樓市過熱或引12座城限購 投資須防房企黑榜

和訊網消息 繼蘇州打出限購加限貸"雙限"組合拳後，廈門也於8月31日跟進。對此，中信證券(600030,股吧)固收團隊表示，槓杆拿地、地王頻出及房市過熱引發政策層警覺，因城施策原則指導下，局部收緊政策陸續出台，以期引導市場逐步回歸理性。

從後續市場走向看，業內人士分析稱，以下城市限購可能性比較大：廊坊、天津、合肥、武漢、鄭州、昆山、花橋、杭州、福州、東莞、惠州、珠海。因為這些城市是經濟較發達的二線城市或一線城市周邊，各種跡象顯示其樓市已經趨於活躍且房價增幅過快，最有可能出台各類版本的限購做法。

不過，就地產債層面而言，中信證券固收團隊認為，房企現金流整體充沛、資產墊豐厚。地王企業多是意欲彎道超車的中型企業所為，龍頭企業布局謹慎，故而地產債仍有銀邊屬性。

「然而在宏觀審慎監管之劍高懸的背景下，上限越近，樓市高位調整預期愈發強化，土地能否始終大幅領先地產定價存疑。建議投資者建立房企『黑名單』，對於拿地成本過高，項目前景不明確的企業資質宜當密切關注。」中信證券提醒。

從具體的政策發布來看，蘇州的限購政策嚴格來說是部分限購，主要針對非本市戶籍家庭；南京則從土地拍賣方面進行調控，該市規定土地拍賣競價達到一定比例時，政府將對該地塊所建商品住房的預售條件進行調整；廈門的限購則對本地首套自住和改善型需求進行了保護。

中信證券固收團隊表示，在庫存的區域分化的背景下，房地產調控告別過去粗放式總量性政策的思路，轉向因城施策。目前收緊政策主要瞄准一二線城市及再融資環節。從限購政策的歷史來看，效果因城而異。就拿近日上海離婚限號為例，可見端倪。

總體來看，中信證券固收團隊表示，目前政策總體相對溫和，具有可逆性，屬於窗口指導范疇，並未出現按揭貸款利率掉頭轉向之類的大幅調整，且在市場預期范圍內。