【進OR退】品牌房企「出海」VS政策「限投」的博弈

中國房企「出海」再次面臨抉擇。

一方面，美國經濟復蘇基本面確立，美元開始走強，並且美元已經加入加息通道，購買美元定價的資產成本國內高凈值人群的首選，這促使中國房企積極「出海」謀求更多的商業利益；另外一方面，由於國內資本外流，外匯儲備由最高點的4萬億美元左右降低至目前的3.2萬億美元左右，政府相關部門也開始限制房企對外投資，據業內消息，復星與綠地對外投資已被限制，預計萬達等投資金額較大的企業也會受到限制。

那麼，在市場機會與政策限制的之間，品牌房企「出海」是否就此而至？「出海」VS政策「限投」的博弈誰將獲得最終的勝利？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在經歷2013年中國品牌房企的「出海」年之後， 2014-2015年品牌房企「出海」投資的趨勢同樣也顯得更加火爆，預計2016-2017年未來兩年品牌房企出海將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過並購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場。品牌房企「出海」不會就此而至，中國品牌房企仍將繼續加速「出海」的主要原因如下：

第一，從全球經濟基本面來看，美國經濟復蘇強勢，美元走向強勢，美元加息預期強烈，並且極有可能在今年年底加息。從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。此時，對於中國房企來講，仍然會想方設法積極「出海」謀求更多的商業利益。

第二、部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化，業務上逐步實現海外與國內的「二八原則」。

當前無論是開發商直接投資開發，還是進行股權收購、合作開發等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略布局國際房地產市場，使其在國內規模化之後，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化。而品牌全球化、國際化其實是為了「將雞蛋放進兩個籃子里」分散國內投資市場的風險，從而在業務上逐步實現海外與國內的「二八原則」。

同時，從國內來講，中國房地產市場已進入「白銀時代」，未來房地產行業利率潤空間將進一步壓縮，對於已經完成全國化的房企來講謀求戰略轉型勢在必然。從2013年以來房企轉型的表現來看，無論是迫於中長期國內房地產行業發展空間局限性，還是企業的區域多元化戰略轉型發展的需要，房企加速在海外房地產市場的布局，試圖通過海外市場實現業績平穩增長，規避國內業務發展的風險。

第三、布局海外的企業前期實驗性投資獲得預期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續加大海外市場布局的力度。比如碧桂園布局馬來西亞之後，2013年一舉成為馬來西亞最大的開發商，隨後富力、新華聯(000620,股吧)積極布局馬來西亞。如今，碧桂園森林城市再度入市，成為中國旅游度假或投資的最青睞的海外項目之一。

第四、市場潛在需求龐大，仍然有比較大的市場操作空間。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從中國房企投資海外項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

比如，從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其「賣點」也大致可以分為3類：移民、留學、投資和休閒旅游。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產，也是看准了國內移民、留學、投資和休閒旅游所帶來的房地產市場需求的機會。此外，涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進入的戰略也大多圍繞這個華人投資集聚的區域，「做熟人（熟企業）的生意」成為房企在海外投資目標客戶的首選。

但是，對於中國的房企或投資商而言，另外一個事實也不得不面對。那就是，由於國內資本外流，外匯儲備由最高點的4萬億美元左右降低至目前的3.2萬億美元左右，政府相關部門也開始限制房企對外投資，比如，復星與綠地對外投資已被限制。

那麼， 「出海」VS政策「限投」的博弈誰將獲得最終的勝利？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，就目前而言，由於美國已經進入加息通道，隨着今年6月份之後的加息周期到來，國內資本外流已成為既定事實。中國的房企也會借機布局美元定價的資產或美國的房地產項目，由於商業利益的驅動，國內的資金仍然投向有利可圖的海外優質市場。

此時，如果房企對外投資是處於正常、合理、合法的投資布局，那麼，對於房企來講，即使現在政策面暫停投資，那麼未來市場機會也仍然在房企面前，房企仍然會積極謀求機會進行海外投資，謀求自己在海外的正常商業利益。但是，對於房企來講，如果投資海外房產項目的背後是處於轉移國內資產的目的，甚至轉移非法所得的國內資產，那麼，對於政策面來講，就有可能會針對這類投資項目而收緊口徑，也有可能借機「整頓」房企對外投資，防止這些非法資本外流。

由此來看，房企「出海」VS政策「限投」的博弈最終並不會影響房企正常、合理、合法的投資布局，因此，對於房企「出海」的布局策略來講，並不會產生太大的影響，但是，極個別項目或企業可能會受到影響。