中投顧問：行政手段能否救市

近日，各地區樓市松綁的訊息不絕於耳。截至昨天，我國已有27個城市對限購政策做出不同程度的調整。這其中，僅有呼和浩特一個城市通過官方專門發文的方式，取消樓市限購；南寧則是以區域發展規劃的形式，放松樓市限購；濟南、蘇州和海口則是在坊間傳言限購放松並在媒體予以報導后，相關政府部門以口頭的形式確認。其余22個城市均是“只做不說”，在操作層面實質性取消或放松了限購政策。

樓市限購限貸限價是政府行政調控樓市發展的手段之一，如今取消限購限貸等政策也是行政手段干預樓市發展的表現。只不過之前是遏制房價的過快上漲，現在是防止房價的迅速下跌。在樓市發展的過程中，限購限貸等政策起到了一定的作用，通過戶籍制度、社保繳納等門檻的提高，將部分純粹投機者擋在門外，尤其是在一線城市，限購等政策執行的較為嚴格，保護了住房剛需，但是在具體的操作中，由於一刀切，也抑制或者阻擾了部分改善性住房需求。對於其他地區，限購限貸政策本來就執行的不嚴，因此如今松綁對樓市的實際影響力有限。

2010年限購令走入人們的視野，開始只有北京一個城市實行限購，到后來全國72個城市和地區均實行了不同程度的限購。不管限購執行的怎樣，實際情況是，在一路限購聲中，房價絲毫沒有停下向上攀升的腳步，一路上揚。由此可見，限購並不能阻擋房價的上漲，或者說限購政策實際對樓市的影響力不強，沒有起到應有的調控效果。當然從長期看，我國房價上漲的趨勢是一定的，那么既然如此，為何還要在此種執行各種曲折政策，讓樓市發展、交易等環節增添更多的麻煩？政策沒有從市場的角度來看，沒有找到房價猛漲的根本原因，或者找到了但是並沒有拿出實際有效的對策。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，對於房價上漲的原因，主要有兩個方面，一方面是地價推高房價的上漲；另一方面是需求拉動房價的上漲。對於需求的拉動促使房價上漲很容易理解，供給有限，需求增加，市場供不應求，價格應聲上漲。對於地價推高房價上漲，則是從成本的角度來分析，產品的生產成本不斷上漲，相對應的產品價格也會升高。對於一般的商品，非必需品，其價格的上漲人們可以選擇不購買或者尋找替代品，而對於房子這種生活必需品，則必須需要，而且房子具有不可移動性的屬性，也難以找到合適的替代品。兩方面綜合因素，促使房價的上漲。

解決房價高漲的問題也應該從這兩方面入手，一方面增加供給；另一方面，拉低地價。這兩方面都跟誰有關呢，都跟政府有關。政府不出讓地塊，開發商只能干著急；政府的義務在於加強保障房建設，促進棚戶區改造等，來增加住房市場供給以及改善人居環境，這方面政府作為還有待加強，臟、苦、累的活兒，對政府是一大挑戰，因此保障房的進程較為緩慢；至於地價這塊，看看去年一個個天價“地王”的應運而生，不能簡單的從地價的稀缺性來考慮了，而是地方政府土地財政的需要。難以撇清自身利益，難以做好自己本質工作的行政手段干預，不能起到良好的樓市影響。　（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）