「暴力」地產樣本：香河灰色土地鏈放大至北三縣

和訊房產消息 土地暴力事件不斷升級，早在2011年曾發生在香河的土地「丑聞」如今多次出現在北三縣。

距離萬科員工香河被打一個月不到，8月5日，旭輝北京（樓盤）員工在大廠也遭遇攔路搶劫，不僅被威脅警告不准參與拍地，還搶走辦理土地參拍的文件。

「包括燕郊在內，北三縣的土地市場基本都由一家或幾家當地開發商壟斷，並與當地政府有很大關聯，所以外來房企很難進入當地土地市場，尤其是一級開發。」一位資深業內人士表示。

近期連續發生的土地暴力事件在偶然的背後，實際上有着必然的規律：

首先，北三縣土地市場長期被當地房企壟斷，早已形成固定格局；其次，從去年年中通州作為北京城市副中心地位落定，到今年不斷強調北三縣與通州實現「三統一」式的協同發展，北三縣土地價值獲得大幅溢價；再次，今年上半年以來北京在土地、人口的發展政策開始向減量方向轉變，導致客戶、開發商不可避免的外溢。

這令北三縣土地市場競爭激烈程度大增，利益格局也面臨改寫。因此，在這場對土地的爭奪中，土著房企的「野蠻」、品牌房企的滲透、當地政府的曖昧、更高決策層的表態共同影響着「北三縣」未來的發展形態，也將影響着生活在這里的每一個人。

底價成交只是幌子

很多人都覺得北三縣的房地產市場是塊肥肉，地價便宜、房價漲得快，也有很多人想知道，這塊肉到底有多肥。

「香河這麼多年土地99%是底價成交，它的利益在哪兒？真實成交的價格基本都是底價加一倍，直接跟一級開發商簽協議作為土地補償款補償給一級開發商，這是香河的潛規則。」曾參與環北京土地拓展的資深人士表示。

他舉例說，比如政府招拍掛底價210萬元一畝的地塊，真實成交價可能是400-420萬元一畝，這多出的200萬元由中標人支付給一級開發商，這部分基本上轉化成它的利潤。

北三縣的房企手上有多少土地呢？這個很難算清楚，不過香河業內認為當地最大的房企三強地產占據了香河縣70%的市場份額，而富力地產在香河拿下的土地約為兩三千畝（2012年富力以約1.76億元的價格拿下3宗地,總面積約15.7萬平方米），但市場份額顯然不能與三強地產相比。

上述人士稱，由其他房企通過招拍掛拿地、而後再由該房企支付「補償金」給當地開發商，這種交易一般不提供發票，這就是當地房企的常規做法。

不過，很多外來房企無法接受這種「潛規則」，因為動輒十幾億、幾十億的資金支付沒有發票等憑證，任何正規公司都很難操作，這就成為萬科、k2、旭輝等外來開發商在鄭州（樓盤）、大廠等地無法繼續陪當地房企玩下去的主要原因。

此外，這些本土房企在牢牢掌控當地土地一級開發市場的情況下，對土地的開發節奏十分自我。

據業內人士介紹，2011年香河違規出讓土地導致很多房企被迫退地後，給萬科等企業補償了相應的地塊，其中有一宗約400畝的土地是用來補償給當時被退地的房企的，但從2011年到現在，已經拆遷了5年還沒拆遷完，這些都是由本土企業負責的，而這些本土企業的一級開發進度則直接決定其他房企的開發節奏。

舉例來說，在香河的外來房企基本都是和三強地產合作，比如華夏幸福(600340,股吧)基業、鴻坤等等。

事實上，正是由於土地一級整理上不斷延期，導致萬科在香河變的無地開發，才只好去走招拍掛程序，最後和當地本土開發商直接起了沖突，但到現在該事件仍未公布最終調查結果。

北三縣能華麗轉身嗎？

業內人士認為，燕郊、大廠、香河作為環北京經濟區域的代表區域，在城鎮面貌上和毗鄰的北京、天津（樓盤）相去甚遠，與其他大城市周邊的城市帶相比也相差很大，比如長三角的昆山（樓盤）、常熟（樓盤）、蘇州（樓盤）等地，這其中固然有很多因素影響，但作為改變城鎮面貌的最直接行業房地產行業多年封閉式發展也有很大關系。

「北三縣形成今天的局面，與歷史習慣有很大關系，過去縣市政府缺鹽少米，所以讓當地房企先開發、再銷售，獲得營收後按情況分配，導致了今天的惡性循環，但在京津冀一體化、北三縣與通州三統一協同發展的今天，這種封閉式、局部式的開發模式必然不能繼續下去。」上述人士認為。

據北三縣多位購房者表示，購買北三縣住房的最大動力是投資，居住動力不足，一些動輒上萬套的大盤項目中，經常能看到整層樓中都沒有人居住的情況；而即便是在北三縣居住的在京工作者，也表示無法忍受北三縣擁堵的交通、低級雜亂的商業配套以及摻雜黑社會性質的物業等等。

「要改變這種局面，就必須打開自己的大門，讓更優秀的企業進入，才能帶來更好的項目和更好的規劃。」燕郊當地某業內人士指出，不要以外來開發商會抬高房價為由固步自封，事實上本地開發商也沒有降低房價，燕郊這麼多本土項目，並沒有一個項目降價。

「越是壟斷的房企，越缺乏動力去提高設計、規劃水平，北三縣的很多樓盤不僅物業水平差，戶型也是奇葩無比，小區密度、質量等很多方面都不過關，這讓很多人都把北三縣當作了過渡的地方，都在想着投資升值後就趕緊換地方逃離這里，這樣就更不愛惜這里。」上述人士無奈的表示。

然而，從外部動力來看，北三縣的轉機已經到來。

在6月6日北京市委常委、副市長陳剛和河北省副省長姜德果共同主持召開的會議上，議定通州作為城市副中心與「北三縣」2000多平方公里要實現統一規劃、統一政策、統一管控，要集中力量，將通州和北三縣地區協同作為京津冀區域協同發展的典范。

最終，能不能成為「典范」的一部分，還要看北三縣自己如何選擇。