15城房價上漲超10% 收緊政策或三季度集中落地

8月18日，國家統計局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況，國家統計局顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，持平的城市有3個。環比價格變動中，最高漲幅為4.6%，最低為下降1.1%。

同時，與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，持平的城市有1個。7月份，同比價格變動中，上漲幅度超過10%的有15個城市，分別為北京（樓盤）、天津（樓盤）、上海（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）、南昌（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、惠州（樓盤）、無錫（樓盤），其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。

上述數據表明，進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨着大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉，北上廣深一線城市、合肥、南京、蘇州（樓盤）、廈門、杭州、武漢、惠州、無錫等二三線城市樓市出現「日光盤」和「買漲不買跌」的火熱局面，甚至部分二線城市比如南京、廈門與合肥土地市場也是「地王」頻現，房價上漲幅度超過一線城市。

那麼，上述城市出現「地王」頻現和「買漲不買跌」的火熱局面之後，樓市調控政策會有哪些變化呢？相關政府部門是不是對於「買漲不買跌」與「地王」現象坐視不管呢？顯然，不是。

從政策面發展趨勢來看，官方頻繁表態及熱點城市收緊政策落地預示着三季度後，一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會出現轉向。

從近期官方的表態來看，官方已經強調防范資產泡沫的繼續放大，抑制投資投機，證監會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥、蘇州等房價上漲幅度過快的城市地也陸續出台了收緊政策，比如各大熱點城市紛紛承諾增加土地供應，南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%，蘇州土地出讓首付升至60%，蘇州和南京二套房貸首付比例也提升了，蘇州也重啟了限購政策。

這是核心二線城市「限貸」政策落地的開始。從上述熱點城市樓市來講，由於房價同比漲幅超過10%，並且上漲幅度一直處於全國前列，「地王」頻出再次推動這些城市房價繼續上漲，這也就意味着這些城市存在首先重啟「限貸」通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時，土地市場也將出台「控地王」措施。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從政策面走向來看，蘇州、南京等城市樓市出台新政後，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調控已經進入「限貸」政策出台的「前夜」，重啟「限貸」甚至「限購」已經是大概率的事件了，核心內容顯然是通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫。同時，針對「地王」推動房價上漲現象，三季度「控地王」也將成為政策面走向的非常重要的特征。理由如下：

首先，前期政策較為「溫和」的城市已經出現穩步收緊的措施。

隨着市場熱度的回升地王的頻現，地價超房價「面粉貴過面包」的怪相也成為常態。今年上半年，盡管部分地區已經出台地產調控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為「溫和」，並未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。此時，地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。此時政策面已經到了出台的「窗口期」，因此，8月份蘇州和南京提首付「降槓杆」樓市新政紛紛落地。從上述房價上漲幅度超過10%尤其是上漲幅度超過20%的城市政策走向來看，上述城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付「降槓杆」類的措施出台。

其次、樓市調整預期及房價下降將導致銀行資產縮水，「限貸」勢必重出江湖保衛銀行自身資產安全。

從上述熱點城市發展趨勢來看，樓市在下半年及明年進入調整期是預料之中的事情，屆時，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，上述城市樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，房價也必然面臨着下降，對於銀行來講，由於2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年或明年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛自己的資產的安全性。那麼收什麼？答：開發貸款、個人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在的市場風險。因此，這也就意味着上述熱點城市存在首先重啟「限貸」通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

第三，「地王」頻出可能誘發系統性金融風險，「控地王」措施或將在三季度集中落地。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前上述熱點城市「地王」現象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個地王或少數幾個地王，一旦市場遇到調整，那麼這幾個地王或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部范圍內，還不至於是整個市場的。而現在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是「地王」，即使郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那麼，這也就意味着市場風險不是單個項目的，而是整個市場的。

並且從當前熱點城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現象越來越多，比如政府規定土地出讓金的首付款必須50% ，那麼，對於開發商來講只要首付25%，通過金融機構場外配資25% 或者更多比例「加槓杆」方式進行拿地，甚至制造地王，這樣，一旦市場進入調整期，這些地塊的風險會增加，這樣的風險不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背後的個人投資者。

因此，對於當前這幾個熱點城市來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的「地王」項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。

從熱點城市土地市場政策走向來看，既然有「地王」頻現的現象，市場也會因此存在系統性的風險，那麼，三季度也勢必會有相對應的「控地王」的措施，以防止市場出現系統性的風險。比如針對拿地場外配資加槓杆拿地情況給予監管和控制，對於拿地首付比例進行提升，對於拿地後的開工時間、達到預售條件的時間及竣工的時間給予限定等等，為土地市場「降槓杆」，防止地王頻現而導致的系統性風險。