下半年京樓市價格漲字當頭 首周成交「開門紅」

7月首周成交再度翻身，商住、普宅均看房山

據亞豪君岳會統計數據顯示，7月首周（6月27日-7月3日）北京（樓盤）商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交4344套，成交面積36.19萬平方米，環比分別增加73%、31%。這也是繼上周短暫下滑之後，成交再度翻身，站上周度成交四千套之上的高位。而在這其中，商住產品成交3095套占比仍高達71%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，自6月中下旬開始的普宅搶收業績與商住調控預期的倒逼，使得樓市供應量出現集中爆發之勢，這也為7月成交的高位啟航奠定了基礎。從目前的市場需求來看，一方面普宅新盤量已明顯減少，並且地價標准不斷刷新高，購房者對於普宅市場未來價格大幅上漲已有預期，受到最後一批平價老項目的吸引，購房節點普遍開始前置；另一方面現階段商住產品在居住舒適度方面的打造上，與過去幾年已不可同日而語，再加上其地段與總價的優勢，因此限購人群甚至是有「房票」的客群選擇商住產品的數量也不斷增加，而商住即將進行新一輪調控的傳言不斷發酵，則促使這批客群的抓緊入市。受到這兩方面「余波」的影響，預計7月北京住宅市場成交仍將有爆發可能。

而在7月之後，預計市場成交量將出現轉向，郭毅認為，6月北京二手住宅市場成交已開始轉向下行，成交環比下滑43%，二手市場成交的轉向以及所帶來的市場價格的變動，必然會對新房市場產生制約。從商住來看，如果嚴格調控，商住拉動市場的強勁動力必然會戛然而止，而如果僅僅是「狼來了」的游戲，那麼購房者對於市場的預期也將發生改變。

從上周區域成交特征來看，無論是普宅市場還是商住產品，房山區成交均拔得頭籌，其區域內普宅成交占比26%，商住占比更是高達42%。從成交前十排名中也可以看出，房山區項目占據半數。

郭毅認為，房山區住宅存量主要位於五六環之間，且多地處地鐵沿線，因此在其他郊區縣樓市主力供給已逐漸外延至六環外的形勢下，該區域更具備較大地緣優勢，也因此能夠在通州雙限之後，再度快速崛起，接收外溢需求。

7月首周5盤入市，價格漲幅最高達41%

據亞豪君岳會統計數據顯示，7月首周（6月27日-7月3日）北京住宅市場共有5個項目入市，其中包括首開國風美唐、江南府、五礦銘品三個普宅項目，以及旭輝26街區、北京城建(600266,股吧)•北京密碼兩個商住。5個項目共新增住宅產品1405套，預售許可面積8.6萬平方米，環比分別減少17%、33%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，進入7月之後市場供應並未延續6月底的旺盛態勢，開發商年中業績之戰已告結束。此階段入市多為加推，例如旭輝26街區、北京城建•北京密碼、五礦銘品等均為今年內多次入市，且去化較佳，因此紛紛趁熱加推。

從項目入市特征來看，3個普宅項目均出現報價上漲，其中漲幅最高的當屬昌平區的首開國風美唐項目，此次開盤均價48000元/平方米，而其去年最後一期入市價格僅34000元/平方米，漲幅高達41%。另外江南府項目繼上月入市熱銷之後，上周加推產品價格每平方米已上漲4000元。

郭毅分析，普宅存量以及新增供應量的減少，再加上地價的持續上漲，是支撐普宅項目價格不斷跳漲的根本動力。而從今年的供地計劃中可以看出，「郊區」、「六環外」將成為未來住宅供應的兩大主力標簽，因此目前這些位置較好的在售樓盤雖然價格不斷跳漲，卻仍然能夠獲取市場認可，其中首開國風美唐開盤兩小時即售罄。

但是，郭毅同時認為，二手市場的成交轉向對於新房市場也將產生一定影響，一旦二手房的成交量、價雙雙下滑，必然會導致一部分「賣舊買新」的改善型客戶，因為無法以預期價格出售舊房，導致購買新房的周期拉長、支付能力下降，最終對整體新房市場的交易量形成利空影響。然而，由於今年上半年大量房企早已超額完成半年業績，再加上地價的剛性原因，所以短期的銷量減少並不會造成新房市場的價格震盪，北京新房價格仍將保持穩定的上漲勢頭。

7月首周（6月27日-7月3日）成交套數排行榜