二次房改：不求“居者有其產” 但求“居者有其屋”

中國宏觀經濟學會秘書長王建指出，“二次房改”要使保障性住房與市場化住房徹底分開，雖然社會做不到“居者有其產”，卻必須做到“居者有其屋”。

據中國證券報6月21日報道，中國宏觀經濟學會秘書長、招商證券顧問王建撰文指出，到2030年中國基本上完成工業化的時候，在15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80%。目前如果不算進城打工的農民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經濟總規模也將增長13倍，但是同期內的城市土地可供量僅能增長48%，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經濟的持續較快增長，是導致地價與房價加快增長的根本原因。

房價上漲與地產商“捂地”行為有關，但是捂地行為是建筑在土地供給長期短缺的基礎上，地產商正是由于清楚地看到了土地的長期稀缺性，才敢出巨資大量囤積土地。未來20年中國的非農土地供給只有2000多萬畝，每年也就100多萬畝，分配到中國的幾百個大城市，每個城市每年也就數千畝，其中的大部分還要用到工、商、醫療、文教和城市基礎設施建設中去，能分配給房地產業的還能有多少呢？土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，長期來看,我國房價上漲的壓力還是很大的。

工業化先行國家的歷史經驗證明，在走向現代化的過程中，房地產業從始至終都是經濟增長中的支柱產業，而且是國民最重要的財產形式。房地產在一個現代化的國家財富形態中，一般都會占到2/3以上的比重，所以鼓勵居民買房和鼓勵居民用房產形式進行財富積累，是任何國家走向現代化過程中的必要的經濟政策。如果本國的富裕居民已經創造出了龐大的貨幣財富，又不允許他們投資于房地產這個社會最大的財富蓄積池，那讓他們把錢用到何處呢？如何解決這個問題,將考驗管理者的智慧。

在發達市場經濟國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一半的居民是住在政府所提供的社會保障性住房里。所以，雖然社會做不到“居者有其產”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個公民的住房權利。不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會制度。

政府給中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顧及房價高低而充分放開商品房市場，在徹底市場化的房地產領域內，房價高低是由供求雙方決定的事。日本東京銀座的地價，即使在地產泡沫破滅后的今天仍高達30萬美元/平米。香港前一段也出現了78萬港元/平米的樓價。再過20年，在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市或許也會出現這樣高的地價，恐怕也只有這樣高的地價才能大量吸納社會財富，讓有錢人的錢有個去處。但前提就是要進行“二次房改”，使保障性住房與市場化住房徹底分開，只有中低收入者的住房權利獲得充分保障，市場化的房地產市場才能徹底放開與正常發展。

一、地價上漲壓力是個長期問題

“新國十條”出臺后各方評論眾說紛紜。本輪以打壓樓市價格為目的的房地產調控與2005年的那次會否一樣——以無果而終走到了盡頭我們還需要拭目以待。筆者認為,政策的有效性往往是由一個國家的要素稟賦條件決定的。并不是政策越嚴厲就離政策目標越接近，反而可能是南轅北轍。

當代著名發展經濟學家錢納里和仙昆在其《工業化和經濟增長的比較研究》一書中，曾對二戰后39個國家的工業化過程進行過定量研究。他們發現，各國的消費結構隨人均收入增長都出現了一致性的規律變化，但是供給結構卻由于天然稟賦的生產要素結構，即資本、土地與勞動力的構成比例不同而出現很大差別，由此也產生了各國發展戰略和政策取向的差別。比如，人多地少的東亞地區都不約而同地采取了外向型發展戰略，而資源豐裕的南美各國則都采取了進口替代戰略。這說明，戰略與政策并不是可以由人們自由選擇的，而是被一個國家的要素稟賦條件決定的。所謂“國情”，就是一個國家的要素稟賦結構特征，因此順應國情的戰略與政策選擇就是順勢而為，就會取得好的效果。

在地產領域，人是需求因素，土地是供給因素，人多地少就是在地產領域需求方長期大于供給方，這樣就必然產生地價的長期上漲趨勢。

人類對土地的需求產生于農業與非農業兩方面。來自農業方面的土地需求是為了維持溫飽生存，來自非農業方面的需求則是為了發展工業和建筑城市，是人類在解決溫飽需求后為追求更高層次生活享受所創造的物質條件。由于只有在解決了溫飽問題后人類才有可能推進工業化與城市化，所以農業生產效率的提高，是一切社會發展的基礎。

由于農業與非農業都對土地有需求，農業又是非農業發展的基礎，因此只有在保住吃飯問題不受影響的前提下，農業勞動力與農用土地才能向非農領域轉移。還必須指出的是，并非所有土地都適于發展農業與非農業，只有平原才最適合農業、工業，尤其是城市的發展。

從土地角度看，如果農業生產效率的提高受到限制，能夠從農業內部轉移到非農業的土地規模就受到了限制。由于任何非農企業都必須定義在具有一定長、寬、高的空間位置上，如果發展非農產業沒有足夠的土地供給，就必須提高非農產業的土地使用效率，即必須提高單位非農業土地的產值產出率。其途徑無外乎兩種，一種是通過提高土地的容積率，在原有廠房與商店面積上生產和銷售出更多的產品，比如單層廠房改建成多層廠房。另一種是通過技術升級來提高產品的價格深度，使同等體積與重量的材料可以創造出更高的附加值。

經濟增長是一個財富創造的過程，人類所創造出的財富可以分成商品與貨幣兩方面，從商品角度看就是財富的供給，從貨幣角度看就是財富的需求。如果在單位土地上所能創造的財富不斷增長，對單位土地的貨幣需求就會不斷增長，單位土地的價值也就會隨其增長，這就是地價上漲的機理。由此看，是因為在有限土地上連續的經濟增長引起了地價上漲，所以單位土地產出率的增長率，就應當是地價增長率的指數。

從我國具體情況看，2000年全國城市建成區面積為2.24萬平方公里，當年現價GDP為9.92萬億元，單位城市面積GDP產出率為4.42萬億元/萬平方公里，到2008年，全國城市建成區面積增長到3.63萬平方公里，當年現價GDP為30.1萬億元，單位城市面積GDP產出率為8.29萬億元/萬平方公里，這8年平均的城市土地產出率為8.2%，而同期全國商品房價年均增長率為7.6%，兩者十分接近，由此說明了土地產出率與地價上漲率的一致性。由于房價不等于地價，地價包含在房價中，而自2000年以來地價占房價的比重一直是上升趨勢，所以如果是計算地價增長率，應該比房價增長率更接近土地產出率的增長率。

地價增長率接近單位土地產出率的增長率并非偶然現象，而是驗證了我們在前面所分析的道理，即在單位土地面積上累積的需求增長是提升地價的唯一動力。因此，我們計算中國的長期地價增長前景就有了一個依據，即可以把單位土地產出率的增長率，大體上當作地價上漲率來看，這樣就給我們推算出到2030年的中國地價找到了一條途徑。我們只要能夠測算出到2030年中國的城市GDP總值和未來20年內中國非農用地的可供量，據此計算出2030年的城市單位土地產出率，并且有當前全國城市土地產出率和地價總值，就可以大體測算出到2030年中國的地價總值了。

需要說明的是，我在這里使用的GDP數據是全國數據而非全國城市數據，主要原因是數據獲得困難。由于全國城市集中了85%以上的經濟產出，所以用全國GDP代替城市GDP不會有太大出入。在計算2030年中國城市土地產出率時，我們仍然用全國GDP增長來代替城市GDP總值，因為越接近工業化后期，城市經濟集中的經濟產出只會越多，不會越少。

目前還沒有全國城市地價總值的統計數據，我最近看到匯豐銀行的一個研究報告，其中估計2008年中國的地價總值是100萬億元人民幣，如果按2008年全國城市建成區面積3.63萬平方公里計算，中國城市當年每平方米的平均地價就是2,780元。前面也計算出了2008年中國城市單位土地產出率是8.29萬億元/萬平方公里。

關于未來20年內中國非農土地的可供量目前還有很多爭論，中國政府早就提出了18億畝耕地紅線不能碰的原則，但很多人并不同意，認為可以通過進口和提高耕地的產出率來釋放出更多耕地。我是堅決贊成保持18億畝耕地這個總量目標的，因為如果到2030年中國將達到15億人口，而20年以后中國應該已經基本上完成了工業化，在這個發展階段，西方發達國家的人均糧食消費量是1,000公斤，東亞發達經濟體是500公斤，我們也按500公斤計算，15億人口的中國需要7.5億噸。1998年以來，中國人口增加了8,713萬人，增長了7%，但糧食產量僅增長了3.6%，剛剛超過人口增長率的一半，如果按照目前的糧食增長速度，到2030年中國的糧食總產量僅能增加到5.7億噸，也就是說有1.8億噸需要進口，這已經相當于目前一年全球糧食貿易量的80%了，由于糧食是最重要的民生產品，中國占有如此大的世界進口份額是不可能的。

當然我們還可以指望農業科技突破和到海外開拓新的農地，但這些都并非易事，在沒有確實取得中國所需糧食資源的時候，還是不要只根據某些不確定的可能就放棄18億畝的紅線。

如果18億畝耕地的紅線不能碰，由于到2008年末中國耕地總面積是18.2574億畝，則到2030年的非農用地可供量就是2,574萬畝，折1.72萬平方公里。到2008年末中國的城市建成區面積是3.63萬平方公里，再加這1.72萬平方公里，到2030年中國城市建成區總面積就是5.35萬平方公里。

我們再來計算到2030年的中國GDP總值，這個總值是現價總值，因為地價也是按現價計算。如果計算現價總值就必須考慮通脹因素，新世紀以來，中國GDP的平減指數年均為4.2%，由于次債危機爆發后世界各國政府為了刺激經濟復蘇投放出大量貨幣，而且至少在未來十年內世界經濟可能仍處在低迷期，各國的貨幣政策仍然是偏松，所以未來20年內的通脹率應該大于前十年。按照這樣的分析，未來20年中國的GDP平減指數可以考慮為年均4.5%，這應該是一個偏于保守的預測。關于未來20年內的經濟增長速度，由于中國到目前雖然已經進入到工業化中后期，但是還沒有完成工業化，而且由于城市化嚴重滯后，其中包含了巨大的需求增長動力，因此未來20年的經濟增長率仍可以考慮按8%計算，這應當又是一個偏于保守的預測。如果GDP的年均增長率是8%，平減指數是4.5%，2008年的現價GDP是30.1萬億元，則到2030年中國的現價GDP總值就是430萬億元。

在5.35萬平方公里面積上產出430萬億元經濟總量，則到2030年中國城市單位土地的GDP產出率就是80.6萬億元/萬平方公里，是2008年的9.7倍。如前所說，這個增長倍數也就是地價增長倍數，即到2030年中國的地價基本上是目前的十倍。如果2008年中國地價均價是2,780元/平米，則到2030年就是2.7萬元/平米，這個城市土地均價乘上全國城市面積，就是到2030年中國的地價總值，是1,445萬億元。

到2030年中國的地產總值是否能有超過1,400萬億元那么多還有一個佐證，即參考日本的地價總值，因為中日兩國的國情很接近，都是人多地少的國家，所以到工業化完成期的地價水平應該很接近。根據有關數據，日本在地產泡沫高峰時全國的城市地價總值約24萬億美元，比1985年廣場協議后增長了1.4倍，如果擠掉泡沫，日本正常地價總值應在10萬億美元左右。中國的國土規模是日本的25倍，按這個倍數計算，到工業化完成期中國的地價總值應是250萬億美元，按目前匯率折算應是1700萬億元人民幣，與上面所計算的1,445萬億元的地產總值相差不大。

在日本等東亞國家，地價一般占房價的70%，如果也按這個水平計算，到2030年中國商品房屋的平均價格應該已經超過了3.8萬元/平米。北京、上海這樣的大城市目前的房價就已經是全國均價的3倍以上，因此到2030年中國千萬人口以上大城市的平均房價應該已經超過10萬元/平米。

2001-2008年，中國商品房價的年均增長率是7.6%，如果在未來20年中國的平均房價從2008年的3,800元/平米上漲到超過3.8萬元/平米，則未來20年內的房價年均上漲率就會超過11%，這說明，直到2030年在未來20年中，中國的城市地價與房價都仍將處在強勁上漲的時間段內，而且會比進入新世紀以來的十年上漲得更強烈。

到2030年中國基本上完成工業化的時候，在15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80%。目前如果不算進城打工的農民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經濟總規模也將增長13倍，但是同期內的城市土地可供量僅能增長48%，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經濟的持續較快增長，是導致地價與房價加快增長的根本原因。

中國的人口高峰是在2030年，由于中國目前已經在加速進入老齡化階段，到2030年以后人口總數也會出現較明顯減少。目前中國城市家庭中還是獨生子女多，長期以來的人口政策使目前城市大多數家庭都是由爺爺、奶奶、姥姥、姥爺和父母親帶一個孩子，因此現在出生的孩子長大后包括自己所購買的住房和繼承的住房，將會擁有四套住房，在留下自用住房后，就會有很多房子進入二手房市場，從而使城市住房的供給大大增加，所以只有到2030年以后中國人口開始逐步減少的時候，中國城市地價強勁上升的勢頭才會開始轉變。

二、剛性和投機需求哪個是主角

之前的房地產調控之所以沒有達到效果，主要原因是我們無法抗衡中國人多地少這個客觀規律。畢竟宏觀調控不能通過宏觀調控增加土地供給，也不能通過宏觀調控減少人口，由于總供需的長期關系也不可能通過宏觀調控而改變。

價格是分配資源的機制，稀缺產品價格就會上漲，反之就會下降。某種產品價格上漲得越厲害，社會資源就會越被吸引到生產這個產品的領域。起始于2003年的上一輪經濟繁榮期，在開始的時候出現了嚴重的基礎產業瓶頸，例如鋼材價格在2003年上半年從每噸不到2千元猛漲到接近5千元，由此引起社會資金向鋼鐵領域大量涌流，出現了新的“大煉鋼鐵熱”，到2004年一季度，鋼鐵投資猛增了174%，并且持續了兩年左右，到2007年就出現了鋼鐵行業的全面過剩情況，其他如有色、電力等前期嚴重短缺的部門，也相繼在2007年后轉入過剩。這種情況說明，在中國的生產領域中靠市場來配置資源是十分有效的。

但是為什么同樣在1998年房改后走上市場化道路的中國房地產業，在充分放開市場后長達十多年的時間里，不僅出現供給過剩，反而愈加短缺，以至于房價向脫韁野馬一樣飛速攀升，讓普通百姓越來越可望而不可及了呢？原因就在于中國能夠轉向城市化的土地極為有限，而且越往后越有限，使房地產成為供給彈性很小的產業，并不是充分放開市場管制就可以迅速增加有效供給，隨著經濟增長提速和逐漸進入到大規模城市化時代，對房地產的需求又在強勁增長，就形成了房地產供給增長會長期滯后于需求增長的格局。

當然房價上漲也與地產商“捂地”行為有關，但是捂地行為是建筑在土地供給長期短缺的基礎上，反而是符合客觀經濟規律的行動，是“順勢而為”，地產商正是由于清楚地看到了土地的長期稀缺性，才敢出巨資大量囤積土地。試問，目前中國已經有20多個產能過剩部門，怎么沒有見誰到那些過剩領域去囤貨居奇呢？反觀房地產領域，政府用各種行政的、經濟的手段打擊捂地行為，是想釋放出更多的土地供給，從而降低房價。但是如果未來20年中國的非農土地供給只有2,000多萬畝，每年也就100多萬畝，分配到中國的幾百個大城市，每個城市每年也就數千畝，即使把它們全拿出來蓋商品房也不嫌多，其中的大部分還要用到工、商、醫療、文教和城市基礎設施建設中去，能分配給房地產業的還能有多少呢？所以即便打擊捂地行為在短期內的確可以增加一些土地供給，長期內還是不能解決問題，因為土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，所以即使沒有了捂地行為，房價還是會長期上漲。

房地產調控都把打擊房地產商作為了重點，這次把打擊房地產的投機性需求放在比較重要的位置。房價上漲的確和炒房人的投機行為有關，但與地產商一樣，炒房人也是因為看到了地產資源的長期稀缺性才敢放膽大量融資炒房的。打擊炒房人投機行為也的確會由于對商品房的需求減少而壓抑房價勢頭，甚至會迫使房價下降，但是必須看到，即便在北京、上海這樣的大城市，炒房人仍不是購房人的主體，例如，最近有關北京炒房比例的調查說明，在北京房地產市場上投機購房的比例剛超過20%。目前中國大城市已經購買過商品房的居民比例大約在40%，如果其中的20%是炒房人，則在全部城市居民中的比重是8%。實際上，由于二、三線城市的已購房居民比例明顯小于大城市，而且在二、三線城市炒房行為明顯少于大城市，因此全國城市居民中已購房人數的比重可能還不到30%，而炒房人在全體城市居民中的比例亦不應高于5%。

炒房人不是購房者的多數，已購買過商品房的人也不是城市居民的主體，所以城市居民家庭的主體部分到目前為止還沒有買過房，這也是居民對房價過高會普遍不滿的原因。如果到2030年中國還將新增近8億城市居民，加上目前還沒有買過房的城市居民，未來20年內沒有買過房的城市居民就會占到全部城市居民的85%以上。顯然，購房需求主要不是來自于炒房者的投機行為，而是中國城市居民家庭為改善居住條件而形成的正常需求，因此，通過打擊投機性購房來壓抑房價，即便有效也難持久，更不可能從根本上解決房價過高的難題。

工業化先行國家的歷史經驗證明，在走向現代化的過程中，房地產業從始至終都是經濟增長中的支柱產業，而且是國民最重要的財產形式。房地產在一個現代化的國家財富形態中，一般都會占到2/3以上的比重，所以鼓勵居民買房和鼓勵居民用房產形式進行財富積累，是任何國家走向現代化過程中的必要的經濟政策。如果本國的富裕居民已經創造出了龐大的貨幣財富，又不允許他們投資于房地產這個社會最大的財富蓄積池，那讓他們把錢用到何處呢？現實情況是，當政府出臺了限制富人購房的政策后，炒房資金就開始流向其他領域，把綠豆和大蒜炒成了天價。這是“按下葫蘆浮起瓢”。

房地產調控的目的是為了讓全體居民都能買得起房，但是城市土地的稀缺性卻導致了房價的強勢上漲，目前北京四環以里的房價平均已高達3.3萬元/平米，有分析說本輪房地產調控可能使北京房價下降30%，然而即使下降了60%，降到每平米1.3萬元，一套80平米的兩居室住宅仍要超過100萬元，仍是目前北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，還是大大超過了國際上一般認為是合理的1：6的收入與房價比例。

三、終極方向:“兩分開”式二次房改

前面的分析說明，新世紀前十年的房價上漲率是7.6%，未來20年則可能到達11%。但是，2001～2008年中國城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增長率卻只有5.5%，其中最低收入的10%的居民收入年均增長率只有5.2%。由于居民主體的收入增長顯著低于房價上漲，這些居民實際上就永遠也買不起房。

中國目前的確存在著收入差距拉大的矛盾，政府也提出了縮小收入差距的目標和政策，但是中國既然已經走上了市場經濟的道路，存在收入差距就是一個為實行市場經濟體制所必須支付的制度成本，因此即使是縮小收入差距的政策能夠取得成效，也不可能回到平均分配體制，而是縮小到發達市場經濟國家普遍的收入差距水平就算是達到了目標，比如吉尼系數從目前的超過4.7縮小到4.2～4.5之間。因此即便是改善了收入分配狀況，還是會有占一半左右城市居民的收入增長落后于房價增長，他們還是買不起房。

在發達市場經濟國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一半的居民是住在政府所提供的社會保障性住房里。所以，雖然社會做不到“居者有其產”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個公民的住房權利。不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會制度。

所以，反思1998年以來的“房改”，的確有“過市場化”的傾向。有人說當時的房改政策也提出了廉租屋、租房等與鼓勵買房并舉的政策，但是并沒有提出廉租屋、公租屋應占到一半左右的數量目標，實際上則是走上了全面鼓勵購買商品房的道路。所以，目前提出應進行“二次房改”的任務是一點也不過分的，只有進行二次房改，把占城市人口一半左右的中低收入家庭住房需求，納入由政府提供的保障性住房范圍內，才能使全體城市居民都有改善住房條件的希望。

政府所提供的保障性住房應以滿足基本居住需求為目標。對于低收入家庭來說，政府應提供廉租屋，使這些家庭能每月花百元以下就可以有房住，對特別困難的家庭，還應給予房租補貼。但廉租屋的面積不應太大，一家三口有70平米的兩居室就很好了。對于買不起房的中低收入者，政府可以提供面積大一些的公租屋，比如90平米以內的大兩居室或小三居室，使這些家庭每月花幾百元就能住得起房。

今天40歲以上的城市居民，恐怕絕大多數都是住在父母租住的房子中長大的。每一個人都是這個這個世界的匆匆過客，即使你買了房，當你離開這個世界的時候也帶不走，從這個意義上講，人不可能擁有永恒的產權，因此只要在有生之年能有一個良好的居住條件，其實買房住與租房住都一樣。當然中、高收入者因為收入多，就可以賣面積更大，設施條件更好的房子住，甚至在不同的地區擁有多套住房。

每一個人都不是生來就有錢，隨著個人事業發展經濟條件也會發生變化，收入增加了住房條件就可以不斷改善，或者是從租房到買房，或者是買更好的房子。據有關統計，香港居民平均一生要更換七次住房，就是隨經濟條件的改善而不斷改善住房條件。所以廉租屋與公租屋制度也是給事業剛剛起步的年青人提供一個事業發展的基礎。

政府給中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顧及房價高低而充分放開商品房市場，在徹底市場化的房地產領域內，房價高低是由供求雙方決定的事，政府完全沒有必要進行干預。日本東京銀座的地價，即使在地產泡沫破滅后的今天仍高達30萬美元/平米，折合人民幣超過了200萬元。香港前一段也出現了78萬港元/平米的樓價。再過20年，在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市恐怕也會出現這樣高的地價，恐怕也只有這樣高的地價才能大量吸納社會財富，讓有錢人的錢有個去處。但前提就是要進行“二次房改”，使保障性住房與市場化住房徹底分開，只有中低收入者的住房權利獲得充分保障的時候，市場化的房地產市場才能徹底放開與正常發展。

(王彥彥 編輯)

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