貸款再融資案效果不彰 TheMotleyFool：房價遲未落底是關鍵

歐巴馬政府於昨 (1) 日擴大對美國屋主的再融資貸款申請資格，原本積欠抵押貸款於房屋價值 1.05 倍內的屋主才能申請再融資，但於昨日公布的計畫中，條件放寬至房屋價值的 1.25 倍。

原理很簡單，當房價持續下滑，會有愈來愈多屋主陷入困境，所欠債務也將超過房屋價值愈來愈大；而原本華府所推出的援助計畫所能幫助的人也會減少。

投資理財網站《The Motley Fool》指出，以試圖振興經濟的觀點來看，努力挽救房市是很合理的思考。這波金融災難始於房市，也應止於房市。金融業、零售業、營建相關產業的痛苦，都源自於房市問題。

但是從過去1年數據來看，對抵押貸款做出調整後的結果反而不如想像中樂觀。據儲蓄機構管理局 (Officeof Thrift Supervision) 公布資料，於 2008 年第 1季進行再融資的貸款，在 3 個月後再度違約的有 40.4%，12 個月後達到 63.3%。第 2-4 季再融資貸款， 3個月後再度違約率分別為 46.6%、50.4%、45.9%。

《The Motley Fool》主筆 Morgan Housel 指出，這意味著，有半數的再融資案件在 3 個月後回到原點：違約。而 1 年後則有接近 2/3 的再融資案件再度違約，令人感到相當悲傷。

持續升高的失業率，是再融資案件出現高度再違約情況的原因之一，但更重要的關鍵仍在於房價。

當房屋淨值比抵押貸款金額還低，屋主很可能考慮直接違約算了。因為就算有能力支付每個月的還款、減少債務，最終擁有房屋的卻是銀行，而非屋主。

雖然這麼做會讓屋主信用破產，也讓發放房貸的銀行壓力沉重，但在就業市場如此緊縮的狀況下，身邊留一點錢反而是更實際的選擇。

雖然再融資可能降低了利率，每月支付金額也較少，但對屋主而言，並未減輕債務壓力。而房屋價值的持續下跌，使得再度違約幾乎成了難以避免的結果，也只是讓它延遲發生。

這令人哀傷的循環揭示了一項事實：若想擺脫房市所帶來的問題，就得趕快讓房價找到底部。否則屋主們將永遠負擔不起房屋，經濟活動的遲滯也難見改善之日。