6月上海一手豪宅價量齊揚 內、中、外環價格全面攀升

冷熱兩樣情 中高價與中低價住宅冷熱不同

新增住宅供應301萬平方米 創下近三年新高

據上海台慶房產研展部統計，6月上海一手住宅成交17051套，相較上月下降3.9%，出現今年2月以來月成交量的首次下降。價格的部分，6月一手住宅均價每平方米15525人民幣，相較上月增長11.8%。與今年2月份一手住宅成交均價相比，四個月的時間每平方米單價平均上漲了3043人民幣，其中，內環以內均價上揚22.5%，內中環上揚25.5%，中外環上揚36.6%。

●冷熱兩樣情6月中高價與中低價一手住宅成交量截然不同

●300萬以上中高價住宅熱絡 300萬以下成交量下降

台慶房產研展部統計資料顯示，從各總價區間來看，6月300萬人民幣以上一手住宅成交2421套，較上月增長39.5%；而300萬人民幣以下一手住宅成交14630套，較上月下降8.6%，自今年2月以來高總價住宅與中低總價住宅成交量同步增長的局面自此開始打破。

從各單價區間來看，6月單價2萬元以上一手住宅成交2955套，較上月增長25.4%；而單價2萬元以下一手住宅成交14096套，較上月下降8.4%。

從各面積區間來看，6月200平方米以上一手住宅成交1520套，較上月增長32.8%；而單價200平方米以下一手住宅成交15531套，較上月下降6.4%。

綜合以上資料來看，6月份上海一手住宅上、下兩端開始呈現出截然不同的成交局面。總價300萬以上、單價2萬元以上、面積200平米以上中高檔住宅持續熱絡，而300萬以下、單價2萬元以下、面積200平米以下的中低檔住宅成交量開始下降，並帶動整體市場成交量下行。

上海台慶房產副總經理陳史翎表示，出現以上局面主要有以下幾個原因：

（1）經過前幾個月的大力消化，剛性需求與改善型需求買方得到了一定程度的釋放。

（2）開發商的加大抬價，通膨預期帶來的投資需求買方加快進場，及前期熱銷的資金回籠，加上對後市的樂觀預期，開發商看漲心態大增，開始加大抬價幅度。

（3）對於剛性需求買方來說，其購房預算比較固定，一旦價格漲上去，超出其支付能力，便可能選擇延緩購房計畫；但對於投資需求買方來說，其資金實力較強，購房預算相對靈活，較不易受到影響。

陳史翎表示，近幾個月高總價住宅成交量不斷創新高，帶動了價格的上揚。對於內環以內的住宅來說，因其供應相對有限，通常只要成交量持續增加，價格就容易翻漲。而內環以內住宅價格的上漲勢必會隨後波及到內中環，進而中外環，造成價格的全面上漲。

所以未來兩、三個月，如果政策面沒有太大變化，開發商漲價、買方追價的戲碼仍會不斷上演。

●6月新增住宅供應301萬平方米 2006年以來新高

6月上海新增住宅供應301萬平方米，是2009年前5個月住宅總供應量的46.5%，且至少為2006年以來的月供應量新高。

陳史翎表示，明顯可以看出，開發商均看好這一波景氣行情，在加大出貨量。但是，要看此波行情究竟是反彈或是回升行情，最終還看政府對房市的態度及下半年經濟復甦的力度。

目前上海一手住宅市場價格全面上漲，剛性需求買方因支付能力的限制開始放緩購房行動，加上金融風暴陰影尚未散去，陳史翎建議，買賣雙方最好抱持審慎樂觀的態度，過度的追捧或是惜售或許均不是最合適的應對之策，若政府政策有變化，須小心被套牢或錯過賣好價位的時機。

表一、2006-2009年各月上海住宅新增供應一覽表（單位：平方米）2006年 新增住宅面積 2007年 新增住宅面積 2008年 新增住宅面積 2009年 新增住宅面積1月 1,372,660 1月 2,019,637 1月 1,893,345 1月 811,1612月 819,087 2月 666,593 2月 642,072 2月 520,3623月 1,496,799 3月 1,347,387 3月 1,598,096 3月 1,591,2004月 2,617,017 4月 2,609,612 4月 2,031,759 4月 1,977,4375月 2,987,299 5月 1,852,425 5月 1,486,322 5月 1,579,3396月 2,072,993 6月 2,060,240 6月 1,646,654 6月 3,013,5757月 1,813,639 7月 1,529,496 7月 2,701,1618月 2,723,023 8月 1,706,942 8月 1,272,6329月 2,140,181 9月 2,518,362 9月 1,888,17110月 1,131,522 10月 1,524,558 10月 1,371,46811月 1,539,728 11月 2,233,844 11月 1,506,76112月 2,666,753 12月 1,882,709 12月 1,880,201合計 23,380,701 合計 21,951,805 合計 19,918,642 合計 9,493,074資料來源：上海台慶房產統計。 注：以上資料不含動遷及配套房

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