住房保障立法啟動 重點扶持公租房模式

據全國人大財經委消息，住房和城鄉建設部已經完成了《住房保障法》的起草工作，目前正在全國征求意見。

《住房保障法》的核心內容精神可以概括為兩個方面：一是為低收入家庭提供住房保障是各級政府的責任；二是建立常態化的住房保障制度，包括從規劃、供地、金融等各個層面尋求對住房保障工作的常態化支持。

記者了解到，日前住房和城鄉建設部住房保障司及中國房地產研究會在天津舉辦了城市住房保障工作經驗交流會。

在此會上，住房和城鄉建設部一位官員提出，未來住房保障覆蓋范圍進一步擴大，必須尋求市場化融資、建設機制介入，僅憑地方政府的財政只能做城鎮最低收入家庭的住房保障工作。

天津樣本

上述會議參加城市為北京、上海、天津、重慶四個直轄市和青島、大連、寧波、廈門、深圳等5個計劃單列市。

之所以召開如此小范圍的經驗交流會，是因為上述城市都已基本完成了三年集中建設保障性住房的任務，開始探索住房保障向中低收入家庭延伸。

而選擇天津開，也是為了將天津的引進市場化融資的機制，向全國推廣。

天津市拖欠多年的安置房項目——西青區怡和村改造項目，被認為是成功引入市場化融資機制的保障性安居工程樣本。

據悉，項目工程預計2011年10月底全部完工，屆時500余戶可搬進定向安置經濟適用房。該項目總投資8億余元。不僅如此，包括怡和村在內的14個城中村拆遷同時啟動，一些原計劃明年開工建設的安置房項目，年底前也將開工建設。

記者了解到，怡和村列入改造計劃已經有好幾年。但由于拆遷資金不足，拆遷之后又要建保障房，開發商覺得盈利很小，缺乏建設積極性，項目一直擱置。

而天津市同樣還有巨大的保障性安居工程資金建設缺口。經測算，完成這些拆遷和用于定向安置的經濟適用房建設約需資金870.5億元。

2009年，天津通過各種政策投入住房保障資金總額還不足200億。相差將近700億的資金缺口。包括怡和村在內的很多項目都無奈擱置。

天津市房管局拆遷安置辦副主任張陽表示，怡和村改造項目資金是市保障住房建設投資有限公司，通過銀行申請銀團貸款籌借的。

2009年3月，保障住房建設投資有限公司在天津成立，該公司是全國首家由天津市政府和10個區的城投公司共同出資，專門承擔危樓房屋拆遷和安置房建設的投融資，首期注冊資金25億元。

該公司董事長兼總經理岳玉貴對媒體表示，這家公司“具有鮮明的政策導向性，不以盈利為目的，專項投資，封閉管理，安全還款”。

保障住房建設投資公司以拆遷地塊土地使用權作為抵押，向銀行申請銀團貸款融資，專項用于市區所有危陋房屋的改造。對不能實現自身資金平衡的拆遷項目，通過多個地塊綜合平衡的手段，解決資金缺口問題。

據了解。公司首期與建設銀行天津市分行為牽頭的15家銀行組成的銀團貸款額度200億元、國家開發銀行天津市分行共簽訂貸款額度100億元。

融資瓶頸突破，天津市保障房建設全面提速。據了解，天津已經啟動了9個危樓房屋拆遷項目，完成危樓房屋拆遷60多萬平方米，占全市市區危樓房屋拆遷總量的51%

張陽介紹，明年天津市保障房住房投資公司還將投資建設200萬平方米城中村改造安置房。改善1萬余戶的居住條件。

天津市的住房保障建設工作，被住建部認為是能夠較好利用市場融資機制，將政府投資和市場融資相結合的一個范例。

2010年，天津市還上報了保障性住房為主的房地產信托基金（REITS）試點方案，一旦該試點資格被批準，天津市將成為全國首個可以利用資本市場融資保障性住房建設資金的城市。

模式“以租為主”

一位接近住房和城鄉建設部的人士表示，《住房保障法》從2008年開始，自從保障性住房開始建設的時候，住建部就開始進行立法，準備將住房保障工作固定下來。

《住房保障法》立法的根本原因在于，住房保障工作需要有法可依。例如，各地政府建設保障性住房，目前僅僅是因為中央政府的政績考核壓力。而隨著中央財政補貼減少和考核壓力減少，地方政府可能會放棄或減弱住房保障工作，由此造成住房保障問題的反復。

除此以外，經濟適用房、廉租房大規模建設，需要出臺新的管理條例，而這類政策性住房管理條例的出臺，需要有《住房保障法》作為法律依據。

住房和城鄉建設部顧問專家牛鳳瑞對記者表示，如果沒有《住房保障法》作為依據，將來住房保障工作就難以形成系統化。

而全國人大財經委的消息也表明，《住房保障法》的立法關系到保障房建設項目的三個立法重點，也是難點問題。首先，城鎮基本住房保障標準，即保障的范圍及程度等；其次嚴格準入和退出制度問題，以確保了保障房項目的公平以及人群針對性；第三，一直限制保障層建設項目推展的資金來源問題，項目融資，配租配售比例以及保障性住房的公積金使用。

記者了解，自2009年開始，住房保障房建設項目每年大概需籌資4000億元左右，其中，中央財政對中西部困難省市補貼792億。也就是說，剩下的3000多億需要地方自己配套籌資。

住建部住房保障司司長侯淅珉在上述天津會議上表示，住房保障工作正在發生變化：一是充分認識加快發展公共租賃住房的重要性。未來兩年住房保障工作的重點將由解決城市戶籍家庭住房困難向解決新職工、外來務工人員住房困難轉移，將保障對象主體由低收入家庭擴大到中低收入家庭。

二是大膽探索多渠道推進公共租賃住房建設。堅持政府主導、社會參與、市場運作原則，同時結合各地實際積極創新，拓寬渠道、加快建設進程、擴大建設規模。

三是抓住重點，積極完善公共租賃住房政策。

公共租賃房將成為未來城鎮住房保障工作的重點。而《住房保障法》的內容當中，關于住房保障的內容方面規定，也將對城鎮低收入家庭的住房保障作為地方政府責任。還將覆蓋到進城務工人員在內的中低收入家庭，作為地方政府住房保障工作的一項重要內容。

清華大學法學院副院長、清華大學房地產法研究中心執行主任申衛星建議，未來住房保障仍舊要“以租為主”。

值得注意的內容是，對于城鎮中低收入家庭及未來城市外來者來說，未來住房保障的主要工具就是公共租賃房。《住房保障法》將從根本上樹立未來城鎮住房保障，“以租為主”的保障模式。