昆明住宅營銷主張"一步到位"

2011昆明春季房交會將于4月14日至18日舉行，這場在宏觀調控特殊時刻舉行的樓市大展將會傳遞出怎樣的信號，我們還不得而知，但圍繞樓市進行的一場博弈暗戰卻已提前打響。

眼下，開發商和購房者都在兩兩相望，盡管房價未現松動，但成交下滑已成定局。2011年，昆明開發商將出現明顯的兩極分化，實力開發商順勢而為定能挺過寒冬，弱小開發商將淡出市場，同樣，對于具體項目來說，部分樓盤將門庭冷落，而一些優秀樓盤也會一枝獨秀。

未來房價能否下跌，還是一個未知數，最終還要取決于剛性需求的實際購買和市場供應情況。業界普遍的觀點認為，在開發商和購房者的博弈中，今年昆明房價將時高時低，窄幅震蕩。房價大幅上漲已經幾乎不可能，預計主城區會不漲或降，不受限購的郊縣會略漲。

成交下滑 昆明房價將窄幅震蕩

根據昆明房產信息網提供的數據統計，3月1日—7日為“零”成交，3月8日—30日期間，昆明共成交各類商品房4066套，預計整月成交量與2月份基本持平。而去年的3月份，昆明樓市的成交量則是7013套，同比下降約40%。

在田野咨詢機構董事長文劍武看來，數據有一定滯后性 ，四、五月份的成交量更能反映出限購后的真實成交量，他預計3月份的真實成交量肯定還會低。云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研教授表示，當前的房地產市場，政策空前嚴厲，觀望氣氛十分濃烈，成交量下滑已成定局。單就限購政策來看，不僅限制了本地人購房，也限制了外地人，此前，昆明的房子有很大一部分都是被外省人、云南州市的人群買走了，限購后，買方市場的半壁江山就已經不在了，再加上信貸政策、稅收政策的共同影響，預計今年昆明樓市成交量下滑幅度將達50%。

而從成交均價來看，3月份約為7831.54元/平米，卻比2月份的6352.48元/平米高出近1500元。在調控下， 昆明的房價不但沒降，反而持續走高。盡管這一數據并不一定能真實反映限購后的房價水平，但多數業內人士認為，目前昆明房價并沒有下跌。未來能否下跌，還是一個未知數，最終還要取決于剛性需求的實際購買和市場供應情況。如果剛性需求買的多，房價自然就降不下來。但一般情況下，市場觀望氣氛濃烈時，開發商也會觀望，進而推遲開盤，供應自然減少，房價也不可能下降。業界普遍的觀點認為，在開發商和購房者的博弈中，今年昆明房價將時高時低，窄幅震蕩。文劍武表示，房價大幅上漲已經幾乎不可能，預計主城區會不漲或降，不受限購的郊縣會略漲。

從政府層面來看，在一季度走完的時間節點上，房價調控目標格外引人矚目，根據2月份國務院發布的“國八條”要求各地方政府在一季度前公布當地房價調控目標，已公布的城市多在強調與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，將房價漲幅控制在10%左右，昆明的目標則是房價漲幅不超人均可支配收入增長水平。眾多業內人士都表示，從各地的房價控制目標中并看不出房價下跌的意愿。文劍武認為，要維護房地產市場的健康發展，將房價調控目標與GDP和居民收入水平相結合的控制標準也相對合理。

嚴控之下 89%昆明家庭購房受影響

近期，來自昆明樓市一線的銷售信息也表明，濃烈的觀望氣氛已經形成，盡管3月份，同德·御錦、匯都國際2期的開盤和南亞未來城的特賣會，以及滇池衛城·鉑睿的認籌登記都取得了不錯的效果，但市場大勢均趨于觀望，剛性需求者出手已經顯得很謹慎，一些樓盤的售樓部已是人流稀少。同時，一些年初計劃開盤的新項目或加推產品的樓盤，目前都已經推遲了計劃。業界人士預計，今年昆明樓市的首個放量潮應會在5、6月份。

周大研認為，2011年開發商層面將出現明顯的兩極分化，實力開發商順勢而為定能挺過寒冬，弱小開發商將淡出市場，因為現在和過去的情況不一樣，開發商受多重因素影響，一方面市場觀望，另一方面開發商缺錢，一些中小開發商都在通過各種渠道融資，與此同時，民間資本活躍，另外有些外來開發商也在加大力度拿地，不排除項目轉讓、兼并合作的可能。同樣，對于具體項目來說，部分樓盤將門庭冷落，而一些優秀樓盤也會一枝獨秀。

在3月19日同德·御錦的開盤現場，同德地產的相關負責人也表達了同樣的觀點，“好房子永遠不會有低潮，特別是在特殊時期，面對消費者的剛性需求，開發商不能輕易滿足，而是要超越自我，打造更加完美的經典之作。”欣都龍城營銷總監胡夢認為，目前實力開發商唯一要做的就是練好內功，做好產品，用過硬的產品和市場對話。

周大研建議，當前有實力的開發商雖不必太悲觀，但也要順勢而行，而中小企業，尤其是不專業的項目公司，一定要審時度勢，見好就收，根據自己的情況，收縮戰線，找出自己的優勢，走自己的專業化道路，切忌求大。

據搜狐焦點網做的置業調查中，昆明有89%的購房家庭表示目前的調控政策影響了整個購房計劃，考慮推遲置業，要等待合適機會出手。另外，有96%的置業者青睞120平米以下戶型，其中90平米以下的占到57%，90—120平米的占到39%。

易事達地產顧問(中國)副總經理陸韜表示， 限購以后，對昆明購房者調查的數據顯示，有條件買房的客戶更加集中在40歲左右真正想購房自住的人群，這些自住型的客戶對住房戶型的需求更加緊湊，但對價格的承受能力只下降了不到10%。因此，在限購政策環境下，生活環境比較成熟，戶型實惠的住宅產品將是主流產品，而豪宅將最容易受到政策的阻擊，隨著昆明地鐵時代的來臨，主城外地鐵沿線的項目將越來越受老百姓的關注，是新政下項目發展的良好機會。

記者從本屆春交會組委會獲得的信息顯示，雖然在特殊時期，但參展房企熱情高漲，許多開發商都表示，此次房展更是一次“試水”的好機會，更多是為了積聚人氣，收集市場信息，如果能夠打動購房者，展示出自己的項目特點，今后的銷售將會占據非常有利的地位。

置業策略

買好第一套

珍惜第二套

當前的政策環境下，購房觀望情緒加重，到底現在該不該買房？時下又成為一些購房者心里最糾結的問題。事實上，對于有購房資格的人來說，不管是剛需人群的首次置業，還是改善型人群的被迫換房，或許現在的購房行為都只屬于各自的第一次和最后一次，都顯得彌足珍貴，不可浪費。

“本來我們是想先買套小的，結婚用，現在看來還是一步到位吧，因為首付比例提高了，利率也高了，以后都不知道還有沒有機會換房。”近期，計劃買房結婚的高先生，已經改變了準備買個60多平米婚房的計劃，開始轉向100多平米的三房。據記者最近在幾個樓盤的調查，隨著限購政策的實施，買房的門檻和成本越來越高，二套房首付已增至六成，只有首次置業可以享受三成首付，因此買房一次到位成為了很多人的選擇。

記者注意到，在近期的樓盤營銷中，開發商也在緊跟市場主動求變，如滇池衛城·鉑睿、匯都國際2期、同德·御錦等樓盤都在營造“一步到位”的置業理念。如同德·御錦集中推出錦江家園收官之作，其66—96平米的產品設計，使小戶型擁有了不遜于洋房的品質，可謂完美滿足了一步到位的終極置業需求。滇池衛城·鉑睿則是推出全現房的墅質化洋房，現賣現住，而且80平米的戶型經過改造就能做到四房，面積不大，但功能齊全，非常實用。

云南金馬源地產副總經理曾柯表示，越是在限購的大背景之下，越能凸顯出一次性搞定房子的重要性，昆明人的買房觀念也在逐步轉變為“終極置業”。

文劍武認為， 對于買方市場來說， 作為有資格買房的剛需一族，該買還是要買，近幾年的教訓也告訴我們，市場有很多不確定因素，房價是漲是跌很難下定論。而現在買房，形勢是有利于買方市場的，可以精挑細選看準再買，應該還能得到一些優惠。

據了解，時下昆明樓市的局部促銷痕跡已經顯現，如南亞未來城的特賣會、恒大金碧天下的一口價、經典雙城的500萬元青年置業資助計劃等，還有一些樓盤的打折優惠幅度也明顯加大。

眼下，除了首次置業的剛需一族需要調整購買策略外，改善型需求的購房者也應該考慮好如何用好自己的第二次機會。第一套房可以滿足居住的基本需求，這第二套房肯定是改善性需求。對此，專家建議，限購令雖然給改善型購房者留有空間，但機會有限，僅能換房一次，所以，在選擇新住房時，目標應比較明確，購房要有很強的針對性，應該著重考慮一步到位。