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編者按：新年伊始，隨著新“國八條”的出臺，“限購”城市逐漸擴大。繼青島、上海、濟南、成都后，昨日，“京15條”細則正式出臺。限購的全面展開，必將對投資客形成打擊力度，但因為二手房市場也將受到巨大影響，城市租金也將水漲船高，誤傷“蟻族”。
北京 限購力度最大 投資需求歸零
2月16日，在關于宏觀調控的座談會上，北京市正式出臺樓市調控的15條細則。這些細則在堅持“國八條”中提出的“禁三禁二”（本地戶籍人口暫停購買第三套房；外地戶籍人口暫停購買第二套及以上房屋）的前提上，還特別加大了限購力度。
細則規定，對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5 年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
“從整體上看，不管是京版還是滬版，都是與新‘國八條’高度一致，是對后者的進一步細化。”全國政協委員、上海社會科學院城市與房地產研究中心主任張泓銘在接受《國際金融報》記者采訪時表示，這次的京版在內容上比“國八條”更加具體，限購力度也是目前來說最強的。
上海財經大學公共經濟與管理學院不動產經濟研究所副所長姚玲珍認為：“外地人在京納稅滿5年才有購房資格，無疑提高了外地人購房門檻，這一條就減少了不少房地產的需求，短期內可能會改變樓市的供需關系，但是這一限購政策應該是一項階段性措施，不會長期存在。”
北京中原地產分析認為，本地限三外地限二，已經抑制過百萬家庭的可能購房需求，更是相比國家版一年的納稅證明嚴格至5年，而這一要求將使得投資需求在北京市場歸零，同時將明顯影響剛需的組成，緩解市場需求壓力，并將明顯抑制市場上15%以上的外地年輕人需求。
國內知名地產評論人、北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒預測，此次北京樓市調控細則出臺會對北京房地產市場帶來較大影響，表現在北京一手房和二手房市場今年交易量可能會跌50%。其中二手房的表現會尤其明顯。因為一手房的賣方是地產商，二手房的賣方主要是小業主。由于外地人買房受到限制，因此已有房產的外地人會惜售，二手房市場的供給會大幅減少。此外，受到契稅征收政策變化影響，由于營業稅開始按交易額全額征收，而此前是按差額征收，這也將對樓市交易產生重要影響。從整體上估計，北京全年房地產價格的跌幅可能達到20%。
上海 租金普漲一成 群租禁令失效
緊跟新“國八條”腳步，上海版細則“滬九條”于2月1日出爐：已有1套住房的限購1套住房，已經2套及以上的暫停在本市內向其售房。在“限購令”、房產稅等一系列調控措施的疊加下，上海樓市成交量冷淡，卻助推了租金“漲價潮”的愈演愈烈。
上海中原發布的租賃市場監控顯示，上海住宅租賃市場持續升溫，目前不少區域的租金上漲了10%左右。另外，21世紀不動產對上海區域旗下300多家門店抽樣調查顯示，春節后上海二手住宅買賣交易大幅萎縮，買賣雙方開始部分轉投租賃市場，租賃交易在門店交易結構中的占比，由節前的不到40％攀升至70％。
據上海浦東某21世紀不動產門店的工作人員介紹，節后上門求租的客戶很多，每天要帶看好幾組。他告訴《國際金融報》記者，“上海浦東不少區域房租較去年都有10%至20%的上浮，比如濰坊十村的租金一室一廳原來是2400元/月，而現在房東開價基本在3000元/月。”
面對租金上漲趨勢，“蟻族”最受傷。昨日，租住在上海新華路附近的王先生無奈地告訴《國際金融報》記者，年初，房東就來提價了，將租金由去年的2800元/月上漲至3200元/月，如今房租已占到每月收入的一大半了，正考慮搬往偏遠點的地方。
“房租的上漲與樓市調控政策不無關系。”上海市房地產經濟學會副會長印堃華對《國際金融報》記者表示，住房稀缺問題沒有解決，但首付提高、貸款利率上升等使得買房資金門檻提高，再加上限購令的效應，不少有著剛性住房需求的潛在購房者開始轉購為租，從而帶熱了租賃市場。“此外，房產稅政策的出臺，也就意味著房屋所有者持有住房的成本增加，房屋所有者就會通過提高房租來轉嫁稅負成本”。
中國房地產信息集團分析師薛建雄則對《國際金融報》記者表示，通脹對租金上漲有較大影響，不提租無法使業主利益得到實現。而供求關系也是原因之一，春節后外來務工人員返城、傳統租賃客戶換租，這都是租金上漲的傳統因素。“隨著租賃需求的陸續釋放，預計接下來的幾個月內，租賃市場的活躍狀態仍將延續”。
值得一提的是，住建部曾發文明令禁止群租拼租行為，但不斷上漲的房租價格也使得群租禁令或成一紙空文，上海等大城市群租現象仍然大量存在。
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