金九銀十已難再 調控依舊年年來

轉眼又到了地產人每年期盼的金秋九月，自2014年以來，中央已經連續兩年發布「9·30新政紅包」。

這兩次調控方式如出一轍，分別調低首付比例至30%、25%；行業背景也有共通之處，2014年是市場持續低迷，7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超過10%，2015年是市場陡然轉冷，9月成交面積同比增速為9%，較7月份的增速高位下滑了12個百分點；成效也都立竿見影，在上海（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）等城市帶領下，2014、2015年10月份重點城市成交量均迎來了普遍回升。由此來看，為了保證四季度市場成交的穩定，9、10月發布重大政策、出現成交轉折似乎已經成為了近年的市場「規律」。

但今年可能還會多一些變化因素：以往中央和地方的政策面是「同緊共松」，如2014年8、9月的全面限購解綁，2013年的設立房價調控目標，以及更早一些的限購全面鋪開均是如此。今年則是寬松和限制政策同步出台，在福建、成都、大連（樓盤）、山西、西安（樓盤）、沈陽等省市出台寬松性政策的同時，上海、深圳、南京、蘇州、合肥（樓盤）等城市也在出台政策打壓。而這，也正是中央「一城一策」方針所希望達到的市場調控機制。

聚焦到出台限制性政策的熱點城市來看，已經取得明顯成效的城市，接下來調控「升級」的可能性不大，典型如深圳、蘇州，8月份成交量分別只有27萬、49萬平方米，市場熱度顯著回落，再度打壓需求已無必要，深圳更是在9月1日落地了戶籍政策新政，放寬降低入戶門檻來做大需求「蛋糕」；而調控效果不明顯，甚至市場持續高熱的城市，接下政策仍有可能繼續加碼，如上海8月份成交量暴增至170萬平方米，南京、合肥也都在100萬平方米以上，其中南京、合肥房價更是持續快速上漲。

對於目前政策面依舊趨寬的城市而言，近期市場較熱的應當警惕，杭州（樓盤）、天津（樓盤）下半年來成交量保持高位，8月份市場成交量分別達到了165、179萬平方米，房價漲幅也均躋身全國前十，接下來均有出台地方限制性政策的可能；而成交不理想的城市也不用過於擔心，參照9月初的沈陽，接下來或將陸續推出需求刺激性政策，助力市場去庫存。

「金九銀十」這個說法應該沒有了，九、十月成交量可能會出現比較大的反差。反而是九月份市場比較差的城市，只要庫存壓力別太高，倒可以對十月份報以比較大的期望。