不動產統一登記制度公開征求意見 地產股估值迎變革

不動產統一登記（資料圖）

和訊股票訊息 今日，地產股普遍回調，板塊跌幅居前。個股方面，保利地產(600048,股吧)大跌逾5%領跌，招商地產(000024,股吧)跌逾4%，萬科a也跌3.7%。

據中國政府網報導，國務院總理李克強7月30日主持召開國務院常務會議，部署做好為農民工服務工作，有序推進農業轉移人口市民化；討論《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見；確定適時發布大城市城鎮調查失業率數據，更好服務經濟社會發展。

會議認為，建立不動產統一登記制度是推進簡政放權，整合部門職能職責、減少多頭管理、逐步實現一個視窗對外，方便企業和群眾的有效舉措。會議討論了《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，強調已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程式的改變而受影響。會議決定，按照立法程式要求，將征求意見稿向社會公開征求意見，之后再推進相關法律修改工作。

有分析認為不動產統一登記制度本身是房地產長期管理制度的一部分，並不直接對房地產市場產生影響，但為房產稅向存量征收創造了條件。最終實施仍取決於政府稅制調整的路徑和規則，對反腐作用也有待觀察。本次不動產統一登記制度公開征詢，或將使得購房者的觀望周期進一步延長，在一定程度上降低市場的房價上漲預期，對估值形成一客製約。

工銀瑞信金融地產股票基金經理在季報中認為，二季度穩增長的政策出臺，貨幣政策轉向寬鬆，金融地產行業的股票表現要優於一季度。但地產的銷售和投資仍未見底，該基金傾向於在市場的預期變化中對金融地產子版塊進行波段操作。基金經理王君正和鄢耀預計，宏觀經濟下半年還是有下行的壓力，在投資上，金融地產行業中目前相對看好基本面有一定相對優勢的保險，並等待超配地產、銀行的時機。

申銀萬國此前發布的觀點認為，不動產實行統一登記直接目的在於摸清家底，提高國家治理能力，對樓市沒有直接影響：1）登記的不單是房產：在我國，廣義的不動產包括土地、林地、草地等自然資源及其地上定著物，不單包括房產，還包括土地、林地、草地等，目的在於全面摸清國家的不動產情況。2）和不動產登記工作部際聯席會議制度一起，要解決的是“四個統一”：目前我國不動產登記存在登機機構、登記依據、登記簿冊和資訊平臺不統一的問題，不但造成人員和行政資源浪費，還導致國家對不動產基本情況的不了解，不能對全國資源進行有效管理；3）是物權法的進一步延伸：07年頒布的物權法規定國家對不動產實行統一登記制度，但並沒有相應具體措施，不動產統一登記從更深遠的意義在於保障國家及個人物權。4）反腐作用有待檢驗：市場普遍認為不動產登記制度的建立能很好的促進反腐進而平抑房價，申萬認為即使建立起統一的資訊平臺，也不允許公眾公開查詢，國家相關部門查詢也需履行嚴格手續。

為征收房產稅創造條件，但不是唯一決定因素，對市場影響取決於政府制訂的征收力度：不動產統一登記為房產稅向存量征收創造了技術條件，但並非唯一決定因素：1）開征房產稅需伴隨稅收結構調整：目前房地產總體稅種多稅負重，除了房產稅，還有契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、土地增值稅等，全面征收房產稅應以現有稅種減少和合並為對沖，而非增加整體稅負；2）土地財政約束下，房產稅征收仍將溫和漸進起步：房產稅向增量征收還是存量征收，免稅條件及稅率等核心條款的制訂，是判斷房產稅對房地產市場影響大小的關鍵，而這最終主要取決於地方政府的財稅規則。在目前土地財政依賴短期難以改變的情況下，申萬認為房產稅開征大概率仍將以溫和漸進的方式起步。

對銷售影響有限，但可能導致觀望周期延長：申萬認為統一登記制度主要是房地產長期管理制度的一部分，在短期對市場和銷售的影響有限，但此次提出了具體的時間進程，導致普通購房者的觀望周期可能進一步延長，在一定程度上降低市場的房價上漲預期。

申銀萬國投資分析師向陽表示，實施不動產統一登記制度，有利於摸清全國房地產市場的基本情況，促使一些空置房投入市場，同時更是在為房產稅的進一步推廣做鋪墊。房地產稅的試點范圍有所擴大，對房地產股是利空。