閻慶民警告銀行:開發商還貸能力在下降

上海銀監局局長閻慶民昨日在上海中資銀行業金融機構負責人會議上表示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發貸款關注類總量呈逐月上升之勢，房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大；各銀行要堅持房地產調控政策不走樣，嚴控房地產貸款風險。

銀行業有關人士在接受《第一財經日報》采訪時則表示，已開始壓縮開發貸業務，目前尚未發現開發商資金鏈出現明顯問題。

開發貸關注類總量呈上升之勢

閻慶民透露，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發貸款關注類總量呈逐月上升之勢，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發商還貸能力開始下降，而且75%土地儲備貸款都是在2009年以后發放，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。

一家股份制銀行上海某支行副行長表示，關注類住房開發貸款總量上升的原因可能是房地產商售房情況不好，沒有資金還款，導致銀行不得不將貸款做展期或借新還舊，影響了銀行貸款的分類。

閻慶民要求，各銀行要根據不同區縣財政收支狀況，區別對待，在重新評估基礎上，做出必要的授信額度調整；要嚴格把握好土地抵押率，防止過度授信，原則上應大幅壓低抵押率。

此外，各銀行還要密切跟蹤貸款流向，與地塊掛鉤，監控貸款投向及土地最終用途，確保貸款不被挪用，確保土地拍賣或協議轉讓收入優先償還貸款；要妥善解決貸款期限與儲備期限不匹配、貸款用途與實際用途不匹配、項目自有資金的測算難度大、第一還款來源與實際出讓計劃不匹配等問題。

貸款成數最高壓縮至五成

閻慶民特別強調，針對房地產開發貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風險，要采取提高抵押品標準、控制貸款成數等措施，降低開發貸款風險。

記者從銀行了解到，銀行對房地產開發項目貸款一般為在建工程的七成左右，開發商的自有資金要占到項目投資總額的35%。如果以土地作為抵押，發放的貸款一般為土地價格的五成左右。

深圳發展銀行上海分行相關人士昨日向記者介紹了房地產開發項目貸款的主要程序，抵押物主要為土地和施工合同，銀行一般按照開發商施工合同分期發放貸款，開發商的銷售資金用于還款，貸款期限一般為2~3年，不過開發商通常會提前還款。

按照上海銀監局的要求，“一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款；要加強對開發商資本充足狀況和自有資金的審查，動態控制貸款成數，貸款總額不得超過在建工程的五成，對已有土地抵押的，要根據不同風險狀況相應下調成數”。

同時，對住房銷售回籠資金要實行封閉管理，根據銷售進度按比例歸還開發貸款，對到期難以歸還的開發貸款一律不得再給予展期。

下半年銀行不良率不會大幅上升

事實上，在監管部門強調地方融資平臺風險以及房貸新政出臺后，銀行對房地產開發貸款已經提高“警惕”，對房地產信貸“有選擇地”支持。

“除非有很好的項目，否則開發貸款基本上已經不做了。”上述支行副行長說。

此外，銀行對中小型開發商的風險也提高了關注。一位銀行風險管理部人士就表示，該行已經對開發商進行分門別類，尤其是對中小型開發商進行重點關注。目前尚未看到開發商資金鏈明顯出現問題。

目前來看，房地產貸款對銀行不良率尚未造成較大影響。

海通證券金融業分析師佘閔華表示，關注類貸款的增加有銀行主觀因素，前兩個月房產新政對市場影響較大，致使銀行有一批貸款被重新分類，這是正常的。由于地方融資平臺和房地產貸款風險不會馬上暴露，下半年銀行的不良余額可能會有上升，但不良率不會有明顯上升。

中金公司最新一份報告則顯示，盈利預測模型中反映了上市銀行不良貸款余額下半年環比增長15%，增幅約440億元，部分反映了經濟波動對銀行資產質量的影響。

截至6月末，上海銀行業金融機構不良貸款余額320.2億元，比年初減少26.55億元，不良貸款率0.99％，比年初下降0.19個百分點，不良貸款繼續“雙降”。