南京小產權房"轉正" 口子終歸在撕開

加班費要繳個稅，這是個讓工薪階層郁悶的消息，但南京河西七彩星城2007年賣出的小產權房“轉正”了！卻又讓人看到一絲光亮。據報道，該開發商花了1個多億補繳了土地的費用，如此，處置了“歷史遺留”的集體土地性質。不少人士驚呼，“如果七彩星城項目可以轉正，那南京的兩百個小產權房就都可以轉正，這不是違背了國家相關政策嗎？”

小產權房從“萌芽”到“茁壯成長”已有近10年的時間，其間種種“是非功過”、利弊風險也不是一天兩天，而在“欲說還休”的狀態下走到了如今這“燎原之勢”，積重難返，無論如何，是到了口子要撕開的時候了，就是怎么撕的問題了！

而此次南京國土局的解釋是，之所是讓該項目“轉正”，是因為七彩星城項目已經補辦了土地出讓手續，此次處置“歷史遺留”的集體土地房地產，不可解讀為“小產權房轉正”，此外，南京國土局還進一步表示，將加大違法用地查處力度，堅決制止“小產權房”項目。

毋庸置疑，南京市國土局是想極力撇清“七彩星城”獲得國有土地使用證與“小產權房轉正”之間的關系。但對于外界無疑有些越描越黑，再度催熱了“小產權房”的議題。

實際上，“小產權房”只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

如此成就了小產權房的“尷尬身份”，而自其誕生就頗受爭議。從1999年到2008年，國務院曾三令五申明確規定，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

但城市的房價自1999以來一路飛奔，居高不下，而農村集體建設用地流轉空間一直界定不明，農村集體建設用地和城市建設用地產權地位不平等，小產權房依然有著自己的生存空間，但卻是個“黑戶”，一直不能正身。

事實上，法律規定的建設使用農村集體土地有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。這就意味著在四種情況內建小產權房，就不涉及到所謂的“違法”問題。

也就是說，只要沒占用耕地，辦好相關小產權房建設用地的手續，小產權房是有其存在空間的。然而現在國土部卻又喊停小產權房，不難看出，問題其實出在當初對于農村集體所有制土地的相關法律政策規定的模糊不清，有很大的不完善空間。如此，才導致了各地小產權房建設的泛濫，給小產權房留下了擦邊球的空間。因此要解決小產權房問題，政府就要明確界定農村集體建設用地流轉空間，堵住政策漏洞。

并且，可以這樣說，房地產市場完全市場化，房價一路飆升，也是造就小產權房繁盛的重要推手。有人說，它是清晰地丈量出商品房暴利的標尺，小產權房相比周圍商品房價格可謂相差懸殊。之所以便宜，根源在于這類住宅的土地不繳納土地出讓金，相關稅費也沒有征收。同時，開發“小產權”房的村委會獲取的利潤遠低于開發商。有人算過一筆賬：開發成本大約只占房屋價格的20％，開發商能夠拿到的利潤占房屋價格30％以上，還有40％甚至50%以上被職權部門拿走。