〈今周刊〉去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！

報稅季轉眼又到，今年出售房屋的財產交易所得計算出現調整，賣屋有賺者要特別留意。

如果，你在民國一○○年度有賣屋獲利，那麼，今年報稅時得要特別留意。資誠會計師事務所會計師許祺昌表示，申報綜合所得稅，今年與去年沒有太多變化，唯一的不同，就在於出售房屋的財產交易所得標準。

■ 三種身分 決定不動產節稅規畫

他指出，過去出售房屋的財產交易所得標準只有粗分北市、新北市、高雄市、省轄市、鄉鎮等區，但由於全台各區段的房價漲幅差異相當大，因此，今年房屋評定現值課稅所得標準變得更細、更嚴謹。

依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多。若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用，就要依據財政部訂定的課稅比率，以房屋評定現值乘上固定比率，作為今年賣屋所得來繳稅。

舉例來說，出售的房屋坐落於台北市，出售時房屋評定現值為二千萬元，依新的售屋所得標準四二％計算，賣屋所得就是八四○萬元。相較於去年報稅時的情況，若評定現值同樣是二千萬元，則所得標準僅為三七％，報稅時的所得認定只有七四○萬元。兩者相比，差距不小。

不過，儘管過去一年買賣房子賺到的錢，可能被課到比以往更多的財產所得稅，但許祺昌也提醒，不管有屋沒屋，其實都有節稅空間。關於不動產的節稅規畫，主要可分三種身分，包括租屋族、購屋族與換屋族，身分不同，扣除額也不同，納稅人不要輕易放棄了自己的權益。

對租屋族來說，每年納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬可在十二萬元限額內，列報扣除已支付的租金。但許祺昌提醒，同一申報戶不能同時申報購屋借款利息及房屋租金支出，必須選擇「金額較大者」申報扣除。

■ 租屋族善用十二萬扣除額 包租公精算「出租費用」

舉例來說，老張在去年原為租屋，但在年中終於成功貸款購屋；那麼，在今年申報所得稅提出扣除額時，就能在「租金支出」及「購屋借款利息」之中，擇一申報扣除。換言之，老張得要精打細算，算算究竟是上半年租金付得較多，或是下半年房貸利息付得較多，再決定申報哪一部分的費用最為有利。

對於有租金收益的包租公來說，節稅的重點在於「出租費用扣除額」的計算。出租費用扣除額的算法有兩種，一是「標準費用」，二是「列舉費用」。簡單地說，標準費用即是以全年度租金收入的四三％為費用金額；至於列舉費用，則是屋主計算各項必要的折損及耗費等金額，作為出租費用。

在採用「列舉」費用時，包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅，及其附加捐、出租房屋的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等，都可列為必要費用，但須逐項提出證明。

在報稅時，實際租賃所得等於租金收入減去出租費用，費用愈高，所得愈低，愈能減低所得稅，所以包租公最好能把過去一年幫房客修繕房屋的種種費用單據，翻出來計算一番，看看究竟是採用標準費用較佳，或者列舉申報較划算。

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■ 首購族善用借款利息節稅 二胎房貸利息不能列舉扣除

至於在去年有購屋者，可分為二種情況，一種是首次購屋，另一種是換屋族。前者可善用購屋借款利息扣除額節稅，每一申報戶(即納稅義務人、配偶或受扶養親屬)在申請購屋借款利息扣除額時，應先用「已支付的借款利息金額」減去「申報的儲蓄投資特別扣除額」後，在三十萬元限額內減除。

但要注意的是，想要用貸款利息抵稅有一些限制，包括這間房屋必須是自用而非出租，且非供營業或執行業務使用。

許祺昌解釋，如果房屋有部分營業，部分自住，則利息可按比例扣除，納稅義務人可從房屋稅單上的課稅現值，區分出營業與住家比例。而如果是用修繕或消費名義貸款購買自用住宅，那麼申報時必須檢附相關證明文件，因為稽徵機關會「實質審查」，依借款目的及貸款買屋時點相近程度，決定你的利息支出能否作為扣除額。

另外，若是用原有住宅向金融機構抵押貸款，此種借款利息支出不能列舉扣除，必須留意。最後則是換屋族。首先，若是出售房屋有損失，可充分舉證確保扣抵稅額。

據法規來看，房屋交易產生虧損，交易損失可以扣抵當年度之財產交易所得；如果當年度不夠扣抵，往後三年內的財產交易所得仍可以扣抵。其次，許祺昌進一步提醒，換屋族也要善用「自用住宅重購扣抵稅額」。

■ 賠錢賣可扣抵財產交易所得 換屋族善用「重購扣抵稅額」

簡單地說，換屋族若是先賣了房子，並繳交了「財產交易所得稅」，那麼，若在兩年之內再次購入自用住宅，就可申報「自用住宅重購扣抵稅額」。

其計算方式，要先看賣屋當年一共繳了多少所得稅金，再計算「如果那一年沒有賣屋獲利，要繳多少稅金」，兩者相減，就是重購自用住宅房屋可供扣抵的稅額。事實上，納稅義務人或其配偶無論是「先買屋後賣屋」，或「先賣屋再買屋」，只要符合條件，都可運用這項扣除規定；如不扣除，亦可申請退還稅款。

舉例來說，吳先生在民國一○○年「不含」出售自用住宅財產交易所得的綜合所得淨額是一六○萬元，適用二○％稅率，應納稅額十九萬元；同年度自用住宅售屋財產交易所得為一二○萬元，總所得增為二八○萬元，須按三○％稅率計算，應納稅額四十八萬元。重新購入自用住宅後，吳先生可申請重購扣除或退還的稅額即是二十九萬元。

■ 「自用住宅重購扣抵稅額」申報條件

˙自出售並完成移轉登記日起2年內重購；先購後售亦適用之
˙出售或重購之房屋以本人或配偶名義登記
˙出售或重購之房屋須為自用住宅
˙本人、配偶或扶養親屬於申報年度已設籍於該屋
˙房屋出售前一年內無出租或供營業使用
˙重購價額超過原出售價額
註：以本人或配偶名義出售，另以配偶或本人名義重購亦適用退稅。

/撰文/
徐萱蒂、何珮郁

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