上市公司陸家嘴(600663)"儲地"產權疑雲

一塊土地，兩份產權，到底屬於誰？

上海市浦東新區黃金地段「世紀大道A塊」，陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司(600663.SH，下稱「陸家嘴」)名下一塊價值數十億的土地儲備，突現「產權疑雲」。

2009年6月8日，陸家嘴向錦江集團發出了一封緊急函件，要求錦江集團停止其子公司天豐速凍食品廠(下稱「天豐食品廠」)對一塊土地的出租。陸家嘴稱，該地塊已於2001年劃撥給自己。陸家嘴控股股東陸家嘴集團，為上海浦東新區國資委下屬企業，而錦江集團則隸屬上海市國資委。

「我們事先一點都不知道，聽說之後嚇一跳。後來，我們去上海土地交易中心一查，這塊地的產權還是我們名下的。」7月1日，天豐食品廠負責人張金福對本報記者說，張為錦江集團就此事委派的新聞發言人。

當日，陸家嘴董秘辦公室工作人員則回應稱：「這塊地，我們將依據有關法規、按照政府規劃，很快進行拆遷和開發。」

兩份「房地產權證」

據記者瞭解，天豐食品廠(嶗山東路332號)所在的「世紀大道A塊」，為陸家嘴最大的一塊土地儲備、高達25萬平米，地處浦東新區黃金地段。除了錦江集團擁有產權的1萬多平米，另外24萬平米地面上，建設有醫院、工廠、居民樓等。

目前，天豐食品廠擁有其中1萬多平米的「國有土地使用證」和「房屋所有權證」，陸家嘴則擁有整個25萬平方米的「房地產權證」。

天豐食品廠的「國有土地使用權證」與「房屋所有權證」，辦理於1992年，分別蓋有上海市黃浦區人民政府、上海市房地管理局公章。

本報記者獲得的這份「國有土地使用證」顯示，嶗山東路332號的土地使用權屬於天豐食品廠，用地面積為12764平方米，用途為工廠。而由上海市房產管理局辦理的「房屋所有權證」顯示，坐落在嶗山東路332號的房屋，所有權屬於天豐食品廠。

「國有土地使用權證」與「房屋所有權證」，分別是對土地和土地上建築的產權證。二者合起來，相當於一份「房地產權證」。

然而，陸家嘴持有的另一份「房地產權證」則顯示，坐落於「世紀大道A塊」的房地(即房屋與土地)權利人為陸家嘴，總面積25.19萬平方米。陸家嘴的產權證，辦於2002年1月。

陸家嘴在發給錦江集團的函件中稱，嶗山東路332號，屬於其擁有的「世紀大道A塊」。

難道天豐食品廠的產權已經作廢？2009年6月25日，記者從上海市土地交易中心查詢的電腦數據顯示，截至當日為止，「嶗山東路332號」地塊的產權，仍歸天豐食品廠所有。

黃金地塊變遷路徑

那麼，陸家嘴的「第二張產權證」從何而來？

據陸家嘴公告，2001年11月14日，陸家嘴與大股東陸家嘴集團簽訂協議，後者向前者轉讓「世紀大道A塊」使用權，作價約4.24億元。公告稱，「陸家嘴集團為所轉讓地塊的土地使用權之合法擁有者。」

陸家嘴集團轉讓該地塊的緣由是，「1996年以來，陸家嘴被陸家嘴集團佔用大量資金。截至2000年12月31日，佔用的資金額高達12.15億元，極其影響上市公司日常經營」，而通過受讓大股東的這塊土地資產，可以「逐步解決本公司為集團的墊資問題，有利於提高公司本身及未來整體經營效益」。東方證券為該土地轉讓的財務顧問。

而5年後，進入上市公司陸家嘴的這塊土地，估值已快速上升。

2006年1月，在對陸家嘴的一份深度研究報告中，同樣是東方證券，「謹慎」預測稱，陸家嘴擁有的陸家嘴中心區、世紀大道兩側等4塊土地儲備的市場價值為165億元，並評價「世紀大道A塊」為「地段非常好，而且體量很大，也是公司資源儲備中的重頭戲」。

以此推算，「世紀大道A塊」的估值至少在數十億元。但對其具體金額，上述陸家嘴人士表示，這個需咨詢公司財務部，其並不清楚。

值得一提的是，2001年，上述「土地轉讓」進行時，陸家嘴與陸家嘴集團的法人代表，均為2007年被查的「炒房區長」、原浦東新區副區長康慧軍。2009年2月，因腐敗案，上海市第一中級人民法院已判處康慧軍「無期徒刑」。

產權之爭

據陸家嘴歷年公告顯示，2002至2004年間，陸家嘴已多次出讓「世紀大道A塊」中的小塊土地使用權，收入分別是9166.5萬元、4871.8萬元、7264.7萬元，2005年和2007年則分別為 2000萬元和996萬元。

但2009年6月，天豐食品廠的改建工程，讓陸家嘴的這種開發模式突然遭遇挑戰。

2009年6月8日，陸家嘴發給錦江集團的緊急函件稱，近日，位於嶗山路332號的天豐速凍食品廠正在進行改建工程，上海聖博華康投資咨詢公司已在現場開展招租工作。而「2001年時，政府已將世紀大道兩側部分土地、成片轉讓給陸家嘴，天豐食品廠屬於上述轉讓範圍內」。

此前的5月7日，陸家嘴已向浦東新區陸家嘴管委會發去「緊急報告」稱，天豐食品廠將廠房「違法出租」給聖博投資、改建後對外招商，「懇請功能區的相關管理部門，盡快制止該違法出租和該違法改建工程的繼續進行」。

對此，錦江集團委派的發言人張金福回應道：「之前，我們從來沒有聽說過土地已經轉讓給他們了。他們突然這樣說，並多方阻礙我們的正常改建，我們還嚇了一跳。結果，我們去土地交易中心查詢，一查還是我們的。」

「如果陸家嘴要求你們拆遷開發，你們期望多少補償呢？」面對本報記者的提問，張金福說，「這不是補償多少的問題。這就是我們的東西，莫名其妙就有人說是他們的，我們幹嘛要給？」

雙方意見

在前述陸家嘴董秘辦公室人士看來，陸家嘴對該地塊的產權並無疑問。

這位人士表示，浦東新區四大地產公司陸家嘴、上海金橋出口加工區開發公司、上海外高橋保稅區開發公司、上海張江高科技園區開發公司，均大量採用了這種「成片土地開發轉讓」(即企業在取得拆遷許可證後，獲得成片土地使用權證)的模式。「世紀大道A塊」亦屬此列。

本報記者從多位地產業內人士瞭解到，「成片土地開發轉讓」的主要方式是，將未實現「七通一平」(給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地)的「生地」出讓給企業，由後者進行一級開發，實現「七通一平」後轉讓出去。像「世紀大道A塊」這種擁有成熟居民區、商業區的地塊，實施「成片土地開發轉讓」的，非常少見。

雖然，2001年「世紀大道A塊」進入上市公司時，陸家嘴的公告和東方證券的報告，對受讓「世紀大道A塊」將面臨的土地產權爭議、高額動遷費用，均隻字未提。但事實上，在與錦江集團的爭奪發生前，陸家嘴已經「意識」到了上述開發模式的風險。

在2003年年報中，陸家嘴稱：「公司經營中面臨的主要問題和困難是，所開發區域地處中心區，由於動遷政策的變化和規劃政策的調整，公司世紀大道兩側的土地開發難度增大，拆遷開發困難。」

在2005年年報中，陸家嘴再次表示：「公司現有的土地資源中，還有部分地塊尚未完成動遷，主要是世紀大道地塊和小陸家嘴N3地塊。近年來，土地開發動遷成本不斷上升，已超過公司在土地購入時預估的土地開發成本。」

「風險都會有的，這是樁生意。」7月1日，前述陸家嘴工作人員對本報記者表示，「世紀大道A塊」已有少量小塊土地出讓，剩下的部分，也將與居民工廠「進行協商」，逐步進行動拆遷。

面對本報記者「協商不成，如何處理」詢問，該人士回答說：「那我們就按照拆遷法律法規辦」。

在6月8日發給綿江集團的緊急函件中，陸家嘴稱：陸家嘴正在積極進行金融城東擴的動遷準備工作；嶗山路332好所處的區域，也在金融城東擴的動遷範圍之內，目前陸家嘴正在辦理相關手續，天豐食品廠所在地塊的動遷工作，不日即將正式展開。

「不過，拆遷費用往往很高，這就是為什麼上海很多地區的動遷工作無法推進。」一位房地產業內人士舉例說，上海有的主要商業區拆遷工作已經開展了近十年，因為居民要價過高，地產公司無力承擔，很多地塊仍然沒法動遷。

7月1日，張金福強調，錦江集團將繼續按照自己的規劃進行改建和轉租。