香港樓市股市危機四伏 是誰拿走了香港的「奶酪」？

有評論認為，香港今年首季經濟增長進一步放緩，GDP按季更倒退0.4%，只要本季再錄得負數，即陷入技術性衰退。香港經濟支柱樓市及零售市道轉差，首季負資產宗數按季激增14倍，至1432宗，且有多間大行唱淡樓市前景；零售業首季銷售亦跌12%；加上恆指今年以來挫近一成，可謂山雨欲來風滿樓。這篇文章具有一定的借鑒意義。

自1990年起，香港經濟曾出現4次技術性衰退時期，分別為1997年第四季至1998年底、2001年和2003年首兩季，以及2008年第二季至2009年首季。當中，1997年和2008年兩次屬較大規模的衰退，同樣與本地樓價急跌和金融危機有關。

根據中原地產數據，目前香港樓價較去年9月的歷史高位，累計下挫達12%。金融大鱷Kyle Bass早前表示，香港樓市已陷入「自由落體」狀態，情況可能比1997年更差。高盛和德銀一再發表報告看淡，前者認為受加息影響，預測香港樓價今年將跌10%，未來兩年各跌5%；德銀看法更為悲觀，該行根據今年首4個月新樓銷售大減逾五成、未來3至4年潛在供應達9.2萬伙來推測，未來3年樓價將大瀉四成，單計今年跌幅亦達兩成。金管局總裁陳德霖昨天說「需要較多時間才可確定樓市是否已進入下行周期」，無疑是太保守了。

踏入後金融海嘯時代，美國推出量寬措施，香港貨幣基礎隨之大增，由2008年下旬的3000億元激增至今年初的1.6萬億元；加上內地投資者鍾愛港樓，充沛的流動性造就香港樓價「堅離地」，2009年至2015年中原樓價指數由不足60點一路飆至逾140點。然而，隨着美國收緊貨幣政策，這些利好因素已不復再；美國短期內加息預期升溫，港元勢追隨美匯走強，以港元計價的資產將變得相對昂貴，削弱香港競爭力。至於股市，恆指延續去年跌勢，今年迄今累挫近一成，新股集資金額按年急跌41%；在美國上市的追蹤港股最大型ETF連續10個月錄得資金凈流出，皆反映港股吸引力減弱。

適逢內地經濟增長放緩（如中國「權威人士」所言，經濟將呈L形發展），再加重香港資產價格的下行壓力。根據金管局統計，截至去年底，本地銀行內地相關貸款金額高達3.3萬億元，相當於同期香港認可機構貸款及墊款總額的44%。內地經濟不景，「權威人士」傾向不再推出大規模刺激措施，「去槓杆」成為當局5大任務之一，可以預期內地企業違約事件將陸續有來，本地銀行業風險有增無減。銀行是百業之母，這方面對香港經濟和資產價格造成的潛在沖擊，實不容忽視。

從國指與香港GDP的走勢可見，自2008年起，兩者走勢亦步亦趨，反映中國因素對港股及香港經濟的影響深遠（期間H股數目由104間增至目前的208間）。當計及內地經濟走下坡或持續錄得低增長，進而損及企業盈利，並為香港銀行業帶來潛在損失風險等因素，就毋須訝異何以投資者對港股忌憚三分，估值如此低殘亦無人問津。

總括而言，樓市和股市關系到港人資產價值，猶如奶酪對小老鼠般重要。現時本地樓市猶如黃台之瓜，股市也危機四伏，未來一季的經濟形勢恐怕更為嚴峻。究竟是終日怨天尤人，責罵誰搬走了我的奶酪？還是重新出發尋找新的奶酪，端視港人如何抉擇。（文章來源：hkej）