房利美與房地美不愿減少抵押貸款者房貸余額

雖然奧巴馬政府要求貸款服務機構在修改貸款協議時要考慮減少貸款余額，但是房利美與房地美公司只是采用了選擇了降低貸款利率和延長還款期限的措施。

綜合外電5月17日報道，為減少處于困境中的業主的貸款余額，貸款服務機構和投資機構的壓力越來越大，但是擁有最多抵押貸款的兩家公司，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）卻并不知情，他們并沒有減少貸款本金，而是選擇了降低利率和延長還款期限。

但是他們的態度與奧巴馬政府的要求并不一致，奧巴馬政府正準備進一步降低房貸本金，它在3月下旬要求貸款服務機構在修改貸款協議時要考慮減少貸款余額。但是應該誰去通知房利美與房地美要減少貸款余額？當然是奧巴馬政府。

當被問及他們是否會執行減少余額的政策時，兩家公司及其監管機構都不置可否。美國財政部也拒絕作出評論。

有專家分析說，他們之所以這樣做是因為兩家公司被要求必須要保護好資產，并限制對納稅資金的使用。如果房利美與房地美減少業主貸款余額，他們就要降低抵押品的價值，從而肯定將遭受損失。那樣實際上就是用納稅資金來進行還貸。

房地產危機給兩家公司的資產負債表帶來毀滅性打擊。自2008年9月被接管以來，他們已經從財政部獲得1,270億美元注資，最近又提出190億美元的援助請求。但是房地產行業專家認為，房利美與房地美是時候該減少貸款余額了。財政部與兩家公司有750億美元的喪失抵押品贖回權準備金，這部分資金可以用來降低貸款利率或者減少貸款余額。

雖然貸款服務機構不愿意減少貸款余額，但越來越多的專家和該政策的支持者認為那是根除房貸危機最佳途徑。如果業主所欠貸款遠低于房屋價值，那么不管他們有沒有能力還貸，都很可能選擇放棄抵押品贖回權。目前有四分之一的貸款者都資不抵債。

同時，越來越多由房利美和房地美提供的貸款產生違約。由于受經濟不景氣的影響，那些信譽良好的業主的違約率上升速度甚至比次級貸款還要快。房利美3月底的違約率由2009年同期的3.15%上升至5.47%，而房地美的違約率則從2.41%上升至4.13%。

最關鍵的是，根據聯邦監管機構的信息，兩家公司修改后貸款的再違約率要比各銀行高得多。

根據美國儲蓄管理局（Office of Thrift Supervision）和美國財政部金融局(Office of the Comptroller of the Currency)的一份聯合報告，貸款修改后一年時間里，房利美與房地美的違約率分別為59.5%與57.3%，而各銀行的違約率則為40%。專家認為這一定程度上是因為銀行減少了貸款者的貸款余額。

可以迫使兩家公司改變策略的就是奧巴馬政府的另一項名為Hardest Hit Fund的喪失抵押品贖回權預防計劃，該計劃已要求10個州采用創新手段幫助失業者和資不抵債者。

有四個州提議，只要包括房利美與房地美的貸款服務機構與投資機構同意，可以使用他們所持的21億美元股份來為資不抵債者支付至多達5萬美元的貸款余額。

(陳紹國 實習編譯)

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