三亞全城大拆違

數百公斤重的流星錘，從半空高高砸下。一棟嶄新的樓房轟然塌掉一角，塵煙四起。

44歲的海南省三亞市水蛟村村民陳鳳蓮（化名）在塵土中瞇起了眼睛，卻止不住眼淚流淌。流星錘對此渾然不覺，又繼續轉向下一棟樓。

自今年7月下旬以來，三亞這座美麗的海濱城市，就一直處于轟轟烈烈的“全城拆違”之中。根據三亞綜合執法局的數字，三亞有400萬平方米的違章建筑需要拆除，相當于三亞年新房銷售面積的4倍。而民間的估算，則認為全部違章建筑面積高達千萬平米。陳鳳蓮的新房，正是因為被政府認定為“違章建筑”，而無法避免被拆除的命運。

9月6日，這個內部冠名為“鐵錘行動”的全城大拆違已有月余。記者在三亞市內看到，路邊多處被拆除的殘垣斷壁，夾雜更多的等待拆除的新樓。

鐵錘行動

9月3日，三亞鳳凰鎮新開田村，兩棟看起來很怪異的樓房，聳立在村子邊上。

走近細看，這兩棟本已基本建好的樓房，1、2層樓梯已被破壞，水泥樓梯直直地垂下來。墻體被砸出一個個黑洞，鋼筋混凝土裸露在外，磚塊、瓦礫和木條凌亂地堆了一地。

“這里本來蓋了四棟樓，都是酒店式公寓。”來自江西的徐老漢是這里的看樓人，他指著旁邊的一大堆瓦礫，那就是另兩棟樓被完全拆除后的廢墟。旁邊不遠處，一架挖掘機正在清理碎石。

一個月前，三亞綜合執法局對那兩棟樓進行了爆破拆除。據當地媒體的報道，爆炸使用了120公斤炸藥，持續了5秒后，大樓轟然倒地。

新開田村并非個案，這是鐵錘行動的第三錘。其余拆違的村子還包括吳春園、榆紅村、海螺農場等多個地區，涉及三亞多個城區和鄉鎮。

根據三亞市綜合執法局的統計，三亞目前的違法建筑6000來棟、面積突破300萬平方米。在違法建筑中，重點項目建設用地范圍內搶建的違法建筑及違法建設的小產權房所占比重居大。在全市23個重點項目中搶建的“違建”，達到了150萬平米，包括三亞灣新城用地、海棠灣國家海岸項目、紅塘灣開發區、鹿回頭開發區等。

其中，23個重點項目建設用地范圍內搶建的違法建筑達2000棟，面積達90萬平方米；南濱農場、南新農場、鳳凰鎮、田獨鎮小產權房集中區域內的違法建筑小產權房達400棟，面積達180萬平方米。

“政府統計違建是400萬平米，實際上遠比這個要多，大概有1000萬平米。”一位三亞地產知情人士透露。

對這類建筑，三亞市明確表示，要堅決予以拆除。8月31日，三亞市綜合行政執法局局長藍文全在2010年三亞市委理論研討會上稱，近一個月時間，三亞已拆除違法建筑400棟，面積近30萬平方米。另有70~80%的違法建筑停止施工。

土地暴漲引發搶建潮

承載了陳鳳蓮的新房夢的小樓，轉瞬間變成了一堆瓦礫。為了這棟新樓，陳家出讓了宅基地，還把原來的老房子也扒了，因為她家能夠拿到新樓里面的三套房子。

“老板和我們村有協議，他出錢，我們出地，樓房蓋成后他拿7間房，我們拿3間。”隨著2007年以來的房價飆升，以及海南國際旅游島的利好刺激，三亞房價節節攀升，催生了這里的土地生意。

根據三亞有關部門的調研，違法建筑業主來源，主要是以東北、北京、福建、江西、河南、廣東，以及少部分本省人為主。在新開田村投入了2000多萬買地蓋房的，是一位來自江西的投資客，但現在他的投入，都已經打了水漂。

海南國際旅游島規劃通過后，伴隨三亞房價飆升的，是土地價格的暴漲。據調查，市區海螺村、月川村等地區的土地，已經由2003年的數百元每平米，上升至目前的上萬元；田獨鎮周邊的土地價格也已漲至3千元，荔枝溝沿路土地價格每平米4千元；而最高的鳳凰鎮三亞灣海坡村，土地價格每平米最高達到了2.4萬元。

然而，沒有體現在政府報告中的外地投資客得以在三亞發展迅速的原因，是三亞征地補償相對較低，使得當地村集體及村民個人，往往主動尋求開發合作。

據本報記者了解，近幾年，三亞征地補償標準僅在1200-1800元每平米之間，而這些土地的二次開發建設的出讓價格，往往能夠高達數萬元一平米，土地收益巨大。相比于政府的征地補償標準，村集體或村民個人選擇將土地與投資者合作開發或自己搶建蓋房，能夠獲得更多的經濟回報或征地補償。

“村委會、村民與投資人或投資商合作，或者直接賣地給投機商，以及外來人員通過關系向村委會或村民買地建房，建成后等著政府的高額征地補償，或用于居住、出租獲利。”在三亞市綜合執法局的調研報告中，在重點項目用地范圍內買地搶建，以及買賣城中村土地建房，共計4390棟，面積235萬平米，占到整個“違建”數量的68%，面積的58.5%。

但家住海棠灣開發區內的村民王曉（化名）坦言：“政府征了我的地，按現有面積，補償算下來僅有十幾萬，何不趁著這段時間多蓋點房子。”在這個原因下，村民們都引進了外地投資人，一起合作蓋房，并期望政府征地后給予相應的補償。

利益之下，三亞搶建成風。“違建”拆除、打擊速度，比不上搶建速度。據三亞綜合行政執法局的統計，創意新城小區拆除21棟，又搶建471棟；海棠灣小區去年拆除19棟，又搶建了1068棟。

站在三亞國光豪生酒店的頂層放眼望去，可以清晰地看到對面的海坡村，一大片密密麻麻的樓棟正在緊張施工、總面積可能高達數十萬平米。而這些在建樓房，根據三亞市綜合執法局的回應，都已經被納入違建拆除的范圍之內。

蓋房子的時候沒人管？

“如果當初知道這是違法的事，我們也不會干啊。”來自沈陽的投資者老彭怎么也沒想到，他投資的海螺村18棟小別墅，一夜之間就被噴上了“拆”字。

2008年，老彭聯合其他22個人，買了三亞市海螺村的8畝地。“都是離退休干部，每人投了110萬，從五六戶老百姓手里買的宅基地，簽了50年或70年的租賃合同，光買地就花了五六百萬。”

在這塊土地上，他們蓋了18棟別墅，每棟大約450平米，上下三層，2009年底就建好了，目前正在裝修。他們給這個一共投資2000多萬的小區，取名叫龍騰佳園。

然而，今年9月初，他突然接到了留在海南的看門人的電話。“房子因為是違建要被拆了，讓我別過去，萬一被抓了怎么辦。”

老彭一頭霧水。“當時買地也問了，在農村蓋個小房，當地也沒啥手續，也沒覺得有什么風險。在施工期間，也沒任何人或單位來詢問或阻止。”

熟悉三亞市的人士介紹說，三亞農村蓋房歷來都不會去報建。過去十幾年間，城市土地管理部門管轄也未及農村，造成農村土地、房屋確權盲區的存在。

而三亞綜合執法局局長藍文全也認為，造成三亞違法建筑搶建潮，也有源頭查處違法建筑的長效監管機制出臺過慢的原因。三亞城中村及農村土地確權發證工作，的確比較滯后。三亞市雖有國土、規劃建設、林業、綜合執法局、鄉鎮政府、管委會等諸多行政執法部門，但各部門權限、職能不清，2008年12月才專門成立了綜合執法局，具體負責拆違工作。但綜合執法局組建協調完畢正式開展工作時，三亞的搶建風早已既成事實。

此外，藍文全在2010年三亞市委理論研討會上總結“鐵錘行動”時也指出，目前三亞區、鎮、村莊建設規劃及土地確權嚴重滯后，導致土地買賣、違法建設多發，村莊建設無序混亂。下一步要加快城鄉土地確權工作、嚴格村民宅基地管理、盡快規范和放開村民合理建房問題、建立土地執法共同責任制度。

一邊是確實存有歷史原因，導致三亞違建亂象；一邊是現在三亞迎來大發展契機，需要嚴格執法——凡是認定了任何單位和個人未向規劃建設局申請報建就興建房屋的，均屬于違法建筑。這引發了三亞民間的普遍爭議，以往都是這么建房子，也沒人管，怎么突然一下子房子成了違建？

“一開始打地基的時候，怎么就沒人管呢？”在新開田村看樓的徐老漢說，如果當初一開始就說違法建筑不能建，那老板也不會繼續投資蓋下去了。

突擊拆除

不了解三亞的人，或許并不知曉大規模違建存在的背景。

在三亞，因為土地監管方面的滯后，違法建筑的搶建一直存在。在2008年之前，一般是在重點項目建設用地內搶建，而2009年之后，較多地發生在農村集體土地、宅基地、村莊違法建設小產權房。

開車沿三亞市轉一圈，會發現三亞尚處于小城鎮大農村形態。真正的城市，是僅有的市區兩條街道，周邊廣闊土地基本上還都是農村。此前，受開發規模限制，只有一些重點建設項目用地存在較大的利益訴求。而2009年國際旅游島概念之后，廣泛的城中村及周邊農村鄉鎮，都變成了規劃中的重點開發區，擁有國家海岸、國際居住區、創意新城等諸多稱謂，并被納入了征地拆遷的范圍。

記者在三亞灣近海處看到，在魯能地產6.8平方公里的“三亞灣新城”的一路之隔，卻有幾棟原屬村民的“違章建筑”正在被強制拆除。而這片土地更為靠近海岸線，經濟價值不菲。

記者在獲得的一份《當前三亞市違法建筑現狀分析和對策措施》的文件中看到，“由于三亞違法建筑與商業房地產相比有著極大的市場需求且利潤豐厚”成為三亞違建嚴重的原因之一，但這同時也說明，土地資源可帶來的豐厚利益，才造成了政府與村民、項目用地和農村集體土地之間的矛盾，日益突出。

實際上，三亞的此輪大規模拆除違建，幾乎與海口市是同時進行的。據南海網報道，7月19日，海口政府向城管、國土等部門下達了“決戰”的命令，要求“確保零新建、減存量”，大力打擊違法建筑并強制拆除。同一天，三亞市紀委、法院、檢察院、監察局、公安局也聯合發出《嚴厲打擊違章建筑聯合通告》，要求加大城市違章建筑拆除力度。“不得向違章建筑提供水電氣，如有違反者，嚴肅追究相關責任人員的行政或法律責任。公安局、檢察院、法院及有關單位，對頂風違法的違章建筑行為依法予以嚴厲打擊，從重處罰。”

本報記者在數個遭拆除的村落及多位當事人進行現場采訪發現，此次的“鐵錘行動”非常迅速。“拆遷前一天，有人來拍了幾張照片就走。第二天就過來拆了，沒有事先通知，也沒有公告。”而三亞市某基層官員向記者透露，此次行動，政府要求如若違建超出規定的面積，當地有關官員就地免職。

此外，在部分拆遷行動時，為防止拆除消息泄露，行動均事先保密，執法隊員在三亞鹿回頭廣場集合后，才按照部署前往拆除地點。直至8月底，此次大規模拆違行動，才為外界所關注。

長期關注三亞樓市的人民網海南視窗特約評論員矢弓認為，三亞的此次拆違行動，法律程序并不完備，存在一定爭議。而北京市盛廷律師事務所律師張志同指出，拆除違章建筑的程序，要由行政機關經調查取證，在處罰通知無效，給予被處罰人申辯權利后，經人民法院強制執行，而不應當由政府部門突擊拆除。

9月5日，記者離開三亞之時，這里的全城大拆違仍在熱火朝天的進行中。有當地房地產業內人士給記者算了一筆賬：拆除一棟四至七層的樓房，所需人工、機械數萬元，如以數千棟違建計算，僅拆樓這一項工作，三亞市將支付數千萬元。

上一輪的房地產泡沫，曾給三亞帶來長達10多年的陣痛，遺留了上百宗爛尾樓。三亞業內人士擔心，此次拆違如果處理不當，又會留下很多爛尾樓。“很多地基剛起、蓋到一半或蓋至數層的房屋，因拆違停止施工，投資人撤資，可能從此‘爛尾’。