京年后二手房表現罕見 財稅或將成為樓市主導政策

據偉業我愛我家(博客,微博)數據中心統計，春節后一周的時間里（2月14日至2月20日），北京（樓盤）新宅網簽量為1006套。二手住宅網簽量為6048套，日均成交864套，節后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元/平米，較2015年12月微漲2%，小幅高開。

偉業我愛我家集團副總裁表示，節后一周北京房地產市場呈現出了新房冷、二手房熱的狀態，整個二手房市場顯得非常熱絡。根據以往的經驗，同一周期內，北京的二手房與新房交易量之比通常在2：1左右，而今年節后一周高達6：1，可見目前樓市的購房熱情特別是改善型需求大部分都是在二手房市場集中釋放的。

相比之下，新房市場由於節后很多項目尚未開盤，且目前北京大部分新房是期房，不能即買即住，位置也較為偏遠，交通、配套設施不是很成熟，所以需求有向二手房市場流動，整個新房市場略顯清淡。

節后二手房市場表現罕見 系列利好政策影響大

胡景暉表示，北京二手房市場在往年底也曾出現過翹尾行情，但春節后的交易也這么熱絡還是非常罕見的，具有一定的特殊性。節后二手房市場的快速升溫與去年一系列的稅收、貨幣政策以及其它利好政策不無關係。此外，2016年二月份以來出也有多項利好列政策出臺，包括購房首付比例的進一步下調、住房公積金存款利率的提升、北京解除外籍購房的限制以及最近對契稅和營業稅的減免和調整等等。雖然這些政策有的涉及北京，有的並沒有，但它們一方面帶來了實質性的利好，另一方面也對購房人的心理預期產生了影響。

同時，北京二手房市場的交易過程中，很多人是希望即時改善居住條件，所以在二手房市場上有70%是連環單，業主既買又賣，這樣的改善型需求釋放買賣都在二手房市場發生，進一步促進了二手房交易的提升。但整體來看，由於以往的節后市場都需要一個逐步升溫的過程，所以業內也對今年節后二手房市場的快速回暖感到非常意外。

2016前兩季度市場相對活躍 下半年或將趨穩

對於2016年北京二手房市場的預期，胡景暉則持一個相對謹慎的態度。他表示，雖然我們近期在刺激政策上做出了一些改變，從原來簡單的貨幣政策調整逐漸轉向了貨幣政策、財稅政策雙管齊下，甚至采取了更多的手段來促進有效需求和房產交易，但從未來來看，政策刺激的邊際效用是在遞減的，2015年北京的新房、二手房交易量相比2014年都幾乎翻番，改善型需求在被刺激的同時也在2015年得到了提前釋放。所以隨著需求的飽和，2016年的市場或將趨於平穩，交易量可能與2015年持平甚至是有所降低，價格的漲幅則會逐步收窄。

當然，包括政策、市場還有購房人的心理都尚有不確定性，從目前來看，市場或在在一季度、二季度相對活躍，進入下半年則會進一步趨向於穩定。而且下半年本身還有很多不確定的因素存在，所以我們不能僅憑春節后一周的市場交易情況就去樂觀判斷今年的市場會大好，市場走向究竟會如何還需要長期的市場數據來進行佐證。

219財稅新政對北京有影響 稅收政策尚有調整空間

2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合下發《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，調整房地產交易環節契稅、營業稅，而北京只有一條實施，即對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

胡景暉表示，雖然北京只享受其中一條新政優惠，但這對140平以上高總價、大戶型的購房需求還是有很大影響的，以前3%的契稅現在下降了一半，如果是高總價、上千萬的大戶型，可省十多萬，這對很多首次置業或是將原有住房全部賣出重新購買家庭唯一住房的大戶型購房人還是非常有益的。其它新政雖然在北京不適用，但對購房人的心理依然會產生影響，因為這預示著未來稅收的減免將是長期的政策趨向，很多需求會在這段時間受心理影響釋放出來。

胡景暉認為，未來稅收政策調整的空間可能比貨幣政策更大一些。比如營業稅現在是滿兩年不再征收，但實際上2005年以前二手房交易的營業稅、個人所得稅都是沒有的，因此還有調整空間。契稅現在雖然分了幾檔，但在一些特定的城市，針對特殊的人群也還有調整的空間。按揭房款能不能在稅基上沖抵個人所得稅現在也在討論之中，所以稅收政策的調整余地依然是存在的，財稅政策也或將成為2016年影響樓市的主導政策。