北京長陽國際城800套限價房暗度陳倉

北京市房山區政府看中了“便宜”的長陽國際城，設法截留了800套。在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房，最終究竟保障了誰？

2011年第21期財新《新世紀》刊文指出，北京首個“限房價、競地價”的中小套型普通商品房項目——房山區長陽國際城，于4月15日開售，1594套房源三天內即銷售一空。銷售均價為12500元/平方米，比周邊平均樓價約低5000元/平方米，以一套90平方米的兩居計算，相當于總價直降約45萬元。

誰享受到了這個優惠？

長陽國際城項目標書顯示，該項目將優先銷售給擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求，具體銷售對象將按屆時政府出臺的有關政策執行。

就是這條“屆時政府出臺的有關政策”，給房山區政府預留了“回購”樓盤的操作空間。據調查，此次發售的1594套房屬于項目中的01和08地塊，而項目中同時開工的02地塊800套房卻并未同期銷售。這800套房并不是被開發商“捂盤”，而是被房山區政府看中，通過控制銷售許可證將800套房悄悄掌控在自己手中。

有業內人士指出，“限房價、競地價”的做法，相當于地方政府在土地收益上讓利，而房價環節又得不到補償，“因而就打房子的主意，在分配環節做文章”。

在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房，最終究竟保障了誰？類似長陽國際城這種政府機關回購、團購房源事件，早已不是新聞。長陽國際城雖非嚴格意義上的保障房，也在“準保障房”之列，如此分配是否公平引發爭議。在保障房將要大干快上之際，不盡快理清政府在保障房分配中的權限，很難保證“政府之手”的干預不會讓保障房建設與初衷背道而馳。

據了解，很多地方正紛紛將各種企業自建房納入保障房系列，各地以保障房資金用于為公務員購房的情況也屢見不鮮。

房山區政府的算盤

房山長陽國際城是北京市首個“限房價、競地價”的限價房，其與普通意義上“限房價、限地價”兩限房的區別在于：在地塊出讓時，由社會中介機構和專家，對周邊商品房價格進行評估，確定商品房銷售限價，在此前提下，開發商競投地價，出價最高者得。這類似經濟適用房的操作。

北京市國土部門首先發明了“限房價、競地價”這一土地出讓新招，并在北京房山區和昌平區試點。2010年一季度，北京土地市場接連拍出“地王”。當年4月，國務院出臺了“遏制房價過快上漲”的“新國十條”。在這樣的調控背景下，北京市開始探索土地出讓“招拍掛”制度改革。

“限房價、競地價”的模式，很難在地方上大規模推廣。迄今為止，北京市只以這種模式出讓了兩塊。“雖然是競地價，但因為限制了房價，土地價格肯定不會太高，地方政府在土地收益上確實是讓利了。”一位參與長陽國際城項目土地競拍的人士向財新《新世紀》記者表示。據他透露，當初房山區政府是被動接受北京市政府的安排，拿出了長陽國際城這塊地做實驗。

2010年5月，北京市首個“限房價、競地價”地塊——房山區長陽鎮起步區6號地正式推出，中國鐵建房地產集團有限公司（下稱中鐵建）以14.6億元拿下該地塊，樓面價6095元/平方米，其后命名為“長陽國際城”。掛牌文件規定，該項目銷售限價均價為12500元/平方米，戶型限定為中小套型。

一位接近房山區政府的人士表示，“房山區政府認為這個房子賣得便宜，而且政府還要追加很多公共服務投入，如果面向全市賣的話，它將一點利益都得不到。”于是，房山區政府一開始就有意回購長陽國際城三分之一的房源（800套房）留作己用，備“招商引資”之需。

上述接近房山區政府的人士透露，在北京郊縣中，房山區的經濟相對落后，招商引資的愿望比較迫切。然而，談判落戶的企業，特別是制造業、工業企業等，往往要求政府給一塊地來建職工住宅。“現在房山的地這么好賣，政府不想把土地以便宜的價格給這些企業，但政府又不希望因此而影響招商引資。”上述人士稱，因此，“便宜”的長陽國際城，就成了政府斡旋自身利益的工具。

“以后哪家入駐企業提出建職工宿舍的要求，就放出一部分房子，算是統建，收購的價格還是12500元/平方米。”上述消息人士稱。

在接受財新《新世紀》記者采訪時，房山區主管城建的副區長吳會杰表態含糊：“回購800套房的事還沒最后定，目前不清楚進展到什么程度。”至于記者針對保障房分配對象的質疑，吳會杰沒有正面回答，他表示，“保障房還要建，分配要按政策來。”

800套房源為何沒有預售證

在長陽國際城限價房的分配問題上，北京市建委遲遲不出臺界定銷售對象的正式文件，并且以沒有銷售許可證為由，“捂住”了這800套房源。這客觀上配合了房山區政府“暗度陳倉”。

2010年5月，長陽國際城項目土地出讓標書中規定，“具體銷售對象將按屆時政府出臺的有關政策執行”。但截至目前，負責研究制定政策的北京市建委，仍未見出臺任何針對“限房價、競地價”項目銷售對象的政策。

最終，長陽國際城的預售對象是被寫在了項目的預售方案里。預售方案和預售政策的區別有兩點：一是預售方案由開發商上報，政府審批，而預售政策則由建委制定，開發商負責執行；二是預售方案是針對特定項目制定，只能管一個項目的一次開盤，下次開盤還要再申請。而預售政策一旦由政府頒布，則對于所有項目都適用，不能輕易改變。

限價房的銷售對象，本應寫入政策條款并由建委頒布，緣何變成了由地方政府審批的預售方案？這里面直接關系到如何將那800套房子捂在政府的口袋中。

一位接近北京市建委的人士透露，“沒有界定銷售對象的紅頭文件，那么下次這800套房預售的時候，就可以在預售方案里規定諸如‘優先滿足在房山區落戶企業的職工’等條款，但是如果建委出了界定銷售對象的紅頭文件，房山區政府就搞不定了。”

在長陽國際城開盤當天，即有細心人士發現，本來應該同時開盤的01、02和08地塊共約2400套房，只開了約1600套，剩下的02地塊共800套房以沒有預售證為由沒有同時開盤。

北京市所有樓盤的預售證均由北京市建委負責發放，北京市建委市場管理處官員表示，如果企業申請了預售證，建委就會公示。言下之意，長陽國際城800套房沒有預售證的原因，是開發商沒有申請。

但一位接近中鐵建的人士稱，限價房由于限制了銷售價格，開發商捂盤沒有意義，“我們倒是希望能馬上全部賣掉，快速回籠資金。01、02和08地塊的建設進度幾乎同步，并不是我們沒有為02地塊申請預售證，至于為什么02地塊沒有預售證，我們也不得而知。”

上述人士透露，長陽國際城是2010年5月拿的地，12月20日和2011年1月4日就拿到了全部33萬平方米的開工證。如果是商品房，拿到四證之后就能申請預售開盤，正常應該在1月份就能開盤，但就是因為建委的銷售準入資格政策一直沒有明確，所以一直拖到4月份才開盤。

與長陽國際城地塊幾乎同時出讓的另一塊“限房價、競地價”地塊，是位于昌平區的北七家鎮工業區的居住用地，該地塊要求配建3萬平方米中小套型商品房，其銷售限價為13500元/平方米。目前，這一項目尚未進入預售程序。它的命運將何去何從？

開發商的“冤枉賬”

“限房價、競地價”雖然限制了房地產開發銷售的高利潤，但仍有利可圖，足以調動開發商的積極性，但“政府回購”的潛規則讓開發商心有顧慮。一位開發商對此坦承，“一方面擔心被媒體曝光后成為替罪羊；而另一方面更擔心的是，政府雖承諾回購，但往往是開空頭支票，項目可能面臨被‘懸空’的命運”。

一位開發商也對財新《新世紀》記者無奈地說，“我們每天都在算賬，限價房本來利潤就不高，現在延遲了開盤時間，資金成本、管理成本都增加了。如果能夠按照正常的程序銷售，政策到位，這種項目我們還是愿意繼續做，但怕的就是政府想從中間牟利，置開發商的利益于不顧。”

據了解，由于售價已被限定，房山區政府回購長陽國際城的價格仍為12500元/平方米，但目前政府對如何支付回購款項還未有明確說法。顯而易見，長陽國際城這800套房源已經被“懸空”了。

這對主要依靠資金快速周轉獲利的限價房開發商來說，打擊是巨大的。上述接近中鐵建的人士向財新《新世紀》記者透露，他們本來測算限價房沒有銷售風險，一開盤就能賣光，如果拿了地之后半年就開工，半年內開盤一賣，首付款就能把地價款拿回來，還能掙到750元/平方米的利潤。半年資金回報率能達到10%，年化的資金回報率就能達到20％。他表示，當初公司接下這個項目，就是因為雖然只有約5％的銷售利潤，但是依賴資金快速周轉，資金回報率也頗為可觀。

顯然，理想與現實差距巨大。延遲開盤和回購款項落實等問題，令中鐵建啞巴吃黃連，有苦說不出。

此外，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》于2010年12月1日起實施，規定商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，政府對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。上述中鐵建人士稱，預售資金監管以后，開發商不能盡快拿回預售資金，這也意味著6200元/平方米的地價成本還要長期沉淀，假若這部分成本沉淀一年后才能拿回，那么上述測算的年化資金回報率就縮水一半。

針對商品房的預售資金監管政策，在保障房建設上是否仍然適用？這些政策迄今并未明確，這讓承接保障房的開發商憂心忡忡，即便是具有較強資金實力的央企開發商，對此也頗為擔憂。

一位2010年獲得海淀區某地塊的央企開發商透露，由于該地塊配建了一定比例的公租房，海淀區相關政府官員經常詢問他是否要自己持有這部分公租房，如果不愿意持有的話，就讓給海淀區政府回購，但它給出的回購價格只有地價成本的三分之一。

“它根本不考慮你的成本，認為你旁邊的商品房已經把公租房的成本都給背了，特別是地段好的項目。我知道它已經惦記很久了！”他向財新《新世紀》記者表示。

然而，更讓他擔憂的是分配環節的問題，“用政府的錢回購，很可能最后都變成了公務員宿舍。”

但是，公租房盈利模式較之其他保障房更不清晰，加之后期投入較大，這家央企開發商正在猶豫：是否接受海淀區政府的條件，以成本的三分之一將這個地段極佳的公租房賣掉。

(徐志嬌 編輯)

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