小產權房的名"亡"與實"存"

曾經有一位民營地產開發商同筆者說過：「有些事情就是這麼有趣，越是有爭議的項目越能賺錢。爭議最熱的時候就是賺錢高峰，爭議過去，等於規則已制定，那時利潤已經下降。」猶如一個明星的緋聞與其知名度的正相關關係。最近熱議的小產權房也循此律，傳已有百億游資進入深圳小產權市場豪賭轉正。

討論其實最先源自5月21日，深圳人大通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》。所指的「遺留違法建築」多數是沒有產權的小產權房。不久，國土資源部即表示，深圳處理的是違法建築，與小產權房有本質區別；同時還補充說，目前小產權房不符合國家現行法規，不受法律保護。

6月25日，國土資源部副部長贠小蘇表示，由於各地小產權房的情況不一樣，中央或國土資源部不會出台統一的處理意見。由此小產權房的爭論大戲中除了市民、村民，還加入了地產開發商、專家和學者，此話題演繹成社會化的大辯論。角度無非揭、批、駁、諫。

其實，「小產權房」並非一個法律上的概念，它也被稱為「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，「小產權」其實就是「鄉產權」、「集體產權」，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。

就深圳本地而言，深圳土地已經完全國有，所謂的小產權房確是違法建築。7月15日，《深圳特區報》刊登深圳市人大法制委員會主任陳滌的訪問內容，明確指出購買違法建築不受法律保護。

既然小產權房「違建」的身份，眾人已知，卻仍猶疑的少，膽大的多？小產權房，為何名「亡」實「存」？

其一、巨大的價差，使小產權房受青睞。和一般意義上的商品房相比，「小產權房」沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，價格一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。「廉價」是大量城鎮居民頂著產權風險購買「小產權房」的根本原因。

其二、買方暗賭轉正。「轉正說」也喧囂於深圳市場，但深圳市人大予以明確否定表示，大部分違建在進行分類處理後，將只能獲得合法的使用權，以解決目前大量違法建築以「黑戶」身份在實際中被合法使用的尷尬局面。

仍有不少市民認為，隨著《物權法》的出台，公民的財產權利全面被肯定，鄉產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。

但是，從我國目前的相關法律規定來看，鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。即使從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來看，也沒有什麼跡象表明我國會在短期內放開集體土地的流轉。

這一來自土地制度變革中的產物，從名字就看出其出身的不大方——我國土地制度上的城鄉二元制，帶來了城鄉房屋產權的斷裂。兩塊其他條件完全相同的建設用地，若其中一塊是國有土地，便可享有出讓、轉讓、出租和抵押的權利，並得以在交易中體現價值；另一塊是集體土地，則基本只有自用的權利而缺少交易的機會。相同土地遭到割裂的做法，是小產權房只能生長在農村集體土地上，並由此引發出其他複雜問題。

若有法律、制度基礎，何來名亡而實存？沒有法律、制度的基礎，如果讓小產權房轉正，土地出讓、房屋銷售等環節上會出現混亂，反而可能出現城市地價與房價體系的震盪。

如何解決？把小產權房強制拆除，或把責任全部推給農民或購房者，都是不客觀的。小產權房的建造和買賣，皆是在日頭下進行，既然屬於違建，當初管理部門為何不馬上禁止呢？

深圳媒體的報道稱，6月25日，原龍崗區阪田街道執法隊副隊長兼查違辦公室主任盧斐斐被判刑的原因，便是利用職務便利收受錢財32萬元，為違建網開一面。深圳市近期嚴打違法建築，小產權房的銷售也不過從明目張膽變為暗度陳倉。事出皆有因，任何一棟違建的興起，必然伴隨著相關部門的失語以及相關方面的獲益。

個人或團體的利益之外，分稅制又帶來地方財政上的「獨立思考」。地方政府之所以對小產權房合法化態度曖昧，根源在於，小產權房如果轉正，可能會拉低城市的房價、地價，減少地方政府稅收。同時，很大一部分土地出讓金也要上交中央財政。分稅制尚未改革，地方政府推進小產權合法化的動力不足。

但是，由於地方經濟發展的需要，地方政府阻攔小產權房的存在與誕生的動力也不足。房市價格健康可促進經濟發展，房價過高則民怨沸騰——這是一個無法在短時間內化解的矛盾。或許後人回顧小產權房，也會將其書寫成具有中國味道的歷史傷口。