上周新增供應環比漲303% 下半年北京均價將下滑

據亞豪機構統計數據顯示，上周（7.21-7.27）北京（樓盤）樓市共有6個項目集中入市，其中包括2個自住房項目金隅匯景苑和當代采育滿庭春moma，3個剛需項目世茂維拉、瀛嘉匯和正源•尚峰尚水•loft，以及改善型項目首開常青藤，6個項目累計新增供應5372套，環比上周大漲303%，創年內周供應新高。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析表示，上周樓市供應創新高主要來自於金隅匯景苑、當代采育滿庭春moma這兩個自住房項目入市選房，兩個項目新增供應4782套，占全市總供應量近九成。

高姍稱，在去年土地市場熱潮中，自住型商品房地塊也以較高的成本出讓，但限定售價卻比周邊在售商品房項目低30%以上，提高了開發企業對成本管控和周轉速度的要求，“快進快出”成為拿地房企的普遍共識。今年以來，信貸收緊加大開發商融資難度以及成交低迷帶來的銷售回款減緩，進一步加劇了房企資金鏈的緊繃程度，迫使房企縮短項目開發周期、平價或降價入市提升周轉率，以規模化的銷售量對沖不斷提升的資金成本，降低財務費用，在此情形下，銷售難度不大的自住房項目首當其沖成為房企高周轉目標。

據統計，首個自住房項目金隅匯星苑從拿地到上市僅不到7個月。截止目前，北京已有14個自住房項目開始網上申購，並陸續進入搖號、選房、簽約環節，這14個自住房項目共為樓市新增約1.9萬套房源，與一季度商品住宅的總供應量齊平。高姍分析，自住房的集中入市將使得未來幾個月的樓市新增供應量持續維持在高位水平，並帶動三季度成為全年供應高峰。

樓市成交量連降3周，7月商品住宅供需比達1.9:1，下半年房價將下行

進入7月以來，房企在資金成本等多種因素影響下加大樓市供應，7月以來周供應量已連續3周超千套，但持續高位的供應並未有效提振樓市成交量。據亞豪機構統計數據顯示，上周（7.21-7.27）北京商品住宅共成交735套，環比之前一周下降23%，與7月首周成交量相比幾近腰斬，總成交面積為8.34萬平方米，環比減少24%。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析表示，雖然二季度以來，剛需項目已經采取“以價換量”方式爭奪客源，且降價的項目面不斷擴大，但只有首開常青藤等個別項目的降幅接近20%，大量項目的價格降幅普遍沒有超過10%，小幅的價格調整並不足以吸引處於深度觀望中的購房者。另外，隨著自住房搖號入市項目的增加，部分地理位置較遠和項目配套欠缺的自住房申購人數減少，同時，早期由政府確定的低於周邊項目30%的均價，隨著樓市降價項目的增加已不再具有突出的低價優勢，使得自住房項目的棄選率上升，加劇市場觀望心態，成為影響樓市成交量的重要因素之一。

據統計，7月以來北京樓市新增23個商品住宅項目，累計供應量達8320套，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比高達1.9:1，對此，高姍分析稱，隨著供需比的進一步擴大，下半年若無來自政策層面的利好對樓市成交產生強有力的拉動，北京樓市在深度觀望情緒影響下，商品住宅成交量將會持續低迷，開發商受到全年銷售業績及現金流壓力制約，還將繼續下調價格，加之自住型商品房網簽對整體價格水平的拉低作用，預計下半年北京平均房價將出現下滑。