"經濟適用房應該廢除"

8月20日，廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬表示，廣州市政府有意向要多建廉租房、少建經濟適用房。

廈門市是住房和城鄉建設部樹立的住房保障工作典型城市。而記者瞭解到，該城市新推出的經濟適用房也出現了門庭冷落的現象。一向敢於在住房保障工作上創新的廈門市，開始力推公共租賃房。

廣州、廈門兩地經濟適用房建設工作的轉向，或是全國經濟適用房工作轉變的一個信號。既然住房和城鄉建設部答應地方政府因地制宜開展經濟適用房工作，那麼經濟適用房停建現象會不會越來越廣？

為此，記者專訪了中國房地產研究會常務理事、廈門規劃局局長、加迪夫大學博士趙燕菁。

經濟適用房應該廢除

《21世紀》：在「保障性住房3年工作規劃」即將出台之際，對於經濟適用房的存廢之爭也十分激烈，你如何看？

趙燕菁：經濟適用房在制度設計上是千瘡百孔，基本上是不可持續的。廈門現在已經基本沒有經濟適用房。

經濟適用房規定的保障對象，即擁有廈門當地戶籍的低收入家庭，已經通過各種保障方式，獲得了住房或政府補貼，沒有必要再大規模建設經濟適用房。

《21世紀》：經濟適用房出現的眾多弊病，是制度層面的問題還是管理執行的問題？

趙燕菁：經濟適用房的制度設計在一開始就存在著先天的缺陷。制度本身就會讓操作層面出問題。

第一個最明顯的問題就是它破壞了現有的市場機制。我們國家住房制度的改善就是因為這幾年走市場的道路，如果有一個價格低於市場的價格，這個就會形成事實上的不公平。

第二個問題是差價，只要是同樣的物品有不同的價格，就一定會誘發腐敗和欺詐。

第三個問題，經濟適用房在技術上沒有辦法顯示一個人真正的財務狀況。住宅的產權長達70年，人的壽命也很長，就是說和政府的合約是相當長的。在使用期間，這個人現在很窮，你能保證他五年以後、十年以後還窮嗎？或者說現在的富人以後會不會變成窮人呢。

所以，當個人的收入狀況在不斷變化時，政府無法確認這個人是否有無資格享受低於市場價格的產權。所以，政府惟一的辦法就是限制它的出讓。

《21世紀》：如果取消經濟適用房，以何種替代性的保障住房制度來彌補？

趙燕菁：可以用幾種方式來代替，雖然這些方式也各有各的問題，但是從最高的完全市場化，到次一級的政府合資房，然後再到次一級的保障房，到最後完全由政府的福利來支撐的廉租房，形成一個供給的體系。

將他們組合起來，形成從最低收入者到高收入者，完整的互相區隔的不同產權組成的供給模式。每一個體系針對不同的人，每一個都不能破壞市場的規矩，通過政策制度將人群分開。只要你是城裡人，在廈門基本上80-90%的人都能夠覆蓋。

共有產權值得推廣

《21世紀》：你所說的住房保障的替代制度，是否也有與市場不能兼容的問題？

趙燕菁：廈門現在有一種制度可以在技術上和市場分開了，即購買的保障房不能到市場上流通。如果生活水平改善了，要按照原來的價錢賣給政府，完全沒有土地升值的好處。

廈門的另一個制度設計是，要求在購買了保障房之後就不能再購買商品房，市場體系和保障體系不能夠兼容，二者只能選擇其一。

所以能夠通過技術上的規定來避免現在市場上經濟適用房的問題。

《21世紀》：這種保障房制度是不是也有缺陷呢？

趙燕菁：是的，一個很大的缺點是積壓很多資金，因為它不能在市場上流通。所以現在是比較富有的城市，或者地價非常高的地方，比如廈門這些沿海城市，政府才有能力從地價裡拿出一部分錢建設保障房，但是如果沒有這一部分的收入，建保障房是要佔用相當大的資金的。

因為它不能流通，銀行不給保障房提供貸款。所以在福建除了廈門市，其他城市保障房的規模都很小。

《21世紀》：江蘇淮安等地方嘗試經濟適用房共有產權，即把政府減免的土地出讓金等收益體現在房子股權中。一套經濟適用房，往往是政府占3成，個人占7成，若干年內可以將政府股權贖回。你如何看這個嘗試？

趙燕菁：這是非常有前途的制度設計，雖然現在看上去還不是很完善，在廈門我們也提出了類似的做法。

這一部分的做法不是針對窮人的，主要是針對「夾心層」，這些人買不起市場的商品房，但是也沒有窮到必須住保障房。

假設一萬元的房子地價佔了四千元，但是政府不收這部分的地價，購買者只需付出六千元就可以，這樣「夾心層」就可以買得起了。但是政府的這筆錢並沒有損失掉。

《21世紀》：廈門在此方面嘗試的具體做法是什麼？

趙燕菁：廈門的做法是，購買者不能夠將土地溢價的全部都拿走，政府以入股的方式拿走其中的一部分，這對於政府和個人都是沒有損失的。

個人能夠通過購買共有產權的房子，今後能夠按比例拿到增值的份額，相對更公平。而現在的經濟適用房是百分之一百拿到產權，這肯定是不合理的。不同於保障房，在共有產權房以後轉讓的時候政府還是能夠將土地的價錢收回來的。

新重點是外來人口

《21世紀》：目前城市住房保障的工作還有哪些盲點亟待解決？

趙燕菁：現在最重要的問題是如何解決新進來的人口。我們現在的政策全部集中在如何解決現有城市人口的住房問題，而沒有提出如何解決城市化後新進入人口的問題。

《21世紀》：這個比例有多大？如何處理新城市化人口的住房保障問題？

趙燕菁：剛畢業的大學生和轉業軍人大概佔了城市化人口的20%左右，而最大量的佔到80%以上就是進入城市的農民，這些人如何進城是國家首先要考慮的。現在還沒有破題，這也是我最擔心的。這些人能否在城市立足，是考驗城市化住房政策成敗的核心。

政府可以就先為這些人建設住房，用他們現在住在城裡的租金作為按揭，等到10-20年之後對他們進行房改，就將社會上土地升值的溢價同時分配給他們。如此能使這部分人從無產者變成有產者，達至社會的安定和秩序，以及財富的公平分配。

《21世紀》：您說的解決新城市化人口的住房方式，從國家層面上資金的負擔是否會比較大？

趙燕菁：關鍵看制度設計得好不好，設計好了，政府負擔就會少些，而且會帶動相當一部分需求。

房子是非常保值的，讓這部分人有房子住，對擴大內需也有推動作用。從長遠來看對於國家、企業和個人來說是多贏的。