中投顧問：刺激市場需求成主調 利好樓市行情

一年一度、為來年經濟工作定調的中央經濟工作會議有望在12月9日召開。接近年底，各種經濟數據陸續出臺，對衡量今年整體經濟情況以及為來年經濟部署提供了依據。結合我國經濟走勢，宏觀經濟承壓，cpi與上月持平為增長1.6%，市場經濟有通縮的風險，在這樣的宏觀經濟壓力下，央行調整貨幣政策，11月通過降息來緩解市場流動性。同時上周中央政治局召開會議強調，“要保持穩增長和調結構平衡，堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底的總體思路，保持宏觀政策連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。”

中投顧問發布的《2014年第四季度政策動向深度解讀分析報告》指出，2014年照樣是樓市調整政策不斷出臺的一年。尤其是9月末以來出臺的一系列利好政策，對激活房地產市場起到重要作用。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對於首套房“認房不認貸”的標準，並重申最低利率優惠。10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費”的說法。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，11月29日央行降息，對樓市的利好已經十分明顯，能夠直接降低購房者利息成本，進一步刺激一線樓市回暖，不少購房者積極入市購房，樓市成交量有明顯的回升。未來我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，這對具有資本屬性的房地產而言，無疑是重大利好，有利於為房地產開發建設提供資金支援。在一系列樓市政策陸續出臺以及宏觀經濟背景承壓的情況下，房地產作為國民經濟的支柱型產業，其重要性再次凸顯出來。明年針對樓市的政策也將逐漸定下基調。

有關訊息表示，經過長時間的調研，國家智囊機構近期向主管部門提供一份有關明年調整樓市政策的建議，其中涉及稅費調整、微調限購等措施，而其中的主基調或為刺激樓市需求，加速樓市去庫存。不過未來政策如何落實，還需要等待年底樓市數據的出臺以及未來一系列重要會議的出臺，結合明年經濟發展趨勢來定調。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，就目前樓市發展情況而言，加速樓市去庫存十分必要。一方面是為了緩解房企壓力，避免眾多中小房企因為資金鏈斷裂而出現的倒閉現象；另一方面，也是為了給宏觀市場經濟減壓，在新興產業尚未擔當重任的情況下，房地產依然“大而不能倒”。統計局數據顯示，自2月以來，全國房地產投資增速已連續9個月下滑，且均低於同期的固定資產投資增速。未來房地產投資增速若持續下降，不僅不能起到緩解宏觀經濟壓力的作用，反而會拖累整體市場經濟。房地產市場與宏觀經濟相伴相生，宏觀經濟下降，房地產必然承受巨大壓力；若放任房地產市場下滑，房地產投資增速持續下降，則必然對上下游經濟造成巨大的負面影響，產業鏈產值下降，房地產能夠提供的就業崗位也將減少。

政策利好加上前期樓市滯銷，積累了購買力，經過多月的平緩升溫之后，目前我國房地產市場的回暖速度正在加快。相關數據顯示，11月全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環比上漲8.9%，創年內最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。其中一線城市升溫幅度較大，主因在於整體需求偏大所致。據北京市住建委數據，11月北京新建住宅網簽12279套，二手房網簽11180套，二者均創下今年以來月度新高。同時，在多數城市已經對松綁或取消“限購令”的基礎上，各地陸續發布了多項產業和區域發展政策，其中不少條款對房地產業構成利好。

未來，為了穩定房地產市場發展，促進行業庫存的消化，房地產政策還有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力等。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）