上海房企遭遇"生死關"百余項目地塊不開工或面臨收回

今年，在萬億債務首輪償還潮將至的背景下，開發商將要承受巨大的資金壓力。減少新開工量成為很多房企的共同選擇。日前，包括世茂集團在內的眾多房企都流露出減少新開工量的意向。

然而，減少新開工量或將讓開發商陷入囤地的尷尬境地。國土資源部在2011年12月下旬發布《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開征求意見，擬加大對閑置土地的處置力度，并作出明確規定：因為使用者的因素閑置土地的，閑置滿一年，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；閑置滿2年的，無償收回。

據中房信此前的統計，上海在2010年12月31日前拍賣，截至目前未獲得施工建設許可證的地塊高達上百幅。根據上述政策，這些地塊的主人今年都將面臨土地被收回的可能。

百余項目面臨開工壓力

根據中房信所屬的新浪樂居提供的一份截至目前未開工樓盤名單，上海在2010年12月31日以前拿地，但截至目前尚未開工建設的商品住宅項目數量超過100個，其中最早的拿地時間為2009年3月。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，上述地塊名單，是中房信集團通過比對上述土地項目拿到規劃部門的規劃建設許可證情況得出的，一定程度上能夠反映目前房企開工真實情況。

據了解，上述名單并不包括所有閑置土地，一些閑置時間更長久的地塊，尚不在上述名單中。根據相關政策，這些地塊都存在今年必須開工的壓力。

《閑置土地處置辦法（修訂草案）》中針對閑置土地的處理辦法規定，土地使用者與國土資源主管部門按照五種方式協商處理：1、簽訂補充協議，延長動工開發建設期限，但不得超過1年；2、改變土地用途；3、安排臨時使用；4、協議有償收回國有建設用地使用權；5、置換土地。如果協商不能達成一致的，因為使用者的因素閑置土地的，閑置滿一年，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費。閑置滿2年的，無償收回。

對于很多地塊來說，如果今年不開工，就觸動了2年未開工的“紅線”，有被政府無償收回的風險。

但是，新地塊動工背后的資金需求，卻是房企可能無法應付的。一幅總建筑面積10多萬平方米的地塊，以2000元/平方米的造價計算，需要增加的建筑資金將超過2億元。在銀行信貸資金收緊，萬億債務到期，市場相對低迷的情況下，這樣高的投入讓房企難以接受。

上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成認為，無論如何今年房企減少新開工面積，以節流資金的計劃不會因為上述國土部的政策改變。在市場低迷的情況下，減少新開工面積，無疑是企業最好的過冬方式。用友長伴管理咨詢總監張朝峰認為，房企選擇延遲開發的意愿顯然會比堅持開發高得多。

數招化解處置風險

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉的意見是，房企很有可能視項目本身情況，對是否開工作出決定。如果項目屬于目前市場急需的，銷售速度較快的產品，開發商可能會迅速增加投入，加快開工銷售速度，不僅可以解決2年不開工可能被沒收的后患，還可以增加現金流，盤活企業流動資金。但如果開工的項目短期內難以迅速銷售，延遲開發可能會成為企業的無奈選擇。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，即使延期開發，土地也不一定會被政府沒收。開發商只需要申請建設許可證，開工建設樁基，之后就會延緩開發進度。他同時認為，房企的另一個做法是開工新拿地的項目。而那些此前已經動工的項目則放慢進度，或者暫停施工。

中國指數研究院上海分院研究總監陳延彬則說，今年國土資源部將加大閑置土地查出力度，但開發商也有騰挪空間。可以跟當地政府協商，延長開工期限等；如果資金緊張，可以尋求戰略投資方，合作開發，或者轉讓項目股權。針對閑置滿2年的土地，開發商會積極協商，不會輕易讓土地被收回。

不過，目前閑置土地被沒收的風險仍然只是理論上的。周建成說，雖然《閑置土地處置辦法（修訂草案）》的制訂者是國土部，但執行者卻是地方政府，后者的執行顯然會更靈活，會照顧到企業的實際情況。

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