曹仁超:利率大降致香港樓價飆升三十年

        美國第二季GDP增長率修正為1.6%,但企業純利續升,令道指由7月2日的9614點大幅反彈,目前同4月26日的高點11258點僅差10%.雖然宏觀經濟很差,但大企業利潤占美國GDP的比重卻達到近四十年內的最高,代表美國社會一樣是貧者愈貧\富者愈富.最后是大氣候改變小氣候,還是社會進一步兩極化,則不知道矣.例如香港豪宅可賣五六萬港元一尺,但超過一百萬的打工仔卻只希望爭取最低工資保障能夠成功立法.同一香港,差距竟可如此大,在經濟環球化環境下,受害者往往是社會內最弱勢的社群.

        作為長線投資者,應揀選優質股去投資,但今天有嗎?作為周期投資者,應利用低潮吸納,但現在是低潮嗎?作為趨勢投資者,應在趨勢形成時吸納,但今天有何趨勢?在今天,只能做一個短線炒家,今天買\明天賣.在一個患精神分裂癥的股市做分析工作,除非你亦是神經病,不然是無法看準的.

        不過,三大方向并沒有改變:一\美國信貸市場在萎縮中,目前只依靠政府死撐.二\美國失業率長期高企.三\美國消費者開始減少消費.其他都是鏡花水月的幻象而已.上述不是流動性問題,而是負債太多的問題,情況同日本過去二十年接近,所不同的是,1985年到1995年日元大幅升值后引發日本通縮,美元自2001年起大幅貶值后令金價上升四倍多.過去十五年日本出現經濟衰退加通縮,美國則出現經濟衰退加資產價格上升(但不是CPI上升).

        富士康事件代表內地"代工制"時代結束——其實早在2007年已開始,只是一般人仍未察覺.廉價勞動力這一人口紅利,正隨著"一孩政策"實施三十年而結束,劉易斯拐點(即工資升幅大于GDP增長率)早已來臨.隨著人均收入上升,推動地產\消費及金融業需求.中國經濟進入內需時代.

        今天新興工業國是非洲\中亞細亞\越南及孟加拉等.非洲過去出現太多虛假的黎明,令人一直沒有信心.這次有點不同,例如尼日利亞,過去十年將166間國企私營化及大幅降低企業稅率,減少貿易關卡及重整法律系統;通脹率已由1990年代平均22%降至2000年代的8%;外資投入由2000年至今上升七倍,超過90億美元一年.今年非洲的GDP已相當于巴西或俄羅斯,年收入5000美元的家庭估計已達一億,差不多等于印度.過去十年投資非洲的回報率甚至超過中國\印度\印尼及越南.非洲一向資源豐富,但因政治問題而無法大量開采,只要政局穩定下來,非洲絕對可以看好.

        政府未雨綢繆

        干散貨指數今年5月26日見4209點后跌至7月15日的1700點,再反彈到2712點,同期CRB指數升11.7%,證明不是需求減少而是供應太大,相信2011年仍未能改善.

        "歐豬五國"出事已是一年前的事,情況至今未見好轉,理由一如日本,只將問題束諸高閣而不即時處理,結果小事變大事.反之,中國政府不斷要求銀行界做測試,假設樓價下跌50%-60%后情況怎樣?并不斷要求銀行增加資本,包括配股\上市及發行新股集資,以對抗可能出現的樓市大跌潮(如不出現便更好).1990年至2008年日本樓價跌70%,1997年至2003年香港樓價跌65%,未雨綢繆總較臨渴掘井好.上述是去年8月至今年7月A股指數下跌31%的理由.去年7月開始中國政府不斷拋售美國政府債券,令手上美國債券由去年7月的9400億美元降至目前的8437億美元,減少10.24%.中國出口亦逐步減少對美國的依賴,改為多元化發展,例如加大對日本\東盟\非洲\俄羅斯等國的出口.

        1985年至1995年日元大幅升值,加上日本股市樓價1990年起大挫,從此進入通縮期.過去十年美元貶值,初期令美股及美國樓價上升然后下跌,理由是美元國際化,持美元者初期仍買美國物業同股票保值.上次美元大幅眨值期集中在1971年美元同黃金脫鉤后,到1980年利率升上22厘止,前后約十年.這次貶值由2001年起,至今亦快十年矣.1966年至1982年美股超級大熊市中,大跌市在1973-1974年出現,距離1966年的牛市高峰期約七年;2007-2008年的跌市距離2000年美股牛市結束期是八年.1975年起美股掙扎上升,到1981-1982年再來一個大跌市才結束;2009年3月起美股亦是掙扎上升."人有相似,物有相同."世上沒有兩個經濟循環周期是一模一樣的,1966年到1980年那次美元貶值曾引發惡性通脹,2000年這次并未出現惡性通脹;前者令債券出現大熊市,后者則令債券牛市一直保持到2009年.

        1950年韓戰為日本工業冒起提供條件,令日本一直繁榮到1990年股樓泡沫爆破為止,共約四十年.1978年中國實施改革開放政策令經濟冒起,全盛期是否2018年左右?上述看法,表面上看似乎很"玄",其實一個國家經濟亦一如人生,都有生老病死.如保養得好,"老年期"可以很長,例如英國全盛期由1900年至今,經濟仍不俗.日本1990起經濟走下坡,因國民儲蓄率高,但至今日本人生活仍很好.美國經濟2000年起走下坡,但美國人大花筒,未明白節儉是美德,反而令人擔心.

        港樓價上升皆因利率大降

        1981年太古城住宅每英尺售1200港元\供樓利率24厘,一間一千英尺的住宅賣120萬港元,以首期30萬港元\貸款90萬港元計,月供利息要1.8萬港元.以1981年港人收入計,有多少人供得起?2003年開始的小屋換大屋潮,或由較差地區搬去名校區以助子女進入名校所引發的豪宅上升潮,都仍然持續.不少人付了首期30%后,安排三十年分期付款,搬去豪宅后,便將過去自住的小屋出租;加上特區政府推出投資移民政策,導致近七年本港豪宅售價狂升.到今天,同樣一千英尺的太古城住宅,雖然賣850萬港元,首期250萬港元\貸款600萬港元,供樓利率以2.6厘計,月供利息僅需1.3萬港元,以2010年港人收入計,大部分港人都供得起.換言之,過去三十年所謂本港樓價上升,主因是利率大幅回落所引發.

        2003年起香港物業進入第三波上升浪.第一波1967年到1981年共十四年,是租金上升推動樓價上漲期.第二波1984年至1997年共十四年,是中英聯合聲明限制港府每年賣地五十公頃所產生,加上那段日子香港人均收入急速上升.第三波由2003年下半年開始,因港元跟隨美元貶值\利率跟隨美元利率回落所推動,加上特區政府2003年9月推出"孫九招",大量減少本港土地供應所制造出來.