北京樓市"最嚴"限購令出臺 房價6月份或松動

2月16日，北京市政府發布《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，提出調控樓市的15條措施，也被稱為“京15條”。

外地人在京買房須納稅五年

文件要求，自發布之日起，對已經擁有一套住房的戶籍居民家庭，對持有有效暫住證，在本市沒有住房的購房人，且在北京連續五年繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房。

對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無法提供本市有效納稅、社保證明的家庭，暫停在本市向其售房。

北京市政協進行的“人口與資源環境協調發展”專題調研發現，2009年底，北京市實際常住人口已達1972萬人，其中戶籍人口為1246萬人，居住半年以上的流動人口達726萬人。可見，目前外地人比例已經占到常住人口的三分之一左右。

這一政策昨天在互聯網上也引起了強烈反響。盡管專家肯定此舉旨在打擊外地炒房客，但不少網友在微博上發表激烈的批評意見，認為這一政策含有“歧視”外地人的意味，是一種倒退。

公積金二套房首付60%

新政出臺前，本市公積金二套房首付比例為50%。但此次細則中明確提出，公積金二套房貸款需嚴格執行首付60%，利率1.1倍的政策，這也使得目前實際操作執行的公積金二套房首付50%不復存在。對于使用公積金貸款購買第二套房產的借款人來說，前期壓力會增大不少，又將會導致一部分人群的貸款觀望。

細則顯示，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。這也意味著，欲購買二套房的改善型需求者，需要將首套房賣出后才可享受首套房政策優惠，否則就將按照“首付60%、利率1.1倍”的二套房標準購買。改善型需求再次被政策“誤傷”。

樓盤利潤過高將被處以重稅

據北京日報報道，對于在樓市調控中逆市大幅漲價或定價過高的樓盤，“京十五條”祭出撒手锏：實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。

北京房協副秘書長陳志介紹，土地增值稅是按商品房的成本和最終銷售收入之間的差價，按一定標準征收的稅金。“如一個項目的成本是每平方米1.5萬元，實際銷售是2萬元，土地增值稅就按5000元的一定比例征收。”

根據“京十五條”，什么樣的樓盤算得上是“定價過高、預計增值額過大”?對于這個開發商和購房人都十分關心的問題，陳志回應稱：“對于房價高低的認定，主要是依靠社會上的一般認知標準，不能脫離大多數購房人的實際購買能力和經濟發展水平。如綜合成本1萬元的樓盤，如果賣到3萬元以上，便可以被認定為‘定價過高、預計增值額過大’，將被提高土地增值稅率。”

按陳志的舉例，開發商定價超過成本兩倍，被視為“增值額過大”，須對其處以重稅，使開發商失去過高抬價或過快漲價的動力。

去年12月，市住建委、市財政局、市地稅局聯合公布，北京提高土地增值稅預征率，由以往的1%，上調至大部分房地產項目按2%征收。照此規定，房地產開發企業銷售商品房的收入，按新標準預征土地增值稅。容積率小于1.0的房地產項目，按銷售收入的3%預征;其他房地產項目，按2%預征。銷售經適房、限價房等保障房取得的收入，暫不預征土地增值稅。

“預征是在銷售過程中征收，預征的稅金如果多或少，會在最后多退少補。”陳志解釋說，土地增值稅在去年12月的那次上調，主要是為了收縮開發商銀根;而本次上調，則相當于處罰那些執意漲價的開發商。

此外，“京十五條”要求，有關部門加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。