天房集團融資回購款來源謎團：可轉讓土地超可開發面積上千畝？

每經記者 沙斐 發自上海

    於近期發行的 「天房集團團泊示範鎮項目系列投資基金」（以下簡稱團泊示範鎮項目基金）因為其天津國有企業的背景，而受到很多投資者的關注。然而，上述基金還款來源中關於可出讓土地的面積，與其官方網站的描述有較大出入。

    《每日經濟新聞》記者瞭解到，團泊項目基金稱團泊示範鎮有3776畝置換土地可供出讓，並將獲得53億元的土地出讓收入。但天津市房地產開發經營集團 （以下簡稱天房集團）網站關於團泊示範鎮的介紹顯示，項目總計開發土地面積約2460畝。可供出讓的土地面積超過總計開發面積上千畝。

    上述兩處所指項目土地範圍是否完全重合？《每日經濟新聞》記者對此向天房集團及團泊湖公司的相關人士處尋求解答，但截至發稿，公司電話一直處於無人接聽狀態。記者又撥打了團泊湖公司網站上刊登的電話，被告知該號碼不存在。

    由於並無任何實物抵押，上述基金的投資風險可能存在不確定性。

僅靠回購承諾發行產品/

    據瞭解，該項目定向投資於天津團泊湖投資有限公司 （是天房集團為團泊新城示範鎮建設設立的子公司）開發建設的「團泊湖示範小城鎮項目」的項目收益權。團泊示範鎮項目是天津市新農村建設第二批「以宅基地換房」試點項目之一。項目基金總規模10億元，分10只發行，單只基金規模1億元。

    根據銷售人員的透露，截至目前，團泊示範鎮項目已成功發行了3期，共募集3億元資金，項目的第四期目前也正在緊鑼密鼓進行中。

    該基金投資期限一年，到期後由天津團泊湖投資發展有限公司回購項目收益權，項目沒有任何實物抵押，只有天房集團為回購提供不可撤銷的連帶責任擔保。

    僅有回購承諾，沒有實物抵押，團泊示範鎮項目到期要用什麼來償還投資者的本金和收益？

    項目介紹書顯示，團泊示範鎮項目尚有3776畝置換出的土地待出讓。團泊新城區域內最近成交的地價為135萬元/畝，保守估算，團泊示範小城鎮整理置換出的儲備地尚可以帶來約53億元的出讓收入。

    如果有這部分收入作為回購保障將相當充裕。但蹊蹺的是，公司網站關於團泊示範鎮的介紹顯示，項目總計開發土地面積約2460畝。其中項目還遷安置區佔地約700畝，計劃安置人口約為8000人，於2008年2月開工建設。團泊示範鎮總建築面積45.6萬平方米，其中安置住宅40萬平方米，配套公建5.6萬平方米。那項目介紹中3776畝的土地又是從哪裡來的？[NT:PAGE=$]

多個項目需要投入資金/

    事實上，團泊湖公司曾於今年1月通過中融信託發行了「中融-天津團泊新城保障房建設項目集合資金信託計劃」，將4億元信託資金向團泊湖公司發放貸款，用於支持該公司的團泊新城保障房項目建設。信託投資期限2年，其還款來源同樣由團泊湖公司在團泊新城保障房項目建設中形成的土地出讓收入撥付。

    信託說明書項目介紹顯示，「中融-天津團泊新城保障房建設項目集合資金信託計劃」和「天房集團團泊示範鎮項目系列投資基金」的標的項目都是位於天津市靜海縣團泊鎮示範小鎮。那麼，中融信託和團泊示範鎮項目基金的還款來源是否均屬於團泊示範鎮的土地出讓收入？

    蹊蹺的是，團泊湖公司曾於2012年4月通過北京信託向社會募集4億元，信託資金用於對團泊湖公司增資擴股4億元，最終用於團泊保障房項目的開發建設。該項目同樣沒有任何抵押，其還款來源完全由天房集團為信託本金安全及收益實現承擔差額補足責任。據悉，該信託投資期限12個月，於今年3月正式分配利益。

    蘭德諮詢總裁宋延慶表示，這幾個項目之間有可能是通過成立新信託還舊信託。通常情況下，前後兩期信託至少有半年的重疊期，以保障後期募集的資金能還上即將到期的資金。類似「拆東牆補西牆」的還款模式目前在信託行業內很常見。

    據瞭解，團泊湖公司總資產333157萬元，目前主要開發建設項目有天津市靜海縣團泊鎮示範小城鎮及增建項目、團泊現代農業示範園項目、天津市光合谷有機農業文化示範園項目、團泊示範鎮配套基礎設施建設項目、團泊新城東區土地一級開發項目。

    說明書稱，團泊示範鎮項目總投入40億元，已完成投資28億元；官方網站則透露，團泊新城東區土地一級開發項目總投入44.2億元。如果上述兩項關於投資的介紹都是準確的話，那麼總投資將超過80億元。

    北京正略鈞策管理諮詢公司合夥人薛迥文表示，團泊湖公司主要從事一級土地開發，並主要通過信託等融資形式拿地，對資金的需求量相對較大。