中交中房重組內情“揭底”

正值78家央企退出房地產敏感時期，中交集團與中房集團重組方案日前進入報批階段。據悉，重組后其將深度涉足房地產領域，或將優質房地產資產注入上市公司。

據中國房地產報8月2日報道，地產央企重組的重要一單已至收官。7月27日，一位知情人士證實，中交集團合并中房集團一事已基本敲定，國資委已通過該方案，目前已進入國務院報批階段。

該人士透露，重組報告最快在一個月之內即可獲批。

近日，中國交通建設股份有限公司（中交股份，1800.HK）方面透露，其大股東中國交通建設集團（下稱“中交集團”）將以行政劃撥的方式合并重組中國房地產開發集團公司（中房集團）。

一位中房集團高層透露，由于正值78家央企退出房地產敏感時期，國務院方面對屬78家之列的中交集團合并確定以房地產業為主業的中房集團存有疑問。目前兩家央企正分別向國務院遞交補充材料來說明這一情況。但出現變數的可能性微乎其微。
同時，該高層透露，中房集團參與了大量的舊城改造和保障房建設，此前也曾合并過多家地產公司，但最終卻走上了被合并的命運。

各取所需

上述中房集團高層透露，有關重組事宜，雙方早在1年多之前就開始接觸了。其間，包括國電集團、中國航天、中國兵裝等在內的央企也曾與中房集團商討過重組事宜，但經過多次商談和權衡之后，中房集團最終選擇了中交集團。

該高層表示，這是雙方優勢互補的一次重組。

對于中交集團而言，合并中房集團之后，將自動獲得央企的房地產“從業牌照”，以中房集團的名義，進行房地產業務的開發經營。不僅如此，還能拿下中房集團旗下的地產資產，擴大資產規模，有利于上市公司中交股份再融資。

再者，雖然中交集團此前已經有了房地產開發項目和一定規模的土地儲備，但是還缺乏房地產開發的經驗、品牌和專業團隊。通過此番重組，中交集團不僅能夠得到富有開發經驗的專業團隊、地產品牌，甚至連設計院、施工單位等配套機構也都將劃撥至其麾下。

此外，亦有分析人士指出，深度涉足房地產領域，還將為中交股份的業績提供支撐。一直以來，中交股份的路橋、基建等主營業務發展并不理想，盡管其2009年年報顯示總資產高達2,640億元、營收達2,269億元，但其凈利潤率只有3.5%。

而對于中房集團而言，作為最早開始專注房地產開發的央企，歷經幾次劃撥，資產規模非常龐大，但是由于諸多原因，多年來并未能夠大舉發展，反而日漸積弱，資金籌措上更是捉襟見肘。

通過此次重組，中房集團有望獲得資金支持。該高層透露，中交集團已經口頭許諾投入100億元資金用于中房集團的地產開發。

另外，對于國資委而言，也樂于見到央企自發重組，以期能夠達成2010年年底前央企總數低于100家的目標。

該高層表示，這相當于兩家企業‘自由戀愛’成功，準備結婚，只等國務院、國資委發證。

架構玄機

一旦國務院的批文下來，也就意味著國資委直管的央企中將不再有中房集團。中房集團將以中交集團旗下子公司的身份成為其地產業務平臺。與此同時，據了解，中交集團旗下房地產業務將歸并進中房集團。

上述中房集團高層表示，這相當于中交集團先吸納中房集團，然后中房集團再吸納中交集團的地產業務。

中交集團自身的地產板塊比較薄弱。目前，僅有重慶大渡口項目和湛江濱海園兩個商品房項目，以及連云港、揚州臨港新城、浙江平湖等地土地一級開發項目。另據中交股份董事長周紀昌透露，雖然中交集團土地儲備規模僅為2,000畝，但成本低廉。

相對而言，中房集團的地產資產則龐雜得多。以至于外界對其資產狀況始終語焉不詳，難以摸清。在反復求證后，記者大致梳理出中房集團的資產結構、分布及規模。

中房集團的資產中，主要有三類，分別是全資、控股和參股。全資與控股部分也是本次劃撥至中交集團的主要資產，主要由此前從原建設部、軍隊、華能集團、中國航材集團等劃撥來的資產組成，包括華能房地產、凱利視野、長城房地產、福建安華、智寶國際、華通置業、中天實業、市政工程西南設計研究院等等。

據了解，這一部分資產，在之前的一次合并報表中有27家，總資產超過600億元。
參股部分則歸至中房集團發起組織成立的中房集團聯合投資股份有限公司（下稱“中房聯合投資”）。早年，中房集團旗下有很多子公司只是名義上屬于中房集團，而后，為規范公司治理，中房集團曾規定必須建立資產聯系。2006年，幾十家地方公司以聯合股份的形式共同出資組建中房聯合投資。其中，中房集團占股2%。

在參股領域，中房聯合投資對外宣布，各城市屬地公司所擁有的舊區改造的規模有1.2億平方米。

多次獲得資產無償劃撥，看似資產規模龐大的中房集團，多年來卻一直沒有擺脫管理松散、戰略定位不清晰等痼疾。上述中房集團高層坦言，以往曾多次出現因需完成國資委考核指標而倉促出售旗下優質資產的先例。

盡管處于被重組一方，中房集團仍希望盡量保持現有的集團架構不變。“只能以‘中房’的名義去做房地產，因為資質還在中房集團。”該高層表示。

如此架構的另一個玄機在于，中房集團盡管被重組，但同時也還有可能成為78家央企退出地產資產的重組方。

棄殼ST中房

中交集團旗下擁有中交股份和上海振華重工（集團）股份有限公司（振華重工，600320.SH）兩家上市公司，受惠于中房集團旗下的兩家上市公司——中房置業股份有限公司（ST中房，600890.SH）與重慶國際實業投資股份有限公司（ST重實，000736.SZ），中交集團將擁有4家上市平臺。

但問題隨之而來。中交集團將如何在眾多上市公司中取舍，如何解決上市平臺之間的房地產同業競爭問題？中交集團方面并未給出答案。

上述中房集團高層對表示，當初中房集團吸引眾多央企青睞的一個重要因素，就是旗下擁有地產上市平臺。中交集團也非常看重這一資源，將利用其中一個上市公司整合旗下的地產業務。他透露，目前中房集團的方案是，保留ST重實，放棄ST中房。

這兩個上市公司均是中房集團通過借殼收購的方式得來的。該高層表示，幾年間捆綁了很多資產注入ST中房，但是ST中房這個殼中的隱性債務接二連三地冒出來，令中房集團疲于應付。

該高層表示，裝了很多的項目都填不滿窟窿，后來我們也就不敢再往里面填了，ST中房也沒能實現其融資功能。

事實上也的確如此。直到2010年7月19日，ST中房才依靠2009年的業績摘星。但據2010年一季度報告，ST中房在一季度已經再度出現虧損。

中房集團的想法已基本清晰，尋機將ST中房脫手，著重打造ST重實。該高層表示，ST重實無論是財務結構還是資產質量，都好于ST中房。中房集團已經將中住地產的資產注入，未來有可能還會繼續注入旗下其他資產。而這一思路也得到了中交集團的認同。

至于中交集團未來將如何處理中交股份與ST重實的關系，如何消化、運作中房集團的地產資產，中交方面表示“沒有任何可透露的消息”。

目前，中交股份為中交集團全資上市公司，上市公司中也包含了集團所擁有的房地產投資項目，盡管規模不大。而劃撥后，中房集團的房地產資產仍屬中交集團，并不在上市公司中。

分析人士提出了一種可能的路徑，即在中房集團內部進行資產分類、整理，先將優質資產整合至ST重實，績弱資產則裝入專門的資產管理公司，然后將ST重實注入中交股份，最后再將中交股份現有的房地產資產與注入的ST重實合并，最終實現地產業務板塊的整合。

對此，中交集團依然拒絕透露任何信息，僅稱未來將優質房地產資產注入上市公司，屬于長遠目標。

(楊坤 編輯)