福州9月泡沫圍城：房價收入比20倍

按照社科院公布的《住房綠皮書》，福州以70.3%的泡沫指數高居榜首。這一榜單一經公布，便受到了各個方面的廣泛議論。

據時代周報12月16日報道，全國房地產泡沫哪里最大？不是北京，也不是上海，更不是深圳，按照中國社科院的說法是福州。

不久前，由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、中國社會科學院城市與競爭力研究中心所完成的2011年《住房綠皮書》出爐，其中，最引人關注的便是里面的各城市地產泡沫指數，福州市排名榜首。這一榜單一經公布，便受到了各個方面的廣泛議論，同時，也把福州推到了風口浪尖之上。

引來爭議的數據

按照12月8日公布的《中國住房發展報告（2010-2011）》綠皮書，福州以70.3%的泡沫指數高居榜首。

該數據一經公布，引起廣泛爭議。最早提出質疑的是福州大學的教授劉福泉，他同時也是當地一家房地產網站國房網的總經理。他對媒體表示，社科院的計算理論存在一定的缺陷，數據采集方式有問題，計算方法也不對。他認為，城市統計房價的標準本來就不一樣，有的城市會包含郊區，有的城市則不然，所以交易均價是一個非常荒唐的數據。

“比如說，9月份恰巧福州可能出售的都是高端樓盤，學者研究時忽略這點就很不到位。” 劉福泉對媒體指出，平均化使用數據，就會陷入表面化分析數據的陷阱。全國平均價格、城市平均價格、全國平均收入、城市平均收入等，這些數據的使用也許不會構成什么大錯，而在房地產市場上使用這樣的指標，錯誤可能就是致命的。

12月15日，時代周報記者與劉福泉取得聯系，他首先表明了自己的態度，社科院的數據采用以及計算方式并不合理，并沒有顯示目前福州房地產的現狀。

他談到，2005年之前福州房價并不高，但后面幾年補漲后，價格確實上升比較快，究其原因，以前福州的地理環境比較封閉，發展也比較緩慢，而現在兩岸三通等等過后，地理位置越來越好，同時，也吸引了大量的投資。

對于實體經濟滯后于房地產的情況，他表示贊同，他認為這是中國一個普遍的現象，但是，目前福州房地產的情況是，產品結構不太合理，此前的福州房地產市場上，很多的高價盤，他也一直關注當前的房價，也發現新盤大多價格比較高。

不過，同時，他表示，盡管社科院采取的數據是均價13000元/平方米，但是，一手房里面也有價格相對較低的盤，二手房里面也有價格在5000-6000元/平方米的盤，房價問題本身是一個非常復雜的問題，房地產產品結構的調整也需要政府的支持。

那么，福州房價泡沫究竟是如何計算出來的呢？

中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室鄒琳華博士向媒體解釋，以福州為例，9月普通商品住宅集中成交價是13457元/平方米，減去福州商品房基準價格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指數。

而房屋基準價格的得出，鄒琳華表示，是根據當地居民收入、地方財政支出、社會商品零售總額等11項指標，再參考同類城市普通商品房價格，才得出商品房基準價格。

對于計算方式的合理性，鄒琳華認為，目前的這種計算方式是參考國內外最先進的計算方式，經過改進后確定，而當前房價泡沫指數沒有統一的計算方式，如果排除數據來源的準確性不談，算是比較科學合理的一種計算方式。

鄒琳華告訴時代周報記者：“在兩輪調控之后，房價還是比較堅挺的，有些地方潛在上漲挺厲害，雖然沒有表現在數據上，但是還是表現在供求關系和買賣關系上。”

實體經濟滯后于房地產

“福州房價近幾年上漲得厲害。”一位在福州工作的當地人士告訴時代周報記者，從前幾年的3000-4000元/平方米的均價，到現在的1萬多元/平方米，福州房價的確有很大變化，而且近幾年，鼓樓區的樓盤價格普遍已經過萬，新盤達到2萬元/平方米的也不再是新鮮事。

根據當地媒體的報道，今年年初，福州一手房簽約量一直在低位徘徊，但均價卻節節攀升，房價已經站穩萬元關口。而按照中國社科院采用的數據，今年9月福州普通商品住宅集中成交價就已經達到了13457元/平方米。

據當地房地產業內人士的觀點，盡管福州并不是一線城市，但由于地處東南沿海，又是省會中心城市，再加上“海西”概念以及地鐵、高鐵等利好，福州樓市受到了投資者的青睞。

另有一位業內人士則告訴時代周報記者，盡管福州房價不低，但是市場能夠接受，而且之前房價高也是由于前段時間高價盤推得比較多，目前市中心的地塊已經非常稀缺，地價往往拍出來都比較高。

今年6月始，福州市相關部門不再對外公布商品房成交均價，當地一些房地產服務網站也只能對成交數量與成交面積進行公布，同時，在國家統計局的相關數據中，也無法看到均價，只能顯示漲跌。

福州大學房地產研究所所長王阿忠對媒體表示，中國社科院的綠皮書基本反映了福州的實際情況，福州實體經濟滯后于房地產業的發展，目前福州的房價與收入差距太大。

他舉例，從數據看，福州平均工資在3000元左右，一個家庭夫妻工資6000元左右，年收入7萬元。但福州目前的平均房價1.3萬元/平方米左右，市區遠遠高于這個價格。也就是說，要是在福州買一套100平方米以上的房子，要130萬-150萬元。房價與年收入比達到20倍左右。而在國外比如美國和加拿大，基本房價收入比在5倍左右，在中國，房價收入比在6倍左右比較合理。

福州房價為何會飛速上漲？從簽約數據來看，近幾個星期，福州簽約套數都超過了200套，其中有一個星期，簽約套數甚至達到了494套。但從整個今年來看，福州并非全年銷售都非常良好，其中也不乏低迷的情況，但房價卻并沒有松動。

截至12月7日，福州市在今年共推出了2960.134畝土地，出讓金達到了311.961億元，已經創下福州歷年來土地出讓的紀錄。

盡管推出了大量的土地，土地市場仍然非常火爆。12月7日，福州市今年第15次國有建設用地公開出讓，其中秀峰路綜合商場地塊被福建中維地產以8.91億元奪得，樓面價4306元/平方米，溢價率76%，而另外一塊位于地鐵周邊的地塊，被深深地產以2.88億元拍下，樓面價達到了9429元/平方米，溢價率高達132%。

除此之外，國內一些大型房地產企業也開始在福州布局，實現轉戰二線城市的戰略目標。

2007年12月，國內地產龍頭萬科在福州市設立全資子公司，到今年，萬科已經開發了金域榕郡、金域華府、上海新村、永泰赤壁4個項目，在福州的土地儲備超過120萬平方米。同樣是地產巨頭的保利地產，也通過土地拍賣市場實現了進軍海西。

不過，一位業內人士向時代周報記者透露，雖然國內一些房產巨頭進入了福州，但是福州房地產仍然是本土地產開發商的天下，無論是從拿地還是從營銷以及廣告投放上看，都要比外來的企業要強。

(王彥彥 編輯)