單位租賃房建設尚有三大現實難題

東方早報特約評論員 顧建發

據9月6日東方網報道：上海市住房保障房屋管理局等6部門日前聯合出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》，引導規范本市企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位在自用土地上建設和使用職工宿舍的行為，對農村集體建設用地建市場化租賃宿舍行為予以規定，多渠道滿足單位職工、引進人才、來滬務工人員及其他人員的過渡性居住需求。

單位租賃房是指本市企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍，包括本市農村集體經濟組織利用農村集體建設用地，主要定向提供給產業園區、產業集聚區內員工租住的市場化租賃宿舍。

那么，在當前上海房地產市場經過十多年市場化培育的今天，上海市政府相關部門為什么推出這一新的政策？

一、規范單位租賃房建設和使用管理。近年來，本市部分產業園區、企事業等單位積極探索，在自用土地或農村集體建設用地上，建設了一批人才公寓、職工宿舍和來滬務工人員宿舍等單位租賃房。但是，由于缺乏相應的規劃和相關政策的滯后，單位租賃房建設和使用管理中的問題逐漸開始暴露。例如職工宿舍就建在生產性活動區域，環境條件和配套設施的矛盾比較突出等。如今，出臺該“試行意見”，就是要規范本市單位租賃房建設和使用管理，并且要符合城鄉規劃、符合環保要求、符合基本的設施配套、符合相關法律、法規和政策的規定四項基本原則。

二、為政府建設公共租賃房提供經驗。公共租賃住房由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者能夠承受起的一個價格向新就業職工出租，包括一些應屆大學畢業生，還有一些從外地遷移到這個城市來工作的群體。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。公共租賃住房作為住房保障的一部分，已經引起政府有關部門的重視，據有關媒體報道：住房和城鄉建設部住房保障司相關工作人員透露，針對公共租賃住房的探索，由住房保障司牽頭的工作組正在積極調研、制定《公共租賃住房指導意見》，并有望在年內出臺，上海也正在積極籌備。

三、解決群租問題的一項有力舉措。群租問題是上海房地產市場近幾年出現的一個“毒瘤”，盡管小區居民深惡痛絕，政府有關部門也是三番五次予以整治，但是效果并不是很明顯。關鍵的問題是群租背后有著巨大的市場需求。在市中心那些老公房一居室的房租都在2000元以上，遠一點的也要1500元。對于剛剛參加工作或工作不久的小白領來說每月幾百元的群租房非常有吸引力。單位租賃房有利于完善房地產市場供應結構，有效緩解部分市場租賃需求，群租房的問題也就迎刃而解。

此外，單位租賃房有利于引進、吸引各類人才和務工人員，幫助他們解決階段性的居住問題，免除他們的后顧之憂。

然而對單位租賃房，許多老百姓擔心會不會回到福利分房的舊體制上去，政策會不會走偏？我們認為，這些擔心并不是多余的。

一、政府的管理。試行意見規定：本市企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位在新建（包括改建、擴建）建設項目中，可以建設單位租賃房。大家知道：擁有自有土地的以上這些單位都是大央企、大國企、大開發區、重點高校、部隊等，要區一級房地部門去管理顯得有些勉為其難。

二、土地的利用建設。試行意見規定：單位自用土地不足的，由區縣政府根據區域內產業發展和土地使用等情況，統籌安排產業結構調整土地，建設單位租賃房。結合城市規劃和產業調整，對實施產業結構調整后騰出的存量土地，采取公開掛牌方式出讓，結合項目建設的實際特點，設置一定的建設要求，由單位受讓后建造單位租賃房，定向提供給單位內符合條件的職工租住。但是，公開掛牌建造單位租賃房的成本控制和后期管理都是一個難題。

三、供應對象確定。試行意見規定：單位租賃房應提供給本單位簽訂聘用（勞動）合同的職工租住。具體申請租賃條件由各單位自行制定，并在單位范圍內公布。職工宿舍在本單位職工租住需求基本滿足的前提下，可由上級單位調劑使用，安排系統內其他單位符合條件的職工租住。但是，如何杜絕權力、尋租等現象非常難。（作者系上海社科院房地產研究中心研究員）