14.5萬元 萬柳書院理性“亮價”

出乎意料，又在預料之中——中赫·萬柳書院開售了。

今日，萬柳書院現房銷售許可證獲批，銷售均價14.5萬元/平方米，依此估算，其全盤貨值超130億元。

令人有些出乎意料的是，在這個有些蕭索的冬天，在年關這個被業內視為“非常規”的房地產銷售時點，萬柳書院真的入市了；但預料之中的是，一直被關注的中赫·萬柳書院此前對外界傳遞過將在“馬年內現房銷售”的資訊，中赫置地兌現了自己的承諾。

或許，中赫置地也從未想過讓萬柳書院“常規”。自2012年7月拿地至2015年1月銷售，萬柳書院從曾經的單價地王，到如今被認為是頂級住宅市場中“最不令人擔心的地王”項目，歷時29個月。

中赫置地似乎攢下了足夠的底氣， 將萬柳書院的成品在此時托出。現今乃至整個乙未羊年被稱做北京（樓盤）豪宅井噴元年，中赫置地磨礪出的“和而不同”的萬柳書院，將以獨特的“功能至上”視角和“只講生活”理念，顛覆、重構豪宅市場既有生態。原創版的中國高階住宅新價值標準，或從此開始。

萬柳書院“難懂”

“萬柳書院跟我們原來想象中的不大一樣“，如不少第一次看中赫·萬柳書院的房地產業內人士所述，“這房子，喜歡它的人會極其推崇，不喜歡的人也就不喜歡了。”

相較於普世的豪宅筑造價值觀，中赫·萬柳書院是有些“難懂”。

在很多人以為萬柳書院將開創豪宅價格之最，為產品添加更多奢侈標簽的時候，萬柳書院卻一直秉承 “為生活打造頂級自住居所”的理念， 把細節蘊藏、涵化於產品腠理；2014年之秋，三大頂級豪宅之萬科北河沿柒拾柒號開始高調推廣，以及保利海德公園創造熱銷業績的時候，萬柳書院卻把輪廓已清的園林砸了，理由是“不達中赫拿得出手的標準”；在融創農展館地王產品未曝光，卻以16.5萬元/平方米起的價格拿下了預售證一個月后，中赫·萬柳書院才領證銷售——均價14.5萬元/平方米。

這個價格，讓有些人怔了一下。雖拿地早一年，但作為精裝修成品現房，業內一直認為萬柳書院相較農展館項目，定價不遑多讓。

對於萬柳書院最終亮出的價格，中赫置地品牌總監朱敏給出如下解釋：“與頂級住宅匹配的未必是最高的市場價格，而是最有說服力的品質和清晰的價格邏輯。萬柳書院的最終銷售價格綜合了多方因素。從產品自身來看，萬柳書院是中赫置地的全新代表作，其產品力相較釣魚臺七號院有著全面的提升，價格因此略有提升；從區域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府，二手房價格已經達到11-13萬元/平方米，作為全新的高品質產品，比八年前的產品高出約15%——30%，合乎市場規律；從市場來看，海淀區核心區域的頂級住宅產品，其價值絕不遜色於朝陽區或者豐臺區的頂級產品。”

亞豪機構市場總監郭毅對於萬柳書院最終的銷售價格以“聰明”來評價。“精裝成品現房，以這樣的價格進入市場，在現在的頂級住宅領域應該是頗有競爭力的”，郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬柳地王的價格曾令業內咂舌，但經歷了地王頻出的之后兩年，萬柳項目的比較優勢更加明顯，定價理性利於從容銷售。“

“最不發愁的地王”

“理性“ 可能是當下的豪宅開發者不難理解，但實在難為的。

“周邊的二手房價格都還趕不上我們的地價，我們要實現的，是賣出一個宮殿水準的價格“，類似這樣的話，道出了不少2015年豪宅操盤手的痛。

事實也確如此。

農展館地王的樓面地價為7.3萬元/平方米，記者從房地產中介機構了解到，臨近其已領證的7號樓的麥子店小區，二手房價格不到4萬元/平方米。而恒大居於東壩的項目，此前有業內聲音表示也要售賣到13萬元/平方米， 其周邊2005年以后的二手房價格在3-4萬元/平方米之間。

即將在2015年崛起的“泛京西”豪宅板塊也同樣面臨此問題。如對峙西局的龍湖、泰禾，以及拿下夏家胡同地王的懋源置業。這些房企在高階地產領域不乏佳作，但深陷地價與周邊房價 “倒掛”的困局，打破區域的“孤島效應”是賣房的第一要務。

實際上，在北京豪宅井噴元年到來之前，“地王焦慮症候群”已經在業內蔓延。調研過不少項目的一位豪宅營銷總監，走訪萬柳書院后評價：”可能現在最不發愁的地王項目也就是萬柳書院了。“

“在這一點上，中赫·萬柳書院確實有自己的底氣”，中赫置地品牌總監朱敏坦言，“海淀萬柳區域本身就是高階社區腹地，周邊配套和環境無需多言， 區域內8年以來沒有新房供應，使得很多地緣性客戶自然成為萬柳書院的粉絲。中赫置地需要焦慮的是，作為一個極致的產品主義者，如何筑造出拿得出手的原創作品，以饗居者。“

“地王推升出的豪宅，明年可能有十余個面臨入市。而豪宅的標準是什么，業內都在探討，還未成體系”，北京房協秘書長陳志評價現在“豪宅叢生”的市場時表示，“萬柳書院代表一種生活至上的頂級住宅價值觀，其區位、環境、產品標準等等，都給了我們去制定豪宅評價標準以啟示。”

井噴市場中的矛盾

十幾個超十萬元豪宅項目入市，很多不可能，可能在2015年的豪宅市場成為可能。

隨著中赫·萬柳書院以14.5萬元/平方米的均價啟動現房銷售，羊年的京城樓市，“滿城盡是十萬宅”也不僅是打趣。歷數2012年乃至2014年上半程誕生的諸多地王，都將在羊年陸續亮相。

萬柳書院算是“頭羊”。

依據萬柳書院的銷售價格計算，其205-558平米三居至五居的產品，起步價低於3000萬元，部分產品會達到7000萬元級別。

一個市場矛盾是，如亞豪機構市場總監郭毅所述，從北京近三年的3000萬元級別以上豪宅去化數據來看，基本穩定在150套左右。在業內看來，豪宅井噴元年的較大供應量對應的依舊可能是有限的塔尖客戶群，一場爭食難免。

不過在中赫置地品牌總監朱敏看來，這一推論合情但未必合理。“首先，查詢下數據就不難發現，相對於莫斯科、孟買乃至國內的上海（樓盤）、深圳（樓盤），北京的三千萬級住宅產品的量與價都不能算高；其次，三年間穩定的銷量是建立在頂級住宅項目供應不足的前提下，更豐富的產品供應很可能會挖掘出更多的需求；再者，萬柳書院已經是現房成品，對於財智階層來講，資金的時間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同於其他產品，地域屬性明顯，針對北京西北部，海淀萬柳區域無疑是一個輻射性強、客戶粘性極高的區域。對於競爭，萬柳書院很坦然。”

在萬柳書院領證銷售前，一些“新地王”已經啟動了入市推廣，“群英薈”的帷幕漸漸拉開。

龍湖西局項目以“王者之腰”為名高調發聲，首開以及中糧的孫河項目相繼舉行了盛大的發布會。但面對市場的不確定性，各家企業首先謀求的是輿情的制高點。相比之下，一直保持低調的萬柳書院，更多的精力放在了產品的精細打磨上。其顯著的地段優勢，使得中赫置地有足夠的空間實現“凈”與“靜”——其對於頂級純住宅產品的理想注解。

談到對此次萬柳書院開盤銷售業績的預期，中赫置地品牌總監朱敏稱：“頂級住宅產品並不強調去化速度，但萬柳書院的銷售，可以說有望開創北京開盤單盤銷售的新紀錄，但一切還待市場來檢驗。”

附：北京高階住宅新盤分布圖