攪局「野蠻人」背後的五條資本市場路線

近期房企的資本運作特征越來越明顯，比如恆大控股嘉凱城(000918,股吧)、舉牌廊坊股份、入股萬科，寶能系舉牌萬科等等，資本作為白銀時代的攪局者頻繁出手，那麼，這些攪局者為何頻繁出擊資本市場？其背後的戰略意圖或資本市場路線是什麼？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，不同類型的企業，不同攪局的場景，不同的攪局者其戰略意圖不一：有的出手資本市場是為了上市平台的打造，比如恆大收購嘉凱城股權，其目的就是為了回歸A股；而有的資本則充滿了野蠻的攪局角色，比如寶萬之爭雙方已經打得不可開交；有的則為了講一個資本市場故事，虛虛實實很難分辨真假；而有的目的則相對簡單，或只是為財務投資，或只是通過股權合作而獲得土地儲備或聯合開發的項目。

第一條路線：直接進行財務投資獲利

當股市從去年5月份開始轉熊後，部分上市房企市值估值相對較低，而從銷售業績來看，隨着政策的刺激與核心一二線城市樓市的復蘇好轉，大型品牌房企的銷售業績都超預期完成。而此時，在滬深兩市的上市公司中，符合資本大鱷舉牌條件（大股東持股比例低於30%、股權分散、市凈率較低等）的房企不在少數。這時，無論是對於險資還是其他投資者，預判未來2-3年品牌房企的銷售業績還是趨好的，作為投資者來講，當上市房企價值處於低估期時通過資本市場「抄底」房企股權有直接財務投資的獲利的目的，這也是「野蠻人」看中房企並投資的最直接原因。

第二條路線：買地太貴就買上市公司

就今年的土地市場而言，北上廣深等一線城市、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）等核心熱點地王頻現，要想在上述熱點城市公開招拍掛土地市場上拿地，不拿地王似乎很難下手，因此，從典型品牌房企來看，已經將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權收購。從最近兩年來看，由於獲得土地儲備或項目的成本相對較低，股權收購的案例越拉越多。

而近期，品牌房企開始收購房企的股權，比如恆大收購嘉凱城、廊坊發展(600149,股吧)等房企的股權，從獲得長三角、京津冀土地儲備或項目的成本的角度來看，通過直接收購房企的股權的方式成本相對較低，並且布局核心戰略要地也更為迅速，對於提升銷售業績而言也更為直接。「買地太貴就買上市公司」這種方式往往會受到善於資本運作的品牌房企的歡迎，比如像恆大、融創這樣的品牌房企。

第三條路線：資源優化配置與戰略聯盟

以險資舉牌房企為例，大多數險資舉牌房企有資源優化配置或戰略聯盟的意圖。就目前險資企業資金投向來看，大多數險資企業都有進軍養老地產的計劃，或者已經開始在養老地產領域布局。當前，險資企業舉牌房企，盡管不會馬上形成險資與房企的開發養老地產的戰略聯盟，但是，從實際影響力與資源配置的角度來講，險資對於被舉牌的房企的影響力會逐漸加大。因此，不排除今後險資會利用房企在房地產領域的優勢開展養老地產市場的布局工作。

第四條路線：收購或舉牌上市房企獲得控制權，加速市場洗牌

對於被舉牌的房企來講，經營管理上可能會帶來一些挑戰，甚至還有可能會因為新的大股東出現而導致的管理層變革，比如寶能系舉牌萬科、恆大成為嘉凱城、廊坊發展大股東之後，短期內勢必會因為前後大股東的經營理念以及目標不統一而影響企業的經營效率。但是，這些畢竟是暫時的，從另外一個角度來說，新的大股東的介入對於房企來講或許帶來一定的機會，一定程度上也會引起市場格局的變化。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從實際影響力與資源配置的角度來講，新的大股東比如險資或其他上市房企等這些投資者，當舉牌房企尤其是成為大股東之後，投資者不僅僅是一個財務投資人的角色，必要的情況下，投資者還會強化在被舉牌房企管理層當中的話語權或決策層的投票權，這樣，投資者在房企的實際發展戰略、日常經營等諸多方面的影響力會逐漸加大，從而影響企業的發展方向，比如，險資的介入有可能會使一部分房企擁有相對充裕的資金，並且資金成本上遠遠低於同行，這些房企也可能因此插上新一輪規模化擴張的翅膀，形成「強者恆強，大者恆大」的局面，市場格局有可能會因此而重新改寫，加速當前市場重新洗牌的進程。

第五條路線：打亂陣腳，龍頭老大之爭的攪局者

近日，恆大91.1億購入萬科股票，持股4.68%，當然，獲得財務投資收益是其目的，但 作為2016年房地產行業老大之爭來講，恆大也是有可能通過收購萬科股權在寶萬之爭尚未分出勝負之時給萬科制造麻煩，打亂萬科的陣腳，或分散它的精力。此時，恆大可以順理成章繼續擴張版圖，不斷提升銷售業績。

數據顯示，2016年前7個月，恆大累計實現銷售額1847.9億元，同比增長82.6%，已完成全年2000億元目標的92%，預計全年將大幅超越目標，但銷售金額仍然還沒有超過萬科。同時，公司前7個月累計完成銷售面積2286萬平方米，同比增長73.5%，銷售面積繼續穩居全國第一。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從恆大持股萬科的時間點來看，不難看出恆大是在給寶萬之爭制造更多的麻煩，為其銷售金額的提升並且超越萬科爭取更多的時間「窗口期」。當然，恆大不斷沖高的銷售業績為其在資本市場講的故事增添了想象空間，尤其是恆大要回歸A股這個時間段，恆大勢必會與萬科拼個魚死網破，就像當年綠地上市與萬科爭奪行業老大一樣的道理，恆大也要在回歸A股的年份當上行業老大，這樣恆大的估值才會高啊！