上海土地增值稅被指難遏豪宅暴利

上海實施細則的十二條新政中，土地增值稅的調控，或許不是最嚴厲的，卻是許多開發商眼前最頭疼的。

土地增值稅的清算和稽查，是此次上海樓市調控細則變化最大的條款之一，“住房開發項目銷售均價低于項目所在區域（區域按外環內、外環外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。”

上海三湘股份有限公司副總經理張濤表示，對許多樓盤來說，與此前執行不久的統一2％預征率相比，新稅率增幅巨大，體現了政府部門利用稅收工具調控樓市的思路和決心。

目前，上海土地增值稅新政區域按外環內、外環外劃分的兩個均價，官方尚未公布，本報記者從中房信獲得數據是：2009年全年，上海商品住房（包括公寓、別墅等）的外環內均價23999元/平方米，外環外為11918元/平方米。

照這個均價，對照目前上海在售項目的成交價格，有業內人士估計，將有超過一半的樓盤土地增值稅將大幅增加，幾乎所有的豪宅樓盤將面臨5％的預征率。

但從近期上海豪宅的堅挺表現記者發現，即使是大漲后5％的預征率，在不少豪宅動輒超過100％甚至200％的暴利相比，依然難以動其筋骨。而超高利潤率恰恰是滬上豪宅在歷輪調控面前難以低頭的底氣。

土地增值稅沖擊波

當大眾更多的注意力被各版本限購政策吸引之時，上海土地增值稅的強力政策卻才是讓開發商人士立即提高警惕、行動起來的直接刺激。

“公司在第一時間進行進一步了解，和有關部門溝通，作了相關測算，評估影響并作出及時應對。”多位開發商人士向本報透露，主要影響還在于銷售價格的制定方面和公司流動資金安全性的重新測算上。

對于此次大幅調整土地增值稅征收稅率，10月9日，上海市房管局局長劉海生表示，今年5月份國家稅務總局對土地增值稅預征率做了調整，東部地區預征率提高到了2%以上，中部和東北地區提高到1.5%，西部地區還按原來的1%征收。上海結合了自身特點做了較大幅度的調整，預征的最低限度是2%。“這一調整的目的十分明確，就是引導房產開發企業合理定價，說得再直點，預征是根據銷售價格來確定，就是不希望房價定得太高。”

有開發商人士告訴記者，根據最新的稅收政策，不少樓盤的土地增值稅稅率都將面臨提高，不僅是從2％提到3.5％，有不少是要直接提到5％。“這至少產生兩個影響：稅率提高了，將占用更多的企業流動資金，資金鏈緊張的企業需要面臨更大壓力；處于均價一倍、兩倍關口的項目定價變得微妙，有不少企業會選擇盡量定在一倍均價以內，間接起到控制房價的作用。”

據本報記者了解，上海對部分項目實行不同的土地增值稅稅率的做法，早在此次細則出臺之前就已經在試行。主要是針對區域中價格明顯高出所在板塊均價的項目，之前的預征率較多提高到3.5％，涉及的項目位于包括上海松江等區域。

細則的出臺，意味著這一調控將鋪向上海全市。

暴利難撼

就在中央二次調控和上海調控細則接連出臺的時間關口，上海樓市兩大豪宅項目卻吸引了更多市場的注意力。

閔行星河灣是星河灣地產在上海開發的第二個高端樓盤項目，該項目戶型與裝修標準與浦東星河灣相近。仁恒怡庭則位于新江灣城區域，由新加坡仁恒置地開發，10月10日開盤銷售173套，除去樣板房，實際房源為168套。單套房源的售價超過1000萬元。

據了解，位于外環外的星河灣項目平均售價在5萬元/平方米上下，而外環內的仁恒怡庭均價約在7萬元/平方米。據中房信的計算，兩個項目均已遠遠超過各自所在板塊均價的一倍，根據新政，土地增值稅的預征率都將適用5％。

據公開信息，閔行星河灣總建筑面積71.43萬平米，其中住宅建筑面積65.3萬平米；仁恒怡庭總建筑面積約65000平方米，容積率約1.2。即使排除兩個項目后續房源售價進一步上漲的因素，僅土地增值稅一項，兩個豪宅項目都將增加150％約數億元的土地增值稅。其中，星河灣整個項目的土地增值稅，從此前的約71.43×5×2％=7.143億元，增加到約71.43×5×5％=17.8575億元；仁恒怡庭整個項目的土地增值稅從此前的約6.5×7×2％=0.91億元增加到約6.5×7×5％=2.275億元。

上海其他豪宅項目面臨的情況，和上述兩個明星項目類似。然而，從開發商和市場的反應來看，開發商并沒有驚惶失措，市場也沒有出現明顯價格調整。

“主要問題在于，5％的稅率升幅很大，但與大部分豪宅項目的超高利潤率相比，如九牛一毛，對項目整體利潤率的影響有限，這也是開發商淡定的真正底氣。”一位開發商資深人士坦言。

再以上述兩項目為例。公開資料顯示，2007年底，仁恒以13.01億元的價格競得當時的單價地王——仁恒怡庭所在地塊，成交樓板價高達2萬元/平方米，這一地價和7萬元/平方米的銷售均價相比，利潤空間可想而知；閔行星河灣項目的土地購自二級市場，并未有官方公開信息，但其土地成本樓板價不超過1萬元/平方米是業內公開的秘密，和目前的售價相比，同樣懸殊。

類似的利潤幅度在上海豪宅項目中，比比皆是。即使是最高的5%土地增值稅稅率，在豪宅的暴利面前，顯然難以起到根本作用。

可是，豪宅大規模成交對市場均價的影響進而對樓市的沖擊，是顯而易見的。中房信分析師薛建雄測算，若星河灣項目放量上市成交，沒有目前政府部門不得已的限制銷售措施，一定時期內上海的成交均價超過3萬元/平方米并非不可能。