企業投資性房地產估值將發生重大變化

為規范企業采用公允價值計量投資性房地產的行為，記者20日從財政部獲悉，中國資產評估協會日前發布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》，明確采用公允價值計量模式時，應主要運用市場法和收益法兩種方法，該意見將于今年7月1日起實施。

新規將更為規范科學

專家表示，隨著意見的出臺，企業采用公允價值計量投資性房地產的行為將得到很好的規范，用同一標準計量出來的公允價值也將更“公允”，因此，可能會有更多的上市公司采用這一計量模式評估投資性房地產，而隨著房地產市場的波動，采用公允價值計量會對上市公司的凈資產和凈利潤產生影響。

所謂投資性房地產，是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。意見規定，投資性房地產公允價值評估應主要選用市場法和收益法。同時，意見還在市場法參照物的選擇中，強調需要對所收集信息進行審慎分析，以滿足會計計量可靠性的要求，也強調了“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經營業態和所帶租約”等重要的且容易被忽視的比較因素。在收益法的運用中，意見強調，應當合理確定收益期限、凈收益和折現率，注意各項參數口徑的一致性、現有租約對公允價值的影響等問題。

目前，上市公司對投資性房地產的評估主要采用兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。但由于公允價值計量一直沒有統一規范等原因，上市公司對采用公允價值計量模式顧慮較多。

根據財政部會計司對2008年上市公司年報的調查報告，1624家上市公司有690家存在投資性房地產，但采用成本計量模式的占了大多數，為670家，而采用公允價值模式的只有20家。在這20家采用公允價值模式的上市公司中，就出現了三種計量公允價值的方式。

樓市景氣將提升上市公司利潤

由于土地價格和房屋出租收益等會隨著市場變化而變化，業內一般認為，在市場比較景氣的情況下，采用公允價值計量將使得企業的凈資產有所增加。

由于土地價格和房價的不斷上漲，投資性房地產的公允價值往往會高于成本價。專家指出，如果采用公允價值計量，不僅歸屬股東權益會增加，而且由于在這一模式下可以不用計提折舊，而是直接將公允價值的變動計入損益，擁有投資性房地產的企業當期凈利潤將會有一定的提升。

如S*ST百花是第一個對投資性房地產采用公允價值計量的上市公司，這一會計政策變動后，2006年該公司的股東權益（不含少數股東權益）為1654.7243萬元，而2005年僅為464.973萬元。

“在這個指導意見沒有出臺前，企業不知道該用什么方法獲得公允價值，不同企業運用不同方法得出的公允價值，還不具有可比性。”一位會計行業資深人士也指出，規范的出臺，無疑打消了企業在這方面的顧慮。

專家指出，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際較多采用的計量方法，能夠比較客觀、全面地反映公司投資性房地產的真實價值，因此，上市公司采用公允價值計量將是大勢所趨。