房貸助推"拍地"怪象

銀行與房地產公司第四季將進入信貸博弈膠著。

9月24日，廣東一城商行信貸部人士稱，7月份以來，房地產流動資金和項目貸款申請的數量逐月增加，主要為中小型地產公司，不過，審批的條件仍很嚴格。

該人士稱，上半年，大型地產公司尤其是國企一般都被大行搶佔，而民營大型地產公司對貸款的需求則不強，下半年大型地產公司可能多以項目貸款的形式向銀行借貸。

央行二季度貨幣政策報告亦稱，上半年商業性房地產貸款餘額新增8826億元，同比多增4860億元。其中，房地產開發貸款新增4039億元，同比多增2210億元；購房貸款(個貸)新增4793億元，同比多增2633億元。

不過，6月過後，受到房地產市場普遍「價升量跌」的影響，個人購房意願受挫，央行統計顯示，5月、7月、8月個人中長期貸款分別新增1008億、1887億和1806億，個貸增長出現下降的勢頭。

「下半年，房地產信貸主流趨勢是，個貸降而開發貸升。對銀行信貸增長來說，開發貸是可以依靠，且為數不多的品種之一。」此前，平安銀行公司業務部一負責人稱。

上半年假性回暖

浦發銀行廣州分行人士稱，實際上，中小行在上半年地產開發貸款中並非主力，年初時，股份行對地產還保持觀望態度，不過，不少央企或地方所屬的地產公司都比較容易獲得大行的授信，且往往都是集團授信。

上半年，房地產開發貸款和購房貸款急速上升的背景無非與流動性和剛性需求入市有關。

2008年年底以來，廣義貨幣M2的增速直線上升，從11月份的14.8%急速提高至今年6月份的28.5%，創近10年來的最高紀錄。由此，大量資金進入房地產市場尋求保值增值。

另一方面，壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放，房屋銷售放量大增，成交量大大超過市場預期。

此前，國信證券分析師方焱對本報記者表示，一季度實際上地產成交和價格上漲並不明顯，只是到了5月才突然發力，出現量價齊升的局面。上半年更多還是去庫存的狀態，開發商並非真正大量投入開發。

同時，此刻開發商的信心並不十分充沛，背後隱約可見的是其觀望的態度。

國家信息中心預測部分析員董月鮮表示，今年1季度房地產企業家信心指數小幅回升至90，但比2007年和2008年同期分別低47個百分點和41個百分點。

目前，雖然房屋銷售面積劇增、房價已經觸底反彈，但作為象徵開發商投資意願的指標，如房地產投資、房屋新開工面積、土地購置面積、土地開發面積等指標依然呈下降趨勢，市場仍在調整之中。

可以佐證的是，國信證券數據庫顯示，1～7月全國房地產累計完成投資1.77萬億元，同比增長11.6%，不過與2007年、2008年接近30%的同比增長相比，地產開發投資依然處以低谷。

另外，上半年出現的獨特現象是，各地地王頻繁創出高價，甚至遠高於2007年的水平。

上述浦發行人士認為，當中不少是獲得巨額授信的國企，比如北京、上海和廣州最近的地王幾乎都是國企，一方面顯示其資金充裕程度，另一方面其新開工項目並不見增加，反而熱衷於拍賣高價地，當中緣由值得銀行深究。

開發投資將逐步增長

前述廣東城商行人士又稱，在中型房地產項目中，出現不少二線城市，如佛山、東莞項目的貸款，一般由集團出面擔保，然後向銀行借貸。而對於個人貸款，由於高價造成成交萎縮，且開發商資金充裕，年內成交恢復的機會不大。

不論如何，經歷數月的量價齊升的局面之後，調整在所難免。如果按照開發商的供應不足邏輯，下半年的開發投資將逐步增長。

安信證券分析師高善文分析稱，8 月份固定資產投資同比增長33.6%，對細項數據的仔細分析表明，當月投資需求的提升主要來自於房地產業投資需求的恢復；其對投資加速的影響大約在3.2 個百分點。

此外，8 月份的房地產開發投資和新開工面積增速均出現顯著上升的局面。當月房地產開發投資同比增長34.6%，較7 月大幅提升15 個百分點；當月新開工面積增長24.2%，較7 月提升23.9 個百分點。

而國家信息中心預測部董月鮮亦認為，房地產投資有望繼續反彈。今年5月份，國家下調了商品住房投資資本金比例，其中，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%，將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力，促進房地產投資增速回升。此外，今年上半年，房產銷售的驟增大大減少了房屋庫存，而有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。

那麼，房地產投資增加對銀行而言又有多少機會呢？

9月24日，國信證券分析師林松立認為，從房地產開發資金來源看(國家統計局口徑)，國內貸款比重約在25%，以2007年的增速推測，今年開發資金將在4.8萬億元，則預計需要貸款大約1.1萬億～1.2萬億，扣除1～8月7384億到位貸款，則還需4000億左右的貸款。

以廣東(含深圳)為例，其1～7月開發貸款餘額均在2600億上下波動，不過，8月份市場成交的持續火爆也使房地產企業投資開發和土地儲備資金需求明顯回升，其當月人民幣房地產開發貸款一反之前數月的跌勢，比上月增長84億元，同比多增108億元。

林松立認為，項目資本金下調必然需要更大的信貸支持，包括房地產也是如此，不過，長遠來看，可能會加大銀行體系的風險控制難度和系統性風險。

或許有鑒於此，在廣州某股份行9月初一份房地產審貸報告中，對於地產風險防範已經提高，報告稱，對地產項目自有資金比例至少達35%、商業不低於40%。此外，對已上市全國性房地產開發企業或區域骨幹房地產開發企業，須採取抵押擔保方式並對貸款資金進行專戶封閉管理；原則上不介入中小型房企的商業房產開發項目。