土地增值稅設最低預征率加速樓市降溫

國稅總局日前發出通知，要求各地清查土地增值稅。這場即將到來的土地增值稅嚴查風暴將促使土地市場、樓市市場進一步降溫，意在逼出供給，調控房價。

國家稅務總局網站6月3日消息，國家稅務總局3日公布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，通知稱，6月底前，全國各省市地方稅務局要將加強土地增值稅征管情況向上稅務總局匯報。劃定土地增值稅預征最低限，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

在“新國十條”和各地樓市調控細則等信貸調控政策陸續出臺后，政策面漸進入冷靜期，樓市降溫效果明顯。此次清算土地增值稅可謂是此番調控系列的完善，與信貸調控政策一起組成組合拳，如果說前一輪的暴風驟雨的側重信貸層面的調控意在抑制投機需求的降溫，那么接下來的清算土地增值稅的稅收調控則意在逼出供應。

國家稅務總局5月26日發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。而6月3日，國家稅務總局又公布了《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各地在6月底前將本地區的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務總局。兩個通知聯袂出臺，堅定態度可窺一斑。

事實上，“國十條”出臺后，一些地方均相繼出臺了土地增值稅預征政策，例如青島市財政局下發通知稱，對房地產企業開發的非普通住宅（含別墅）和非住宅的土地增值稅預征率由1%調至2%，普通住宅、經濟適用住房、廉租住房等的預征率仍按現行稅收政策執行。重慶市則從今年5月1日起，將土地增值稅預征率調整為普通標準住宅1%；非普通標準住宅2%。而河南省地稅局規定，普通標準住宅的土地增值稅預征率為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產項目為4.5%。

從近期市場層面可以看到，雖然4月中旬起樓市調控政策的效果目前在成交量上已經表現的非常明顯，各地尤其是北京、上海等一線城市成交量甚至萎縮至近年歷史低谷，“遏制不合理需求”這一目標目前看來收效相對顯著。但是，在供給方，顯然如何逼出目前市場上的閑置土地，加快市場供給，是接下來此輪樓市調控成果持續的關鍵課。沒有供應量的支撐，暫時打壓的需求會因供應不足而引起報復性反彈。

此次的土地增值稅政策顯示出國稅總局要求從嚴清算的決心。如果政策得到執行情況的保障，那么將壓縮開發商凈利潤，對開發商的收益和現金流都有比較大的負面影響。對于那些“周轉率低下、開發時間長、毛利率較高”的開發商將是一次嚴重沖擊。而類似萬科這樣的“高周轉、快開發、低毛利”的開發商相較之下，影響不大。

但還是需要提及的是，盡管土地增值稅新政具有抑制房價的意圖，但實際影響程度取決于各地能否真正嚴格執行。此前各地實施土地增值稅清算一直不太嚴格。而現在這種情況下，會不會成為“曇花一現”的政策還很難說。

(叢力?撰稿)