3月上海近半商辦地塊預申請被"終止" 開發熱潮迎拐點?

日前，上海市規劃和國土資源局發布《關于滬預申請告字（2010）第5號公告地塊終止預申請程序的通知》，包括虹橋商務區核心區一期和大寧馬戲城等地塊在內的5幅地塊被終止預申請。

3月15日，上海還終止了羅店老鎮商業地塊的預申請活動。這意味著一個月內，上海被終止預申請的地塊達6幅。根據克而瑞（上海）信息有限公司的統計，3月總共掛牌出讓的商辦類地塊總數僅10宗。

商鋪成交見漲

在上述“第5號公告”中，原計劃共有9幅地塊進入預申請程序，其中僅1塊為住宅用地，其余用途均為商服地塊（商辦、辦公樓）。日前公布的結果顯示，上述地塊中，其中1幅地塊將延長預申請活動，5幅地塊已于3月31日中止預申請程序。

上海出現的大量商辦用地預申請終止，多少有些出人意料。事實上，上海3月份的商辦樓的成交數據完全可以用“火爆”來形容。中房信的統計數據顯示，上海3月份的商鋪成交套數由2月份的576套增長為1463套；成交面積由2月份的7.5萬平方米增長至17.2萬平方米。同期，寫字樓的成交套數，也較2月份增長近一倍。

事實上，商業地產的兩個標志性人物馮侖和潘石屹日前都加大了在上海商辦市場的發展力度。馮侖擔任董事長的萬通地產旗下子公司北京萬通英睿投資管理有限公司和南昌雅園物業管理有限公司以15.5億元競得上海虹橋商務區核心區一期04號地塊。潘石屹旗下SOHO中國于4月1日宣布，收購上海靜安區曹家渡萬航渡路716弄－794弄地塊。

克而瑞（上海）信息有限公司分析師竇萍說，上海3月溢價率最高的10幅土地中有一半是商業和辦公用地。

租金回報率或不及貸款利率

“如果扣除物業管理費、人工成本等，現在的回報率也就在5%左右。”戴德梁行辦公樓部助理董事沈潔說，上海的大宗物業的投資回報過去幾年一直在下降，目前凈回報率不到5%，甚至已經低于目前的貸款利率。

沈潔說，上海的商辦物業之所以一直價格不高，原因是其價格直接受到租金市場的影響。盡管上海去年寫字樓租金較前一年最高上漲近20%，但與售價相比，租售比仍然比較低，進而制約了寫字樓的售價。

她以環球金融中心之前出售給湯臣集團的寫字樓為例，同樣是一線江景樓盤，湯臣一品最貴的房子已經賣到30萬元/平方米，而環球金融中心只賣8萬多/平方米。

竇萍認為，3月份上海出現的上述大規模商辦用地的“流標”真正的原因，或許和一部分開發商已經意識到了商業地產的開發風險有關。