獨扛貴州保障房半壁江山 中天城投200億資金圖譜

中天城投（000540）搖身一變，成為西部最大的保障房民營提供者。貴州當地一位房企高管表示，“貴州全省將建設2000萬平方米保障房，中天城投一家占據近半江山。”

中天城投此前與貴州省政府簽訂協議，計劃“十二五”期間在貴州省內完成建設面積約1000萬平方米、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設施。

200億對中天城投并不是個小數目，該公司僅今年要新建、改造或補貼各類保障房100萬平方米，涉資約70億元。但截至2010年3季末，中天城投的貨幣資金不過19億元，資產總額100億元，其本身還有大量項目需要資金注入。

與政府合資為主

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按照協議，中天城投未來五年將在貴州省完成各類保障性安居工程建設面積1000萬平方米，住房20萬套，其中，2011-2013年分別開工300萬、400萬和300萬平方米。上述總投資約200億元。

貴州全省未來5年計劃建設2000萬平方米的保障房，總投資約400億元，中天城投的額度約占全省一半。“政府的資金壓力比較大。”上述房企高管說。

該高管介紹，國家開發銀行貴州分行方面對保障房的貸款態度積極，有望拿出100億-200億元的中長期貸款進行支持，這筆貸款利率有望下浮。

貴陽市住房和城鄉建設局副局長張太炳也曾介紹，貴陽市2011年繼續加大保障房建設資金籌集力度，希望通過發行政府債券籌集10-15個億；其次是與北京國際信托投資有限公司合作，用信托基金參與保障房建設，已達成50億元的意向性協議。

上述高管認為，由于信貸閘門收緊，資金成本也水漲船高，拆借利率有時高達8%以上，已令信托資金的籌資成本居高不下，大大增加了變數。

在此情況下，包括中天城投在內的民營資本被引入。

此前貴州省城鎮保障性安居工程建設工作聯席會議辦公室下發《加強社會力量參與保障性安居工程建設和運營管理指導意見》，規定民營資本可以以四個模式介入。

第一個模式是土地有償取得，由社會力量全額投資建設項目，投資方擁有完全所有權。二是土地由行政劃撥取得的，政府以土地使用價格、稅費優惠額度和政府投入的資金打捆入股，社會力量以項目建設投入資金入股的方式共同建設，按各自投入比例分享產權或經營收益權.

另外兩個方式是社會力量代建、建成后由政府回購的，社會力量可收取一定管理費，一般不得高于代建項目工程總造價的2%。一定時期后，社會力量的投資權益可在事先依法約定的范圍內進行轉讓，收益按雙方的產權比例或事先依法商定的比例進行分配。

據悉，中天城投會采取第一和第二個方式介入。該公司目前土地儲備超過10000畝，但尚不清楚以自有土地建設的比例會有多大。上述高管推測，與政府合作估計會是中天城投介入保障房建設的主要模式，因為如果自行購地會推高保障房的成本。

但截至目前，社會力量參與貴州保障房建設尚處于探路階段。土地價格如何確定、稅費優惠如何入股和收益如何分配等問題都有待明確。

200億資金拼圖

無論采取哪種方式，中天城投都將面臨不小的資金壓力。

該公司人士介紹，中天城投計劃年內在貴陽開工面積200萬平方米，貴州省內其他地州市年內爭取開工100萬平方米，如土地供應充足，爭取達到300萬平方米。

中天城投首批100萬平方米的公共租賃房項目已于3月26日開工，投資25億元。以此計算，如果300萬平方米按計劃動工，所涉投資額將在75億元左右。

2010年第三季度財報顯示，中天城投貨幣資金為19億元，而一年內到期的長期負債7億元，此外還有41億元的長期借款。同期取得的借款從10億元增加到28億元。

上述貴州房企高管認為，“機構可以自籌保障性安居工程資本金，短期內利用已有商業地產項目回籠資金周轉。”

2010年前三季度，中天城投完成銷售收入14億元，凈利潤2.3億元。其經營活動現金流入為40億元，流出46億元，經營活動現金流為-6億元。換句話說，中天城投依靠現有商品房輸血給保障房的資金量不會太大。

稍感欣慰的是，包括中天城投在內參與保障房建設的民企可能將按國家政策完善相關手續、配套建設用于經營性的附屬設施，以這些項目的產出利潤和現金流彌補保障性安居工程的資金。不過，這個資金的回流有時間滯后性，金額也難以確定。

這種情況下，銀行貸款將成為中天城投最重要的融資渠道。

去年9月，交行貴州分行與中天城投簽署協議，擬在未來3-5年內為中天城投及下屬成員單位提供200億元意向授信額度，主要用于房地產開發貸款、城市基礎設施貸款等業務，授信額度的30%可采用集團連帶責任擔保的形式提供擔保。同時，招商銀行與中天城投簽署了總額為100億的類似合同。

此外，一種廣為流傳的說法是，監管部門一旦放行A股房企再融資，參與保障房建設的上市房企可能會享有再融資的優先權。上述貴州房企高管表示，上月初，中天城投曾撤回此前擬募集16億元的定向增發預案，而監管部門放行房企再融資是遲早之事，一旦放行，中天城投或將以保障房通過A股市場融資。