開發商"內急"北京一地王開盤恐成"低王"

金融街旗下的北京樓盤金色漫香郡將于月底開盤，開盤均價約為11000元/平方米，該開盤價成為地產調控以來北京入市新盤的最低價。不過鮮為人知的是，2007年9月拿地時，該地塊卻是當時大興區的單價地王項目。

此外，保利茉莉公館與長陽半島的幾批房源，也陸續以低價入市，但記者調查后發現，當時開發商的拿地成本并不低，甚至可以說是高價拿地。

對此，一位不愿透露姓名的行內人士向《每日經濟新聞》記者分析說，主要是開發商“內急了”，因為時下的樓市，雖然表面火熱，但實質是外熱內冷，本質上仍然姓“冷”不姓“熱”。

地王項目大甩賣

金色漫香郡的工作人員向《每日經濟新聞》記者說：“樓盤將于月底開盤，最終價格還未定，但均價約在11000元/平方米。如果現在辦一張金卡，在開盤當日，還可享受2萬元優惠。”

根據記者調查，11000元/平方米的開盤價，創下了新政后北京樓市新房開盤價的新低。但2007年9月，開發商金融街在拿下這塊地時，其樓面價曾創下了北京大興區的新高，成為區域單價地王。

金色漫香郡所在的地塊為大興區黃村鎮孫村組團住宅用地。北京市土地儲備中心的資料顯示，該地塊土地面積為23.46萬平方米，建筑面積為25.7萬平方米，用地性質為居住用地，可兼容使用性質配套設施。

2007年9月5日，該地塊以4.6億元的底價公開向外招標。吸引了金地、龍湖、首創、北京城開、金融街等8家房企參與角逐。北京城開、金融街、首創皆提出7.5億元以上的報價，但最終金融街以近3倍于底價的12.03億元奪標。12.03億元的中標價，致使該地塊的樓面價高達4675元/平方米，一舉成為當時北京大興區單價地王。

據悉，當時該地塊周圍的樓盤，新房均價約為8000元/平方米，而4675元/平方米的樓面價，加上后期的建安成本、營銷成本以及稅費成本，成本價已遠超8000元/平方米。

時下該樓盤以11000元/平方米向外出售，肯定是低利潤運營了。上述行內人士向記者說，時下北京一個樓盤，土地成本一般占項目的30%~40%，稅費成本也占30%~40%，營銷成本一般占10%，此外，建安成本一般為2000元/平方米，如果以此為基準，粗略計算下來，金色漫香郡的經營利潤已所剩不多。

實際上，據記者了解，時下北京樓市風頭正勁的保利茉莉公館與長陽半島，也屬于典型的高價地、低價開盤的項目。

以長陽半島為例，該樓盤所在的地塊為房山區長陽鎮起步區1號地。

2009年9月3日，遠洋地產、首開地產、北京城建、中建地產、中糧萬科等13家名企參與競拍，起始價為8.3775億元，最終中糧萬科以22億元中標，溢價率高達263%。樓面價達近6450元/平方米，這在當時已居于高價地行列。

當時曾有行內人士算了一筆賬：以6450元/平方米的土地成本，以及后期的稅費成本與建安成本、營銷成本等，該項目對外銷售時，售價需在15000元/平方米以上，方可保持盈虧平衡。

實際上，中糧萬科曾一度將該項目的預期開盤價定于15000元~17000元/平方米區間，最終礙于地產調控的大背景，以13500元/平方米“被迫”開盤，僅比旁邊的限價房項目售價高出近1000元/平方米。

樓市虛假繁榮是主因

對此現象，行內人士解釋說，開發商在房地產業火熱時高價拿地，對外銷售時卻遭遇調控。在無聲抵抗政策幾個月后，一些大型房企、尤其是上市房企，迫于年度業績壓力，只能選擇部分樓盤低價甩賣，沖擊業績了。

以金融街為例，8月19日該公司發布的半年報顯示，上半年，公司凈利潤為5.08億元，同比暴降32.78%，每股收益0.20元，同比大降33.33%。此外，半年報還顯示，公司的房地產業務，其供應量主要集中于下半年，但以老項目為主。

行內人士說，正因為金融街時下主要以老項目為主，在降價促銷上，老項目相對較被動，因此公司選擇了純新盤金色漫香郡為切入口，意欲打響年度業績的保衛戰。

在這方面，萬科的做法就極具榜樣。在低價開盤的促銷下，8月萬科銷售收入超過100億元。

行內人士進一步介紹說，時下表面上看，雖然房價反彈，且成交量回暖，但樓市呈現典型的“二八現象”，即20%的低價開盤樓盤的成交量占總成交量的80%，其余80%的樓盤只占據20%的成交量。也即，現在的市場火熱屬于虛假繁榮，局部火熱，不是整體回暖，本質上，市場仍然屬“冷”。打破成交僵持的是一些降價盤或低價盤。因此，一些大型房企，迫于業績壓力，仍然只能選擇低價或降價開盤。

北京·樓市

中秋假期二手房成交或現本月“冰點”

“這個中秋假期將會迎來看房的高峰期。”昨日（9月20日），北京房產中介李成（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，進入9月以來，他所在的通州果園附近的中介門店，前來約定看房的客戶越來越多，成交量也直線上升。

“我們門店共兩個組，基本每組每周可以簽約5套左右，有時候周六一天就可以成交兩套。”但對于中秋小長假，李成表示雖然看房的人會增多，但實際的成交量也許不會隨之大幅增加。

據悉，8月中下旬以來，北京各房產經紀公司門店的買賣及租賃掛牌量和成交量都有明顯增加。相較受新政影響較嚴重的5、6月份，曾承受了巨大壓力的中介人員也趨于樂觀。“我們國慶也不放假，最近確實挺忙的，每天都要帶3~4個客戶去看房。”李成告訴記者。

據北京房地產交易管理網數據顯示，上周（9月13日~9月19日）北京商品房市場期房總成交為1876套，環比此前一周下調了55.24%。在連續4個星期的成交數據上漲后，本周商品房市場成交明顯缺乏反彈力。

“到今年10月底，剛性需求將釋放得差不多，在5個月的調控期間，剛需的購房者幾乎都已出手，所以現在很少會有人趕在中秋或國慶假期購房。以往金九銀十的購房熱潮今年也很難重現了。”李成表示。

據他介紹，去年國慶長假，他所在的門店共簽約超過10套住房，“那時候幾乎每天一套，估計今年能達到5套左右就算不錯了。”

“上周二手房成交量日均500套，但預計中秋假期的成交量只能達到這個水平的一半左右。”鏈家地產首席分析師張月告訴 《每日經濟新聞》，自上周以來新增客戶量已有明顯下降，加之沒有新增客戶的跟進，中秋假期的成交量將會成為進入9月以來的最低點。”

據中原地產統計數據顯示，自8月9日以來，北京二手房總量連續6周保持上漲，二手房總成交達4554套，而住宅更是達到了4253套，環比分別上漲了18.8%和17.8%。價格也是繼續上漲。

北京·地市

城建28.12億拿下新政后最貴地塊

經過一段時間的沉寂，北京土地市場再起波瀾。

9月20日，北京市土地整理儲備中心公布了一宗土地交易結果：北京城建興華地產有限公司拿下“海淀區小營二類居住用地”，28.12億元的價格成就了新政以來北京最貴的地塊。

同日，昌平區一舊村改造地塊以拍賣方式成交，21.1億元的成交價格位居新政后成交總價款的第三位。

業內人士分析，在成交量穩步回升的情況下，北京土地市場隨之回暖。但由于市區內可供地塊已經不多，這種回暖能否持續還有待觀察。

小營地塊位于海淀區小營，是“城八區”內為數不多的可供地塊。招標公告顯示，該地塊的總面積為176109.3平方米，建筑控制規模不超過281388平方米，部分為商業用地，同時配建80000平方米的公租房。以28.12億元的成交價計算，樓面價接近14000元/平方米。

自4月30日北京出臺“京11條”新政以來，在北京市公開成交的86宗地塊中，僅有兩宗地塊成交的樓面地價超過1萬元/平方米，均為純商業金融地塊。

按照北京中原地產的監測，小營地塊周邊的新房價格在25000元/平方米左右，二手房價也在22000元/平方米。中原地產三級市場研究總監張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，該成交價格較為合理。

同日，昌平區回龍觀村舊村改造地塊也以拍賣的方式實現成交。萬科與住總聯合體以21.1億元的總價拿下上述地塊，成交總價款在新政后排名第三，僅次于小營地塊和本月8日成交的“朝陽區崔各莊鄉大望京村地塊”。

“隨著成交量的穩步回升，全國各地的土地市場都在回暖。”張大偉向記者表示，但這種回暖能否持續還不好說。

記者發現，在新政以來北京成交的86宗地塊中，僅有9宗位于“城八區”，其余均位于各郊縣（區）。張大偉表示，小營地塊面積較大、地段優越，其高價成交的結果并不具備普遍意義。

他認為，土地市場的回暖能否持續，主要取決于未來的成交量能否繼續回升，但這種狀況尚難預期。