中投顧問：自住房棄購率高 保障性住房政策還需完善

從去年開始，每次北京市推出自住房項目，總會吸引眾多“剛需”買家入場瘋搶。但在今年近幾次的自住房項目認購中，卻出現了“棄購”的現象，並且棄購率呈上升的趨勢。今年入市的15個自住房項目中，只有6個項目位於朝陽區，另外9個均位於昌平、平谷、順義等距市中心較遠的地區。而在北京東壩、大興等地區，已經陸續出現同區域商品住房開盤定價低於自住房的情況。受此影響，首創悅都匯、金隅匯景苑等自住房項目均已出現“棄購”的情況，個別項目棄購率高達20%。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，自住房中簽者放棄認購，一方面是因為在當前行情下，自住房價格優勢不在凸顯，與一般商品房的價差可以在10%以內，當然也不排除一些人因為個人支付能力有限而被迫棄購；另一個主要原因是自住房配套設施落后且存在質量問題，導致購房者棄購。自住房的優勢主要在於價格相對低，一般比同區位在售商品房低20%--30%左右。在目前的行情下，對於最低階而又急需要購房的住房剛需一族而言，自住房仍然有吸引力，但是對於經濟實力稍微強的中端購房者，則難以滿足其需求。房子畢竟是大件消費品，大多數消費者會慎重考慮。北京房價在當前樓市下行的情況下，普通商品房也出現降價的情況，房企為了提高成交量，加快資金回流，減輕運營壓力而不得不放棄一定的利潤水平。這使自住房的價格優勢不再凸顯。

自住房的住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向北京市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。自住房也是保障性住房的一種，以解決低收入家庭住房難問題。但是目前情況下，自住房地位很尷尬，這跟自住房的性質有關。自住房並不是完全國家出資建設、以收取月租的形式來滿足人們的需求，自住房也有商品房的性質，人們需要出錢購買，這就意味著人們會對其品質以及配套有較高的要求；而且自住房雖然暫時沒有完全的產權，但是5年后只要繳納剩余的款項就可以擁有其全部的產權，因此自住房價格不會低於市場很多。這樣的一個產物難以做到完全的獨立並滿足各方面的要求。

從市場的角度來看，既想擁有自住房的完全產權，又想比市場價格要低，這是很牽強的，很難做到。因此保障性住房政策還有待進一步完善。具體來看，除了政府盡力完善現有自住房項目的配套設施並提高住房品質外，也可以采取其他方式來保障人們的住房需求。第一是采取廉租房或者公租房的形式，采取收租的形式，通過長期收益來收回投資，政府完全擁有其產權，產權清晰，也能夠滿足低收入人群的住房需求；第二政府可以直接購買商品房作為安置房，改變之前推進棚戶區改造時，需要政府拆遷然后自建的模式，一定程度上可以節省政府支出，在現今情況下，也能夠消化部分地區的高庫存。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）