萬科降價搶得先機 半年拿地200億擬調整策略

憑借降價策略，萬科6月銷售業績持續增長。業內透露，萬科半年來已拿地逾200億，同時，萬科的產品結構也在悄然進行調整，未來將向中小戶型方面傾斜。

據觀點地產網7月5日報道，萬科日前公布6月銷售業績，在降價策略的刺激下，萬科“領跑”成功，6月實現銷售面積85.7萬平方米，銷售金額87.7億元，分別同比增加27.8%和27.9%。

數據顯示，萬科2010年上半年累計實現銷售面積320.2萬平米，實現銷售金額367.7億元，成為目前房地產行業中唯一一家半年銷售超過300億的企業。

6月降價策略搶占先機

萬科6月份的業績顯示其銷售狀況已經恢復到了新政出臺之前的水平，其6月份開始實施的降價策略似乎取得了立竿見影的效果。

據了解，萬科總部曾對各地一線公司提出了明確要求，即每個項目開盤一個月內，銷售率力爭達到60%以上。在市場萎縮的背景下，要完成這一要求確實難度太大，為達成這一“及格線”，降價未嘗不是一個好選擇。

萬科早前透露，目前萬科的定價策略是去“適應市場、發現價格”，公司將繼續采取靈活策略和措施，始終將促進銷售放在首位。萬科董秘譚華杰曾表示，降價并不丟人。

而價格調整最明顯的區域均在一線城市。6月份，萬科在北京、上海、深圳的多個項目都陸續傳有出降價的傳聞，萬科副總裁毛大慶則直接表示，一線城市的降價壓力最大，萬科將根據市場情況適時調整新盤銷售價格。

據消息稱，北京萬科新近開盤的項目五號公園中的萬科五號公社，實際銷售均價已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米，萬科在北京的四大熱銷樓盤也在降價促銷。

隨后，深圳萬科也傳出兩樓盤深夜開盤降價發售的消息。萬科清林徑和萬科第五園四期里城開盤價均低于市場預期。消息稱，萬科清林徑開盤的當晚已經宣告售罄，萬科第五園也于當晚銷售近8成。

6月中下旬，上海萬科亦傳出降價消息，近期陸續上市的萬科第五園、城花新園、花園小城三個新盤，實際價格與新政前的預報價相比下降近20%。

實際上，降價策略不僅使萬科達到了迅速回籠資金的目的，也為萬科搶占市場提供了良機。

根據2010年以來公布的月度銷售數據，政策出臺后萬科的銷售均價相比新政出臺前已經下降約有15%。與此同時，萬科的市場占有率也在穩步上升。據萬科透露，5月份萬科在全國14個重點城市的市場占有率已經達到6.8%，較09年全年的3.5%有大幅的提高，而6月前三周的市場占有率更是進一步提升至了8.2%。

政策調控下萬科抄底拿地

2009年“寧可錯過，絕不錯拿”的萬科，2010年已不愿再錯過任何一個最好的時機。前五月，萬科已獲得35個新增項目，相當于09年首10月獲得項目數量的總和。6月，萬科依然在土地市場活躍。

公告顯示，萬科6月共新增4個項目，分別為中山坦洲坦神項目、寧波鎮海新城綠核北部1-4號地塊、蘇州新區科技城武夷山路項目、青島李家上流社區村莊改造項目，共需支付地價款20.2億元。

6月8日，北京萬科聯通青島金水源置業有限公司出資6.2億元成功中標李滄東部李家上流城中村改造項目，萬科需支付地價款5.8億元。據悉，目前萬科在青島總共開發了7個房產項目，這是萬科首次入駐李滄。

6月19日，蘇州萬科聯手科技城以底價拿下蘇州新區科技城武夷山路項目，該地塊總面積達16萬平方米，起報價4320元/平米，萬科擁有該項目36%權益，需支付地價款2.2億元。

而在6月的最后一天，上海萬科長寧置業以總價21億，樓面價4,291元/平米，競得了寧波鎮海綠核北部的4幅商住、酒店地塊，終入鎮海市場。據悉，萬科在該地塊上將首次嘗試運作酒店和商業項目。萬科擁有該項目49%權益，需支付地價10.3億元。

此外，萬科還取得中山坦洲坦神項目。該項目位于中山市坦洲鎮坦神路，項目凈占地面積3.21萬平方米，容積率4.0，計容積率面積約12.8萬平方米。萬科需支付地價款1.9億元。

萬科6月初表示，目前調控的環境下，在新項目獲取上萬科采取更審慎的態度，將選擇選擇收益確定的項目，目前沒有設定新增項目數量目標。截止上半年，萬科共39個項目需支付的地價款超過200億元。

中投證券的一份研究報告認為，萬科采取快速銷售的策略，以爭取更多資金獲取廉價的土地資源、尤其是一線城市廉價的土地資源的策略是正確的選擇。

萬科提出產品調整新策略

面對萎縮的市場，萬科仍如此大舉拿地，讓人不免對其資金鏈有所擔心。事實上，受政策影響，不少房企的融資計劃已擱淺，而萬科112億元再融資計劃的實施難度也較大。

萬科某管理人士日前表示，萬科將積極開拓其他融資渠道，包括信托融資、境外融資和境外銀行借款。

此外，在投資需求淡出、市場重新回到自住需求主導的市場背景下，萬科的產品結構也在悄然進行調整，開始向中小戶型方面傾斜。據萬科提供的數據，2009年萬科的所有住宅產品中，90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的普通住宅占比為86%。但到了2010年上半年，萬科的這兩個比例已經提升至59%和89%。

同時，面對住宅交易市場和土地市場的調整，一直專攻住宅的萬科也在開始伸出其商業地產的觸覺。例如萬科6月30日以成本價在寧波拿下的鎮海綠核北部的4幅商住、酒店地塊，萬科將在該地塊上首次嘗試運作酒店和商業項目。

分析人士表示，萬科對產品的一系列調整將提高萬科面對市場波動時的風險抵御能力，而提高商業地產的比例，也是萬科2010年提出的新策略。
 

(楊坤 編輯)