土地寡頭市場格局將強化開發商"操縱"房價能力

也許是毗鄰香港的緣故，廣州土地市場上日漸形成的「寡頭」格局，與香港目前少數幾家發展商共同「壟斷」香港房地產市場的局面已非常相似。

在過去幾年裡，這種「寡頭」的態勢正在加劇。以2004年各公司公佈的銷售成績看，富力、城建、中海、新世界、合生、珠江地產、碧桂園、祈福、保利等20大房地產開發企業完全可以佔全廣州總銷售額的50%以上。

但廣州房地產專家趙卓文根據各公司2008年的公開數據統計得知，廣州銷售額排名前五位的大公司在一手房市場中所佔的市場份額已經高達40%。

土地拍賣由大集團主導，房價也由大開發商來定，政策雖由政府制定，但大開發商仍有建議權。市場的「天平」正逐漸向大開發商傾斜。而開發商對市場的壟斷，首先就是從土地資源開始。以廣州現有的土地格局看，幾大熱點地產開發區域，都一一對應著一家大開發商，這些開發商在對應的區域擁有著佔有絕對優勢的土地開發資源。於是，開發商想什麼時候開發，想賺多少錢，都有極大的自主權。

因為城市土地稀缺性使房產供應的價格彈性嚴重不足，這一特性造就了開發商的強勢地位。而高房價產生的基礎，就是控制供應。城市土地供應量的短缺程度與開發商的定價能力成正比。這也正是為什麼在過去數年裡，幾乎每個城市都面臨著「一邊是住宅市場供應明顯不足，一邊卻是大量的市中心土地閒置不開發」等「怪現象」產生的根本原因。

因此，當開發商在某一特定區域形成「壟斷」時，他們將有意無意地造成該區域住宅供應的短缺局面，此時他們賺取的，將不是供求平衡時的邊際利潤，而是供給處於短缺時的「壟斷」利潤，以至於在價格成倍上漲後，他們也不擔心房子賣不出去。

而此時，當這些開發商成為這些區域的「寡頭」之後，區域內的地產開發准入門檻也將大大提高，從而進一步強化開發商的定價能力。當這些開發商的市場份額足夠大，定價能力越強時，他們之間相互結盟推行高價也變得更為容易。

事實上，從2004年開始，廣州開發商們舉辦地產峰會，雖然沒有正式聯盟，但也形成了相對的默契。一些房地產專家表示，從2004年開始，廣州樓價一路飆升，基本都是大開發商開發的樓盤掀起並加強的。房產地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區域總是有限的，因而在人口密集的城區購房者的談判能力受到了極大的限制。

「廣州可能成為第二個香港。」香港理工大學麥偉年教授在此前參加廣州某論壇時表示，廣州房地產業有機會發展成現在的香港模式，「雙方有很多相似點，都是政府是唯一的土地供應者，也是有限的大開發商才買得起土地。」