城市穩地價舉措大多自欺欺人

「地價過高即流標」既不治標更難治本，還增加了惡性競爭故意流標的可能。

近期土拍市場持續高熱，昨天下午又添一則例證。在蘇州（樓盤）發布「土地限價令」後的首場土拍上，高新區39號地塊引來了新城、招商等十余家房企競拍，最終因113輪叫價100606萬元，超限價500萬致中止交易，無獨有偶，另一塊位於滸關開發區的41號宅地，也在51輪競價後超過溢價，再告熔斷。

蘇州搞土地限價之後，出讓的兩塊宅地都超限流標了，到頭來落得一場空。對此結果市場早有預料，畢竟「地價過高即流標」既不治標更難治本，還增加了惡性競爭故意流標的可能。再看看其他城市的「穩地價」做法，大多也是自欺欺人，如北京（樓盤）是達到限價後競配保障房，南京（樓盤）市是達到最高溢價後競配保障房建設資金，實際都是變相推高土地溢價，提高商品房成本。

今年地價快速上升的原因到底是什麼？根源還是在銀根寬松。開發商有了便宜的錢，就不完全按照正常的市場邏輯來拿地了，因為可以「捂地」了。只要判斷自身資金能夠支持，再判斷地塊所在城市所在區域未來發展趨勢看好，那麼就敢拿地，尤其是大企業。故而房企「彈藥」充足後都蜂擁到了一線城市和熱點二線城市，地產大鱷成了近期土地市場的主宰。

對於當下部分大城市土拍過熱的問題，我認為可以從三方面着手。

1、集中拍賣土地。每月、或每幾個月設置一個土拍日，將十塊二十塊地一起拍賣。增加每次出讓土地的數量，可以相對減輕房企的競價心理，不至於每塊地都太過拼命；而適度減少土拍頻次，也減少了地價一再上漲的窗口，避免出現價格「節節攀升」的局面。

2、短期內增加土地供應。一般而言，城市各年的土地計劃出讓規模都相差不大，但對於當下供不應求的市場困局，可考慮適度增加今年土地供應指標，「挪用」一下未來的土地指標，以此對供求關系做削峰填谷，抑制短期內地價的過快上漲。

3、調整規劃增加住宅。目前土拍最大的問題是宅地供應不夠，一線城市之所以不願意增加住宅供應的理由，主要還是希望「以房控人」。但現在來看並沒有必要，高企的房價已經把大量的人員「擠出了」這些城市，甚至很多企業也開始考慮離開一線城市，這對未來這些城市活力、潛力、吸引力都有巨大的影響，在這種情況下調整規劃增加住宅供應是最好的方法。

不過講到底，地價高企還是資金惹的禍，若銀根收緊這一切便會「煙消雲散」，不過我們絕不希望出現這樣的情況。