民怨源頭？美國成屋房價中位數連續第50個月年增

MoneyDJ新聞 2016-05-23 記者 賴宏昌 報導

全美不動產協會(NAR)20日公佈，2016年4月成屋銷售年率(經季節性因素調整後)較3月的536萬戶(上修值)上揚1.7%至545萬戶、創2016年1月(547萬戶)以來新高，優於市場預期的540萬戶；年增率自3月的2.1%跳升至6.0%。

美國成屋銷售數據佔整體房市90%的成交比重。NAR統計顯示，4月全美成屋房價中位數(未經季節性因素調整)為232,500美元、創2015年6月以來新高，較2015年同期上揚6.3%、連續第50個月呈現年增。

作為對照，美國4月消費者物價指數(CPI)項目當中的住房費用年增3.2%。美國4月民間整體時薪平均年增幅僅自3月的2.3%升至2.5%。美國庶民薪資漲幅始終跟不上房租、房價增幅，難怪美國成衣品牌、百貨公司連鎖集團在過去一段時間以來相繼發布利空消息。美國4月排除住房相關成本不計的消費者物價指數年增0.1%、過去12個月以來第2度呈現年增；2014年12月至2015年12月(總計13個月)寫下1954年8月至1955年8月以來最長衰退紀錄。

4月首購族比重報32%、高於2016年3月以及2015年4月的30%。2015年首購族佔美國成屋銷售比重為30%，高於2014、2013年的29%。全部現金成交比重報24%、低於3月的25%，與1年前相同。

根據房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據顯示，2016年4月份30年期傳統固定房貸利率平均自3月的3.69%降至3.61%、創2013年5月(3.54%)以來新低。2015年30年期傳統固定房貸利率平均為3.85%。

截至4月底待售成屋數量較3月增加9.2%至214萬戶、連續第4個月呈現擴增，僅較2015年同期短少3.6%；以當前銷售速度計算週轉天期為4.7個月、創2015年11月以來新高，高於3月的4.4個月。

法新社5月16日報導，根據亞洲協會、羅森諮詢公司發表的報告，過去5年(截至2015年為止)中國在美國商用、住房不動產市場的累積投資金額超過1,100億美元，協助美國房市走出衰退的陰霾。其中，單單是住房不動產投資金額預估至少達到930億美元。

相較於其他國家來說，美國房市對於外國資金並未設下太多的限制。統計顯示，截至2015年3月為止的12個月期間中國投入美國房市的資金就高達285億美元，使得中國投資客躍居美國房市最大海外買家。這份報告預測，儘管北京當局採取打擊資本外流的措施，未來5年中國流向美國商用、住房不動產市場金額預估仍將倍增至2,180億美元。

中國資金固然有助美國房市持續維持榮景，但也可能意外成了幫助地產大亨川普(Donald Trump)藉由民粹話題躍居總統大選一方之霸的推手。

美國商務部4月28日公佈，2016年第1季美國家庭的未經季節性因素調整自有住宅率報63.5%(年減0.2個百分點、季減0.3個百分點)、僅略高於2015年第2季的63.4%(註：創1967年第1季以來新低)。作為對照，1985年第4季美國家庭的自有住宅率也是63.5%。

CNBC 17日報導，Lennar Corp.(美國第二大建商)執行長Stuart Miller形容美國房市復甦是「狹幅溫和緩慢」。他指出，隨著土地取得成本的逐漸墊高，要打造出首購族負擔得起的入門型房屋是一件非常困難的事。Miller還提到，許多首購族跟本無法取得房貸資格。

聯準會(FED)主席葉倫(Janet Yellen)3月29日在紐約經濟俱樂部發表演說時指出，成家速度跟不上人口增速是美國經濟面臨的逆風之一。

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