期性調整趨勢明確

????一種業界普遍的觀點認為，樓市已經進入全面調整期，在市場已經拉開大幕的下半年，各項數據的跌幅可能還將繼續擴大。

????根據國家統計局最新發布1-6月房地產情況顯示，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降7.8%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業營業用房銷售面積增長7.7%。商品房銷售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個百分點。其中，住宅銷售額下降9.2%，辦公樓銷售額下降12.1%，商業營業用房銷售額增長9.8%。

????業內人士對此分析，從6月房地產數據來看，6月單月的銷售情況有所好轉，但是這與6月面臨半年關口，大部分企業促銷走量有很大關係。但整個上半年的多組數據中，投資和資金情況，漲幅繼續放緩。這證明了樓市依然處於降溫中，而且降溫的趨勢目前看有加速的跡象。

????某房地產資深人士認為，2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差，但卻面臨了最多的挑戰，從上半年的市場走勢來看，房地產整體格局已經發生改變。該人士還表示，事實上在全國范圍內，主要城市新房市場的巔峰期已過，未來增長空間十分有限。尤其是以二三線城市為代表，在過去的過快增長中，需求已被透支。

????房企銷售壓力將增大

????“從房企的銷售數據來看，其實上半年一些標桿房企完成的情況並不算太差，整個市場也沒有想象中那么壞。但接下來的第三季度可能才是最艱難的階段。”蘭德咨詢總裁宋延慶作出預測。

????據記者不完全統計，目前發布半年數據的企業已經超50家，並發布了不同的業績預告。發布預減、首虧、略減、續虧的企業達到了31家，超過發報企業半數。整體半年報大部分企業難言樂觀。

????中原地產首席分析師張大偉也認為，目前不僅是中小房企，對於A股市場的標桿房企來說，各項財務指標也出現不同程度下滑。

????不止是二三線城市，一線城市也被觀望情緒所籠罩。記者了解到，北京大興、通州等郊區多個樓盤降價幅度超過10%； 上海浦東新區、青浦等區域也有個別樓盤降價，但成交依舊表現遜色。研究機構認為，近期央五條釋放出的首套房貸定向寬鬆的信號，以及限購松綁的傳聞，也很難在短時間內對樓市整體回暖產生實質效應。預計，接下來房企迫於銷售業績以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項目主動加入降價行列。

????一位不愿具名的房地產企業北京公司負責人坦言，上半年的業績不算太難看，是因為去年結轉的部分銷售額做支撐，但到了下半年，如果以目前的市場情況來看，壓力將會更大。

????■ 焦點

????下半年貨量充足

????今年標桿房企的可售貨量非常充足，萬科、碧桂園分別高達3000億元、2500億元；第二梯隊的富力、華潤、世茂、綠城、融創可售貨值均超過1000億元，龍湖、雅居樂也接近千億。按照年初房企公布的計劃，下半年推貨比例都在六成以上，隨著推貨速度加快，下半年的銷售進度有望加快。

????■ 懸念

????全年目標能否完成？

????以萬科、保利、中海、綠地、萬達、恒大、碧桂園為首的7家千億房企，從上半年銷售業績來看，任務完成情況並不理想。在七家千億寡頭中，只有三家年度銷售目標完成率達到50%以上。這三家房企分別是恒大（65%）、萬科（51%）以及中海（51%）。

????從已發布數據的企業來看，既有萬科等完成比較好的企業，也有恒盛等企業面臨銷售困境。從同比數據看，有近20家房企業績同比下降，這也是數年來首次出現，其他大部分企業的漲幅放緩。業內認為，少數房企業績樂觀難掩整體市場蕭條，隨著后續更多企業陸續披露的數據，預計情況並不會很樂觀。

????盡管在記者采訪的過程中，多數接受采訪的企業並未表現出將要調低年度目標的意愿，並表示對於完成全年業績仍然有信心。但在中原地產首席分析師張大偉看來，大部分房企銷售均價都出現了調整。預計后市特別是在上半年冷清后，下半年銷售壓力將明顯增加。“2014年如果繼續目前發展趨勢，房企不加快以價換量，很可能90%以上的企業難以完成年度目標。”張大偉這樣表示。

????■ 預測

????開啟大魚吃小魚時代？

????對於品牌房企而言，市場分化或許還不是終點。業績的大幅下滑使得中小企業開始呈現資金鏈危機，甚至有些中小房企不得不通過變賣項目斷腕求生。據機構數據統計顯示，在今年上半年已完成的房產並購交易達到75宗，而截至6月底，正在進行而未完成的房產並購交易有120宗，涉及總金額約550億元。

????這也為龍頭房企提供了新的機會，除了通過傳統的銷售業績增長提升規模之外，還可以通過並購等方式進行外延增長，這無疑增加了市場格局之間的不確定性。比如發生在2013年中海地產收購中建地產、綠地收購盛高置地等並購行為，對於中海、綠地等企業銷售業績超過千億起到快速提升的作用；此外，今年融創收購綠城股權的行為也或將助力未來1-2年以孫宏斌為主導的房企聯合體加入千億軍團。業內人士認為，2014年下半年及未來幾年房地產市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。

上半年房地產營業稅等告別以往動輒百分之二三十的高增長，印證著樓市的低迷。

財政部最新公布的數據顯示，今年上半年，房地產交易環節稅收增速普遍回落。具體看，房地產營業稅、契稅同比分別增長6.6%、11.7%，比去年同期增速分別回落39.1個百分點、28.1個百分點。

契稅增幅明顯下行，原因何在？財政部稅政司有關負責人解釋說，契稅的稅基大體相當於土地和房產的交易總金額。土地的交易額與國土部門的用地規劃密切相關，房產的交易額主要受新建住房和二手房的交易量和價格的影響。因而，房地產交易疲軟，是導致契稅增速回落的主要原因。

全國房地產開發投資增速、房屋施工面積、開發企業到位資金增速出現收窄，表明了上半年我國房地產全面趨冷的態勢。

於是，在樓市低迷、房地產交易疲軟的情況下，地方政府有點坐不住了。

據報導，6月26日，呼和浩特正式取消限購。7月10日起濟南正式取消限購，加入取消限購隊伍，7月14日，南昌也宣布取消限購。

甚至，江蘇省常州市的市委機關報《常州日報》日前在其頭版頭條位置刊發《我市目前已到購房好時機》一文，文中援引常州及江蘇多方數據，並以業內人士觀點稱“我市房價已無下降空間，近期是購房好時機”。

面對不少城市低調放松限購，業內人士指出，預計多個城市的限購政策將可能在年內取消。如中原地產首席分析師張大偉認為會有30多個城市；同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從限購政策調整的趨勢來看，預計除了一線城市外，40個左右城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放開，2015年樓市限購政策將光明正大地退出房地產市場。

近日，北京市傳出限價令放松的訊息，放松的對象是豪宅。據報導，7月7日保利地產(行情,問診)位於北京市北三環薊門橋的“保利海德公園”獲得了預售審批，預售價格接近10萬元/平方米。

而有統計數據顯示，今年5月份，北京共有包括旭輝。御錦、龍湖。雙瓏原著、泰禾。北京院子、鴻坤。林語墅在內的11個別墅項目同時入市，更是創下過去5年時間里月度供應新高。

樓市越不明朗，豪宅的抗跌和保值價值恰恰得以凸顯。豪宅市場升溫的另一個原因就是政府提出的調控“雙軌制”已經開始實施。一方面，自住型商品房供應不斷發力，另一方面，政府的“限高令”逐漸放松。

另外，豪宅走出好行情，也與北京市土地供應結構關聯緊密。

不管是一線城市解除豪宅限價令，還是二、三線城市解除普通住宅的限價令，這些是否能扭轉樓市低迷狀態？這一切都有待觀察。

????近日，河北省出臺《關於促進全省房地產市場持續健康發展的實施意見》，其中，個人購買90平方米及以下家庭唯一住房，減按1%稅率征收契稅，被視為樓市再度松綁。對此，業內人士表示，河北樓市新政新意不多，但在現階段敏感時點發文，凸顯地方放松調控意愿，料將會有更多地方跟風出臺類似檔案。

????河北省住建廳相關工作人員在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，該意見是在推進全省新型城鎮化和京津冀協同發展戰略，進一步加強和改善房地產市場調控，規範房地產市場秩序，促進全省房地產市場持續健康發展的背景下提出的。該人士表示，此次意見並不是意圖放松調控，而是重在加強房地產市場管理。

????《意見》主要從加快住房保障和供應體系建設、加大房地產市場監管力度等方面做出了指導性要求。意見指出，將加強住房用地供后開發利用全程監管。嚴格競買人資格審查，對違反相關規定的，禁止其在一定期限內參加土地競買。

????在稅收政策方面，根據《 意見》，繼續執行個人購房有關房產稅稅收優惠政策，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

????對此，中原地產市場總監張大偉表示，河北省此次出臺的內容並不新，稅收部分政策也並不是外界所想救市之舉。但是，在現階段房地產市場關鍵節點，河北省出臺相關政策制度，凸顯地方調控變化意愿，以給市場以指引。房地產市場去庫存問題已成多地最大難題，在中央沒有明確指引的背景下，地方便試圖試探、揣摩中央政府意圖。

????上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，河北樓市新政新意不多，但省政府專門出臺檔案，體現了省政府希望樓市回暖的拳拳愛意。接下去，還將有更多省政府跟風。

[ 當前開發商對資金的把控較為嚴格謹慎，因此與以往多次競爭的白熱化態勢不同，如今的開發商更趨於理性 ]

繼7月14日昌平、順義兩宗經營性地塊低溢價成交后，昨日（7月17日），北京房山良鄉、昌平南邵及石景山八角水泥管廠共3宗土地再度低溢價拍出，溢價率均未超30%，其中，石景山地塊被以底價摘走。

“斷供”近70天后，北京土地市場供應開始增加。昨日下午，北京房山良鄉、昌平南邵以及石景山八角水泥管廠共3宗地均進行現場競價。其中，石景山地塊位置最佳，但也僅收到一家公司網上報價，最終該地塊以底價15.8億元成交，被京漢置業和東方邦信置業聯合體競得。

昌平地塊為南邵鎮（中關村(行情,問診)科技園區昌平園東區二期）0303-16地塊，屬於C3文化娛樂用地，出讓起始價為1.43億元。最終，該地塊以不足10%的溢價率被北京世紀華盛科技發展有限公司摘得，成交價格為1.56億元。

位於房山區拱辰街道辦事處的房山良鄉高教園區地塊，此前頗受關注，該地塊原規劃居住用途建筑規模內須配建5.4萬平方米的限價商品房，房屋銷售限價1.25萬元/平方米。現場競價前，該地塊收到過7份網上報價，最終，被首創以18.1億元總價摘走，溢價率約29%。

有機構人士以上述房山地塊為例計算，該地塊除限價房外的純商品房部分樓面價約為1.5萬元/平方米，與此前同區域2萬元/平方米的商品房樓面價相比，出現明顯下調。

與昔日居住類地塊動輒幾十輪競價以高溢價率成交的情況不同，近期北京恢復供地后，經營性用地卻意外遇冷，無論是吸引房企的數量、競拍次數還是溢價率，均出人意料地跌至較低水平。對於這一現象，鏈家地產市場研究部張旭對本報記者分析稱，除地塊本身的因素外，今年上半年房地產市場持續低迷，多數房企業績不景氣，銷售回款大幅減少。

另外，張旭發現，眼下，開發商在北京的拿地態度也逐漸謹慎。

“市場持續冷淡，預期不樂觀，使當前開發商對資金的把控較為嚴格謹慎，因此與以往多次競爭的白熱化態勢不同，如今的開發商更趨於理性。”張旭說道。

北京近期的住宅成交情況，或可與土地市場的遇冷相互映照。以7月第二周（7月7日~7月13日）為例，二手房方面，來自21世紀不動產的數據顯示，這周北京二手房市場成交量呈上升趨勢，但成交價格依然出現小幅度的下滑；新房方面，來自鏈家地產市場研究部數據則稱，這周北京新建商品住宅成交1255套（含保障房），環比下跌7.4%，剔除保障房后純商品住宅成交540套，環比大幅下降46.7%。