突破傳統模式 選擇性進入三四線城市

香港, 2014年12月11日 - (亞太商訊) - 臨近年尾，港股市場多隻重量級新股隆重登場，作為中國最大的商業地產運營商，大連萬達商業地產股份有限公司（3699.HK）壓軸登臺，集資最多297.6億元，有望奪下「集資王」寶座。儘管市場仍對內地房產政策的反復表示持擔憂情緒，但是萬達商業憑藉創新的商業理念實現獨特的現金流平衡模式，受到市場廣泛關注，具有吸引力。

基石認購超半數 萬達商業衝擊集資王寶座
根據招股檔案顯示，萬達商業是次共發行6億H股股份，招股價介乎41.8至49.6元，集資額約為251億至298億元；若行使15%超額配股權，集資額最高可達342億元，順利發行後，將問鼎2014港股市場「集資王」寶座，成為近四年來港股最大IPO，也將是近10年來港股最大的地產行業IPO之一。

對於早前集資額下調的市場傳言，在本週二（9日）舉辦的關於全球發售的新聞發佈會上，管理層正面回應，上市集資額「一直只有這個數字」，同時表示招股情況理想，來自歐美及中東的基石投資者陣容亦反映出萬達商業受到資本市場的認可。萬達商業目前已獲海內外12家基石投資者認購超過20億美元（約156 億港元）股份，以集資額下限計，占比達62%。其中包括科威特投資局（KIA）、中國人壽（2628）及平安保險（2318）兩大保險公司，以及全球最大對沖基金之一的奧氏資本，陣容空前鼎盛。

突破傳統的商業模式 實現現金流平衡
與傳統的房地產開發模式不同，萬達商業通過多年摸索，創造了獨特的現金流平衡模式。公司旗下物業的預售及銷售為開發投資物業及酒店提供充裕的資金，並平衡整個開發項目的經營現金流，而投資物業及酒店項目可滿足消費者日益多樣化及多方面的需求，亦可提升位於同一綜合體中開發物業的銷量，公司旗下的豪華酒店及投資物業大部分位於同一綜合體內，相輔相成，可增加整體商業吸引力、品牌知名度及客流，從而進一步提升其資產價值。同時在選擇項目時，萬達商業通過科學、完善的項目決策體系，在項目開工前就進行規劃測算，保障每個項目的現金流基本平衡。

其招股書披露，萬達商業首9月合約銷售額為971億元人民幣，引發外界擔憂能否達成全年目標。公司管理層回應，由於商業物業銷售週期所致，大量銷售會集中在下半年進行，萬達商業地產從項目的發展到開發規劃和銷售業績的達成都是按照公司嚴格的計劃來推進的，公司有信心實現全年銷售目標，為市場上觀望的投資者吃下「定心丸」。

全年盈利可期 選擇性進入三四線城市
據招股書披露，根據公司為上市準備的盈利預測，預計2014年全年收入1,170億元，其中銷售收入1,017億元（較2013年增加35%以上）。在招股書中，公司已對2014年淨利潤預測進行了披露，預計全年歸屬於母公司股東淨利潤不少於240.27億元人民幣，剔除公允價值變動後的核心淨利潤143.02億元。招股書中披露的盈利預測是公司作出的謹慎保守的估計，對於實現這一目標，公司充滿信心。

截至2014年9月30日止,萬達商業的平臺遍佈全國29個省、114個城市，業務所覆蓋的區域的GDP占到全國的70%，人口占到全國的40%。目前，超過60%的購物中心位於一、二線城市，三、四線城市大型商業中心市場相對空白。而市場研究顯示，內地三四線城市正處在升級換代的階段，三四線城市大型商業中心市場相對空白。在城鎮化進程中，每一個城市都非常需要大型綜合性的商業設施。基於當前的這種商業和服務業市場的發展需求，萬達的發展將繼續立足國內一二線城市，有選擇的進入三四線城市，藉助三、四線城市巨大的商業消費潛力，尋找巨大發展空間。
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